Рынок ипотечного кредитования в России растет с каждым годом, соответственно, увеличивается и количество квартир, находящихся в закладе у банков. Часть из них выходит на рынок. Если Госдума по предложению сенатора Александра Починка примет закон об обратной ипотеке, объем этого рынка значительно увеличится.
Объем рынка
По данным Банка России на 1 июля 2007 года, задолженность россиян по ипотеке составила 374,4 мдрд руб. (более $15 млрд). Чаще всего залогом по данному виду кредитов становится купленная квартира или дом. Несмотря на то что жилье покупают для проживания, иногда приходится его продавать. И в этом случае клиенту банку предстоит прежде всего избавиться от залога.
"Сейчас заниматься реализацией заложенного по кредиту жилья приходится в двух случаях,— рассказывает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов,— когда заемщик решает поменять заложенную квартиру на новую в связи с изменившимся семейным или материальным положением и, наоборот, когда не может платить по кредиту".
Вполне вероятно, что в скором времени к этим причинам реализации заложенного жилья прибавится еще одна. В конце ноября сенатор Александр Починок предложил запустить в России так называемую обратную ипотеку (он собирается внести законопроект в Госдуму в начале следующего года). Имея в собственности дорогую квартиру, ее владелец, нуждающийся в деньгах, мог бы заложить ее и получать внушительные ежемесячные выплаты под государственные гарантии. Сенатор предложил использовать такую схему в том числе и для молообеспеченных пожилых людей, вместо взятия их на опеку. Затем их родственники смогут "очистить" квартиру от залога либо продать ее. Соответственно, рынок заложенных квартир в случае принятия законопроекта существенно возрастет.
Аналитики затруднились оценить нынешний объем рынка заложенных квартир. Руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН--агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов говорит: "Банки не афишируют эти объемы, так как данный показатель свидетельствует о количестве невозвратов по кредитам. Мы обращались в ведущие банки с предложением помочь в реализации залоговых квартир, но в большинстве из них нам ответили, что случаи дефолтов заемщиков единичны".
Как избавиться от залога
В соответствии с законом "Об ипотеке", если клиент в течение 12 месяцев просрочил платеж более трех раз (вне зависимости от суммы просрочки), банк имеет право начать процедуру востребования предмета залога. Обращение взыскания на предмет залога происходит в судебном порядке, если заемщик отказывается подписывать с банком соглашение об отступном. Реализация предмета залога осуществляется на публичных торгах в соответствии с законодательством РФ.
На практике же банки идут навстречу клиентам и прибегают к реализации квартиры в судебном порядке только в крайних случаях. "Для банка продажа квартиры — такой же нежелательный способ погашения долга по кредиту, как и для заемщика,— говорит зампред правления банка "Дельтакредит" Лора Фанзилберг.— Наш бизнес — это кредитование в целях улучшения жилищных условий населения, а не операции с недвижимостью. Во внесудебном случае банк помогает клиенту продать жилье по максимальной цене, чтобы у заемщика была возможность не просто погасить долг перед банком, но и остаться с деньгами. Конечно, такой способ возможен при условии, что после покупки жилья его стоимость значительно выросла".
На практике чаще всего реализацией залогового жилья занимаются сами заемщики. На продажу квартира выставляется с обременением в виде ипотеки (залога). Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям заложенных квартир придерживаться определенных правил.
"Потенциальный покупатель должен выяснить, есть ли согласие банка-кредитора на отчуждение,— рассказывает главный юрист по городской недвижимости компании "Миэль-Брокеридж" Ольга Балбек.— При оформлении закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности, включая те, которые не были выполнены первоначальным залогодателем. Поэтому покупателю заложенной квартиры нужно позаботиться о снятии обременения, если он не собирается отвечать по обязательствам продавца заложенной квартиры".
Снимается обременение в зависимости от технологии сделки и договоренностей с банком-кредитором, одновременно с переходом права собственности на квартиру или после заключения договора купли-продажи. То есть сначала проходит сделка купли-продажи, переход права собственности к новому владельцу, а потом снимается залог. Государственная регистрация снятия залога, так же как и сделки купли-продажи, длится от 5 рабочих до 30 календарных дней.
С залогом дешевле?
Банкиры отмечают, что цена квартиры зависит не от наличия или отсутствия на нее залога, а исключительно от рыночных условий. С другой стороны, руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев говорит, что заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом: "Снижение рыночной стоимости залоговой квартиры связано с тем, что, как правило, банки сначала просят погасить кредит и только потом снимают обременение. Получается, что покупатель отдает деньги до регистрации права собственности". "Если покупатель не готов брать целиком на себя риски, связанные с залогом, то он может требовать от банка подтверждение снятия обременения еще до фактического погашения кредита за счет его средств,— рассказал зампред Городского ипотечного банка Роман Исеев.— В этом случае уже банк рискует остаться без залога по кредиту, который может быть не погашен".
В то же время риэлтеры предупреждают, что цена сопровождения сделки, обремененной ипотекой, может быть выше из-за сложности ее проведения. "Лучше, если с продавцом или покупателем квартиры, обремененной залогом, будет работать опытный риэлтер, ипотечный брокер или юрист, знающий специфику таких сделок,— говорит Ольга Балбек из "Миэль-Брокеридж".— Такой тандем ускорит проведение сделки и минимизирует риски". Директор территориального отделения "Центральное" агентства недвижимости МИАН Павел Косов признается, что на такие квартиры сложнее найти покупателя. "Покупатель должен располагать свободными деньгами,— поясняет эксперт.— Но в целом стоимость таких квартир не отличается от стоимости квартир, не обремененных залогом".
"Сделки по покупке-продаже залоговой квартиры не рискованнее, чем прочие ипотечные сделки,— говорит Вячеслав Шаламов из Банка Москвы.— По таким сделкам банк выступает дополнительным контролирующим звеном, что практически исключает риски мошенничества. Если все подготовлено правильно, риск минимален".