Как правило, один из главных аргументов людей, выбирающих постоянное место жизни за городом,— более высокая по сравнению с городом степень личной свободы. Но не так все просто. Практически во всех коттеджных поселках действуют ограничения, связанные как с архитектурным обликом домов, так и с правилами общежития.
Архнадзор вызывали?
Чем выше уровень жилья, тем ограничения становятся жестче. Покупатели домов бизнес-класса или элитного сегмента привыкли платить за свой уют и окружающую красоту. Особенно когда дело касается архитектуры. Здесь формулировкой "рекомендуем" не отделаться.
Даже если земля продается без подряда (то есть каждый покупатель сам заказывает проект своего будущего дома), контроль за "правильностью" постройки осуществляют специальные службы управляющей компании, так называемые архнадзоры. Ведущий маркетолог компании DeltaRealty Ирина Черникова объясняет причину порой даже слишком суровых строительных запретов: "У каждого поселка в качестве отличительных характеристик, помимо местоположения, выступает и архитектурный стиль, представленная цветовая гамма домов, а также традиции и обычаи жизни постояльцев. Причем чем выше статус поселка, его классность, тем жестче прописываются правила проживания в нем. Данная тенденция согласовывать и поддерживать условия проживания в загородном доме (клубного и любого типов) пришла к нам из Европы и призвана как обеспечить комфортабельное проживание, так и поддерживать концепцию поселка, его статус на рынке и сохранение (в некоторых случаях увеличение) его рыночной стоимости".
Генеральный директор компании "Миэль — Загородная недвижимость" Савелий Орбант описывает один из объектов компании: "Концепция нашего поселка M.O.N.A.K.O.V.O. создана архитектором Александром Цимайло. При разработке проекта автор опирался на идеи культового американского архитектора Фрэнка Ллойда Райта, создавшего концепцию "ограниченной архитектуры", согласно которой каждое здание должно сочетаться с существующим ландшафтом. Любые несогласованные изменения фасадов, заборов, общественных зон, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь конкретных домовладельцев, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка в целом и, как следствие, падению стоимости недвижимости. Поэтому, на наш взгляд, все ограничения по изменению внешнего облика загородного комплекса являются оправданными".
Подобное лимитирование существует и в элитном Millennium Park, где будут царить хай-тек и неоклассика. Не стоит портить "морское настроение" "Лазурного берега" постройками "а-ля замок людоеда" или "домик в деревне" — все только балтийского стиля! Или Linden Park — поселок класса премиум по Калужскому направлению, выдержанный в лучших дворянских традициях, дома в котором строятся исключительно из крупномерного кирпича с тонированными деревянными панелями.
Не прячь за высоким забором
Самый распространенный стилевой запрет касается ограждений. Заборы и калитки от арт-безвкусицы управляющие компании оберегают строже всего. Первый пункт: четко установленная высота — не больше, а иногда и не меньше! В поселке "Гринфилд", например, установлена верхняя планка: метр семьдесят. А в "Авроре" — не ниже 2,5 м! Пункт два — материалы. Так во многих поселках Villagio Estate делаются только кованые ограды. "Ограды не разрешается менять или увеличивать, чтобы сохранить воздушность пространства. Сделать свой участок невидимым для глаз соседа можно, отгородившись живой изгородью. Эти правила касаются также ворот и калиток", — рассказывает исполнительный директор по продажам Villagio Estate Алексей Коротких.
Хочется баньку новую поставить? Или бунгало "как на Гавайях" в саду разместить? Или японский сад камней во дворике разбить? Загляните в правила. Алексей Коротких напоминает: "В поселках Villagio Estate ("Гринфилд", "Лазурный берег", Millennium Park) все постройки должны располагаться на расстоянии не менее чем 3 м для хозяйственных построек, для жилых зданий высотой более 1 этажа — 7,5 м. Кроме того, должен быть произведен обязательный отступ в 10 м от главной дороги (это касается любых построек)". Помимо архитектора проект любого здания заверяют и у коменданта поселка, который проверяет "правильную посадку" здания.
В танхаусах поселка "Барвиха Клаб" (управляющая компания — "Миэль — Загородная недвижимость") без согласования с архитектором вам запретят создать свой зимний сад, остеклить балкон и поменять входную дверь. А в Linden Park — нарушить ландшафтную гармонию крупными деревьями. Чтобы не вводить клиентов в искушение и все же не ограничивать их свободу, в "Миэль" предлагают собственную альтернативу некоторым ограничениям. Так, например, при существующем в поселках запрете на проживание строителей в компании предлагают в аренду специально разработанные бытовки, расположенные на территории. Или другое табу — на размещение блоков кондиционеров на стенах дома, так как они портят общий внешний вид не только самого здания, но и поселка в целом. Взамен вам предложат использовать для этих целей специально отведенные места.
Почти всегда ограничения касаются домашних животных. Выгул собак в общественных местах запрещен в 99 случаях из 100. Более того, некоторые ставят свое табу и на породы собак. Так в поселке "Барвиха Клаб" существует запрет на разведение собак бойцовых пород. В компании считают такое решение вполне разумным и никаких крайностей здесь не видят. Савелий Орбант объясняет такой выбор: "В поселке таунхаусов отсутствуют большие земельные участки для выгула, а потому собаки бойцовых пород могут создать опасность для соседей".
Отсутствие шумовой изоляции — вот причина большинства раздоров соседей. Обеспечить себе покой и тишину помогут такие пункты "меморандумов проживания", как "запрет на проведение фейерверков" или "шум на улице после девяти вечера". Ирина Черникова из Delta Realty добавляет к ним ограничения на движение автотранспорта (скоростной режим не больше 10-20 км/ч). В поселках "Горки-2" и "Горки-8" надо заранее заботиться о приезде друзей и близких: в них выдается ограниченное количество гостевых пропусков. А в "Барвиха Клаб" и M.O.N.A.K.O.V.O. существует запрет на въезд большегрузного транспорта в период активного таяния снега, так как это может повредить дорожное покрытие.
Простые истины
Коттеджные поселки экономкласса на российском рыке совсем еще новички, но по опыту старших и более дорогих "товарищей" бизнес- и элитного класса тоже устанавливают общие для всех правила игры.
Вот что рассказывает Сергей Грицай, генеральный директор компании ООО "Стройинвестмонтаж", представляющей на рынке проекты экономкласса "Жилино" (Ленинградское шоссе) и "Серебряный ручей" (Пятницкое шоссе): "В качестве "рыбы" мы взяли правила проживания одного из поселков бинес-класса, но адаптировали их под те условия, которые есть у нас. Так как наши поселки экономного уровня, то и требования менее взыскательные".
Подмосковные дачи, объединившись в целые организованные поселения с собственной инфраструктурой, хотят соответствовать загородной моде и под стать "состоятельным" поселкам стараются выдерживать единый архитектурный стиль. "Если в одном из поселков дома выдержаны в жанре средневековой Европы, то поставить рядом деревянную пристройку — это очевидный диссонанс",— говорит господин Грицай. За это провинившемуся придется выплатить администрации 100 000 рублей, а в случае неустранения нарушения — пени в размере 5% штрафа за каждый день просрочки с момента получения предупреждения.
Под прицел "общественного мнения" в "экономе" попали и животные собственников. Согласно правилам, гулять с четвероногими питомцами "на улицах и в местах общественного пользования строго запрещено". Любое "животное" правонарушение обойдется владельцу в 500 руб.
Позаботились в "Жилино" и "Серебряном ручье" о спокойствии своих жителей. Заехали на территорию, извольте тишину соблюдать! Так и написано в уставе: "запрещается использовать любые звуковые сигналы на автомобилях, за исключением автотранспортных средств специальных служб (скорая помощь, милиция и т. д.)".
В ООО "Стройинвестмонтаж" такие нормы считают вполне приемлемыми, а ведь могли бы быть и построже. Так, из числа "рекомендаций", изначально заложенных в плане проживания "Жилино", исчезли, например, запреты на посадку деревьев и кустарников. "В некоторых поселках строго регламентирована высота зеленых насаждений. Кустарники не могут быть выше, чем 1,5 м, так как в противном случае могут закрывать свет или обзор вдоль основного забора,— рассказывает Сергей Грицай.— Также многие управляющие компании не рекомендуют (а порой и строго запрещают) сажать на участках ели и сосны. Они вырастают очень высокими и к тому же имеют слабую корневую систему, а значит, при сильных порывах ветра, урагане могут упасть, повредить постройки или травмировать людей".
Похоже, полную свободу действий можно обрести только в неорганизованных поселках. "Поселки такого плана продаются по принципу "купи земельный участок и построй на нем что хочешь и когда хочешь". Застройщики в этом случае утруждают себя лишь обязанностями повести магистральные коммуникации,— отмечает генеральный директор агентства недвижимости "Бульварное кольцо" Сергей Фокин.— С момента приобретения земельного участка в каждом собственнике просыпается дар великого проектировщика, который побуждает его спроектировать и построить "дом мечты". Все это приводит к тому, что такие поселки выглядят очень дисгармонично, а строительный процесс длится десятилетиями. При этом предметы инфраструктуры и рекреации практически отсутствуют".
Договоримся по совести
Если на этапе строительства управляющая компания может налагать жесткие запреты на архитектурный облик дома, то в последующем приходится действовать другими методами. Как правило, для соблюдения правил проживания застройщики, а вслед за ними и управляющие компании разрабатывают так называемые "договора совести". В них прописываются те правила общежития, с которыми изначально согласились все жильцы поселка.
Интересно, что даже потенциальные покупатели жилья самого высокого класса зачастую с опаской соглашаются на подобные "условия игры". "Из собственного опыта могу сказать, что многие покупатели, не имеющие жилья за границей, не сразу принимают договор и правила,— объясняет Савелий Орбант.— Однако после разъяснений специалистом управляющей компании их сути, а самое главное, после сообщения о том, что эти правила распространяются не только на этого покупателя, но и на всех жителей, договор подписывается. А те, кто имеет недвижимость за границей, наоборот, иногда считают правила проживания недостаточно жесткими, они зачастую сами предлагают дополнительно внести определенные ограничения на всех жителей поселка".
С этим мнением согласен и руководитель департамента загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин: "В связи с растущей конкуренцией все больше девелоперов стараются обеспечить жильцам комфортное и безопасное проживание, таким образом, все большее число коттеджных поселков предполагают те или иные ограничения, в особенности это касается объектов элитного сегмента. Потому как стоимость подобных предложений по средствам в основном состоятельным гражданам, соответственно, и условия проживания в таких поселках должны быть более высокого уровня. Вместе с тем достаточно строгие ограничения существуют в поселках, где загородное жилье сдается в аренду, так как собственник может понести определенные финансовые потери".
Впрочем, не все компании считают, что необходимо какое-то особенное регулирование правил общежития. Как отмечает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, "кооператив или товарищество не могут устанавливать какие-либо ограничения в соответствии с буквой закона. То есть заехать в поселок на грязной машине не противозаконно. Теоретически помешать никто не может. Но неформально, так сказать в соответствии с духом устоявшегося в поселке неписаного закона жильцы, могут предъявить претензии или даже принудить к исполнению правил".
Он добавляет, что в их проектах ("Благовещенка", "Аистово" или "Славенка") жестких правил нет, но, "конечно, некоторые ограничения местное правление устанавливает. При их несоблюдении меры воздействия могут носить только рекомендательный характер. Внутренние правила не требуют чего-то сверхъестественного, поэтому они даже без санкций благополучно работают. То есть большая часть нормальных людей и так соблюдает общечеловеческие нормы: не шуметь ночью, не сорить и так далее. Как правило, люди уважают и себя, и других. Когда же нарушение выходит за рамки закона, то на это есть соответствующие органы и меры".
Ограничение скорости движения автомобилей принято во всех организованных коттеджных поселках
Дизайн общественных зон в поселках служит образцом для хозяев участков
В поселке "Гринфилд" от Villagio Estate ограды не разрешается менять или увеличивать, чтобы сохранить воздушность пространства
В таунхаусах "Барвиха Клаб" ("Миэль") без согласования с архитектором нельзя создать зимний сад, остеклить балкон, поменять входную дверь