Маленькие квартиры при всем различии этого понятия в эконом-, бизнес- и премиум-классе — самый ликвидный товар на рынке жилой недвижимости. И самый дефицитный. Многие покупатели готовы платить больше за квадратный метр при условии, что самих квадратных метров в квартире будет меньше — в таком случае есть возможность вписаться в бюджет. А вот застройщики, наоборот, стараются увеличивать площади в своих домах.
Маленькие дороже
"Когда девелопер получает право на застройку участка, он старается запроектировать как можно больше площадей,— говорит генеральный директор "Century 21 Еврогруп Недвижимость" Петр Машаров.— При строительстве маленьких квартир общий выход продаваемых площадей будет значительно меньше. Несколько большая стоимость метра в маленькой квартире не компенсирует застройщику потери в выручке. Поэтому маленькие квартиры скорее исключение из правил. С другой стороны, огромный спрос на них привел к тому, что продавцы устраивают аукционы среди потенциальных покупателей".
Действительно, независимо от того, 60 кв. м в однокомнатной квартире или 35 кв. м, стены и межкомнатные перегородки в них одинаковой толщины, квартиры требуют примерно одинаковых расходов на инженерную инфраструктуру. А еще квартиры нужно грамотно разместить на этаже, но чем больше квартир на лестничной площадке, тем больше лестничная площадка и тамбуры, а это потерянные для застройщика метры.
По разным оценкам, себестоимость метра в домах с маленькими квартирами повышается от 5% до 15%.
Проблема статуса
"В случае если застройщик принимает решение запроектировать в доме небольшие двухкомнатные квартиры, он вынужден проектировать трех- и четырехкомнатные квартиры также небольшой площади,— говорит директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин.— Дом с небольшими площадями квартир принадлежит к экономическому классу. Если же в доме запроектированы квартиры как с маленькими площадями, так и большие, дорогие квартиры, то после заселения дома может возникнуть конфликт интересов собственников с разным уровнем дохода. Возникают ситуации, когда одна часть собственников, с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями, выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а другая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в содержании дома. Развитие данного конфликта интересов может опустить статус дома до уровня "эконом", а девелопер получит антирекламу своей деятельности вследствие неоправданных ожиданий состоятельной группы собственников".
Одно из преимуществ монолитного домостроения — большие расстояния между несущими стенами — позволяет проектировать большие по площади комнаты. Маленькие квартиры целесообразно строить в панельных домах, однако их количество в пределах МКАД сокращается. Дефицит свободных мест под застройку в Москве вынуждает застройщиков строить монолитные объекты повышенной комфортности, рентабельность которых выше. В домах бизнес-класса, а тем более в элитных объектах однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры, как правило, не проектируются, поскольку квартиры малой площади не соответствуют принципам жилья повышенной комфортности.
Сергей Лушкин признает, что ликвидность небольших квартир высокая, срок экспозиции квартир небольшой площади намного меньше стандартных квартир, а квадратный метр в такой квартире продается выше средней рыночной цены, тем не менее компания "Квартал" не проектирует однокомнатные квартиры: "Это наш принципиальный подход. Мы считаем, что жилье должно быть комфортным, а "однушки" сложно назвать комфортными. Какой бы площади ни была такая квартира, человеку всегда будет не хватать еще одной комнаты".
Понижающий тренд
Тем не менее ситуация с небольшими квартирами развивается "разнонаправленно".
"В 2007 году обозначился тренд к оптимизации площадей, но он относится скорее к высокому и среднему ценовому сегменту,— говорит управляющий партнер компании "Миэль-Новостройки" Оксана Карма.— Так, если раньше средняя площадь элитной квартиры составляла порядка 200 кв. м, то сейчас она сократилась до 165. Кроме того, востребованными на рынке дорогой недвижимости стали одно-двухкомнатные квартиры. Они активно продаются на начальном этапе реализации объекта и составляют примерно 30% площади возводимых проектов".
"Покупатели постепенно излечиваются от "гигантомании", от стремления к большим площадям,— отмечает Сергей Лушкин.— Если раньше хорошим спросом пользовались двухкомнатные квартиры размером 110-130 кв. м, то сейчас покупатели обращают большее внимание на "двушки" площадью 70-100 кв. м. Раньше были популярны "трешки" площадью 150-160 кв. м, а сегодня людям больше нравятся квартиры площадью 110-130 кв. м".
Очевидно, что маленькие квартиры всегда будут пользоваться повышенным спросом. Многие покупатели не хотят переплачивать за лишние квадратные метры, тем более в условиях высоких цен, которые установились в Москве. И подобные предпочтения характерны для всех классов жилья.
"Другой вопрос, что считать "маленькими" квартирами? — рассуждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.— Для каждого класса эти показатели разные. В новостройках экономкласса к маленьким сегодня можно отнести квартиры до 30 кв. м, в бизнес-классе маленькими считаются квартиры до 50 кв. м, в элитном же классе — до 80 кв. м. Дело в том, что предпочтения покупателей меняются, и можно ожидать, что предложение будет соответствовать спросу и в дальнейшем, а диапазон площадей "маленьких" квартир в строящихся домах будет изменяться в соответствии с требованиями покупателей".
Все-таки оно строится
"Квартиры небольших площадей пользуются на рынке новостроек очень высоким спросом,— говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании.— Особенно они востребованы молодыми семьями, для которых это первое жилье, зачастую стартовая площадка для дальнейшего увеличения жилплощади".
Группа компаний ПИК возводит дома серии П-3М (выпускаются ДСК-3, входящим в ГК ПИК), где минимальная площадь однокомнатных квартир составляет 36 кв. м, двухкомнатных — от 54 кв. м. Правда, только в 17-этажных домах этой серии, а в 23-этажных площади квартир увеличены. При этом в домах данной серии просторные кухни и холлы, лоджии и балконы, высота потолков — 2,8 м. Домами этой серии в Москве застраивается, например, микрорайон "Волгоградский" (пересечение Окской улицы и Волжского бульвара). В ближайшем Подмосковье один из самых масштабных проектов — жилой район "Ярославский", где квартиры сдаются с полной чистовой отделкой".
В домах серии КОПЭ-М-"Парус" (выпускается ДСК-2, входящим в ГК ПИК) также предусмотрены квартиры небольших площадей. Например, в жилом районе Новокуркино (г. Химки) предлагаются квартиры площадью от 38,2 кв. м (однокомнатные) и от 55,7 кв. м (двухкомнатные). В Москве дом этой серии построен на Ярославском шоссе (м. "ВДНХ"), где предлагаются квартиры площадью от 41,6 кв. м (однокомнатные) и от 56,5 кв. м (двухкомнатные).
"Найти маленькую квартиру в монолитном доме достаточно проблематично,— констатирует Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" (входит в ГК "Пересвет-Групп").— Например, в жилом комплексе бизнес-класса "Каскад" квартиры-студии площадью 40 кв. м были раскуплены на начальном этапе строительства. Одни покупали студии для своих детей, поступающих в столичные ВУЗы или желающих жить отдельно, другие в инвестиционных целях. А вот в современных панельных домах ДСК-1 и СУ-155 предусмотрены разные варианты однокомнатных квартир площадью 36-42 кв. м и двухкомнатных площадью 54-62 кв. м.
Руслан Кобзарев предлагает обратить внимание на ближнее Подмосковье: "В комплексе "Западный стандарт", расположенном в Троицке на улице Нагорная, большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры общей площадью от 62,3 кв. м. Дома построены по индивидуальным проектам с учетом требований современного потребителя. Представлены и однокомнатные квартиры площадью от 40,8 кв. м".
Но и в столичных новостройках бизнес-класса квартиры относительно небольших площадей все же встречаются. Например, в доме индивидуального проекта на проспекте Буденного площади квартир начинаются от 44,4 кв. м.
Наконец, в центре Москвы и сегодня немало участков, где вполне комфортно втиснутся дома шириной в 10-12 м, больше подходящие для небольших квартир. Не следует переоценивать "решимость" столичных властей бороться с точечной застройкой. Принятые меры и порядок их осуществления, похоже, призваны сбить волну возмущения горожан. Во всяком случае, некоторые стройки, приостановленные в прошлом году, из списка действующих инвестиционных контрактов и в конце года исключены не были.
И все же главной площадкой для застройки домов с квартирами малой площади является ближнее Подмосковье. "В то время когда в Москве этот сегмент постепенно вымывается, рынок Подмосковья сегодня на 60% представлен небольшими по площади квартирами,— говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.— Здесь перспективы небольших квартир огромны. Они будут привлекательны не только для жителей Москвы, но и Московской области, а также для приезжих из других регионов. За 2007 год цены в новостройках Подмосковья в среднем выросли на 17%, в то же время Московская область уже второй год сохраняет лидерство по жилищному строительству в целом по России. Все это делает Подмосковье крайне привлекательным для девелоперов, что, как следствие, повлечет и еще более значительное количество предложений, в том числе и маленьких квартир".