Новые дачные строительные кооперативы — явление почти не существующее. Во всяком случае, в исконном значении этого термина — когда собирается группа лиц для совместного строительства для собственных нужд загородного поселения, не ставя при этом во главу угла цель извлечения прибыли. Как правило, организуются они в несколько иных целях. Хотя есть и исключения.
Отдача от дачи
Смысл кооперативных объединений заключается в минимизации расходов на строительство загородной недвижимости для собственных нужд членов кооператива. То есть извлечение прибыли из подобного рода мероприятий не являлось целью. Это же подчеркивается и в федеральном законе о дачных кооперативах. Правда, на практике все оказывается несколько иначе. Так, создаваемые корпорациями дачные строительные кооперативы ничего строить особо не спешат, а, как правило, реализуют оформленную под индивидуальное жилищное строительство землю по более высокой цене. Исключения единичны, например поселок "Чигасово", построенный десяток лет тому назад группой "Мост".
Или другой вариант. Застройщики поселков сами выступают инициаторами создания кооператива, используя его как альтернативную 214-му федеральному закону схему финансирования. Таким образом, дачно-строительные кооперативы — это скорее инструмент для привлечения инвестиций в строительство, нежели исходное объединение единомышленников.
Примерно по такой схеме возводится поселок "Океан" в 10 км от города Находка на берегу Японского моря. Поселок состоит из 139 домов усадебного типа от 200 до 300 кв. м, расположенных на участках в 0,1 га. Для приобретения в нем дома требуется вступить в кооператив с одноименным названием, а денежные затраты распределены по пунктам, указанным в уже названном законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Вступивший в кооператив "Океан" выплачивает единовременный взнос в размере 2 тыс. руб., ежегодный — 6,5 тыс., паевой взнос в размере 30 тыс. руб., целевой взнос на строительство коммунальной инфраструктуры в размере 836 тыс. руб. И отдельным взносом идут расходы на строительство собственно дома (включая проектирование и технадзор); суммарные расходы — около 30 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом члены кооператива не имеют возможности выбора застройщика, а вступая в кооператив, заранее соглашаются на его условия. Таким образом, фактически организационно-правовая форма кооператива служит способом оформления продажи земли с подрядом.
Аналогичным образом обстоят дела и в других регионах России. Так, в 40 км от Перми в форме дачного строительно-потребительского кооператива построен поселок "Мишкино". "Разрабатывая устав кооператива, мы стремились учесть в нем все правовые акты, позволяющие в дальнейшем членам кооператива не беспокоиться о законности и сохранности их прав на жилье,— рассказывает член кооператива Константин Королев.— Наш поселок небольшой — 17 деревянных домов, выполненных из калиброванного бревна и предназначенных для круглогодичного проживания. Участник кооператива получает в личное пользование дом общей площадью не менее 100 кв. м, а также 20 соток земли. В собственности кооператива также имеется 1,6 га земли, отведенные под игровые и спортивные площадки, собственный пляж и гостевые автостоянки".
Не является исключением и Подмосковье. Например, памятная своей довольно агрессивной рекламой со слоганом "Купи себе немного родины" компания "Жилвест" реализует дома сразу в нескольких дачных кооперативах — "Ромашково", "Росинка", "50 квартал", "Зеленые дали", "Ивушка" (располагаются между 35-м и 45-м км по Новорязанскому шоссе). Они застраиваются каркасными домами нескольких типов площадью 45-150 кв. м (стоимость дома от 400 тыс. до 1,4 млн руб.).
Изменение масштаба
Складывается впечатление, что некоммерческих по первоначальной направленности дачно-строительных кооперативов уже не создается. Это не вполне верно. Подобные попытки иногда предпринимаются, когда желающие обзавестись новыми дачами создают кооперативы собственными силами. "Два года назад, набрав группу из четырех десятков желающих, мы создали кооператив для строительства дачного поселка к северо-западу от Москвы,— рассказывает один из организаторов кооператива, Иван Шокин.— По нашим подсчетам, выходило, что дома при этом нам могут обойтись процентов на 30 дешевле, нежели в случае приобретения аналогичных в строящихся дачных поселках. Однако после длившихся почти год переговоров с администрацией Волоколамского района о выделении земельного участка от этой затеи пришлось отказаться: выставленные властями цены за землю оказались для нас неприемлемыми".
Сложность пути отмечают и те, кто оказывается более упорным в достижении цели. Причем иногда преодоление таких сложностей приводит к увеличению масштабов проекта соразмерно потраченным усилиям. Что произошло, например, в Новосибирске, когда инициативная группа физических лиц решила начать строительство поселка для собственных нужд, создав некоммерческое партнерство "Вместе". На сегодняшний день идея трансформировалась в пилотный для России проект общественного поселка. Он расположится на уже приобретенном участке в 100 га в 30 км от Новосибирска, а проживать в нем будет 4-4.5 тыс. человек.
Сейчас этот проект носит название "Новые земли", и вот что рассказывает его руководитель Андрей Головин:
— Мы хотим создать не просто дачный поселок для временного проживания с минимальной инфраструктурой, а полноценное большое поселение, в котором будут и школа, и больницы, и детский сад. Более того, у нас в планах создать под этот проект муниципальное образование, то есть присвоить ему статус поселка городского типа. Смысл этой процедуры — самостоятельно управлять поселком, самостоятельно определять его бюджет, самостоятельно распоряжаться всем. То есть создать самоуправляемое поселение, как это и должно быть в гражданском обществе. Сейчас мы закончили этап проектирования, презентовали проект в общественной палате Новосибирской области, где нас активно поддержали, и в ближайшие дни "Новые земли" увидит губернатор области. Дело в том, что по закону инициатором создания нового муниципального образования — а в данном случае речь идет о поселке городского типа — должен выступить губернатор. Он передает эту инициативу в совет депутатов, где окончательно утверждаются такого рода вопросы. Кроме того, мы ставим перед собой цель отладить на примере этого проекта алгоритм создания общественных поселков. И мы рассчитываем, что губернатор включит его в качестве пилотного проекта в национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". И на выходе получит готовый механизм для реализации подобных проектов по всей стране.
Инициативная группа на сегодняшний день насчитывает более 100 человек. Они объединены в некоммерческое партнерство "Вместе", открытое для всех желающих. Главное условие вступления — строго придерживаться устава, в котором, в частности, прописан запрет на спекуляцию земельными участками. Этот пункт возник не случайно. Поскольку участок, отведенный под будущее поселение, был приобретен по довольно низким ценам, то и "входной билет" для вступления в партнерство невелик. Однако некоторые из претендентов на вступление в партнерство выражали желание через год-полтора свои участки продать, до этого времени попридержав их неосвоенными. Что полностью противоречит концепции будущего поселения, предусматривающей поэтапное комплексное освоение всей территории.
"Вокруг Новосибирска и так имеется множество поселков, в которых на месте потенциальных домов стоят лишь таблички "продам участок",— говорит Андрей Головин.— Подобного мы хотим избежать, потому что наша задача — построить именно полноценный поселок, а не населенный пункт "с проплешинами". Цель — не затягивать строительство на десятилетие, а, напротив, ускорить его. Для достижения этой же цели мы сейчас разрабатываем концепцию финансирования (а большая часть объектов будет комплексно возводиться строительными компаниями). Мы прекрасно осознаем, что на голой инициативе поселок такого масштаба быстро не построишь и сотни нынешних членов товарищества явно недостаточно. В то же время, поскольку мы не профессиональные строители, а делаем проект прежде всего для самих себя, то банки будут крайне неохотно выдавать нам кредиты. Чтобы эту проблему снять, под свой проект мы планируем организовать закрытый ПИФ недвижимости. И тогда и под залог земли, и под гарантии муниципального образования станет намного проще взаимодействовать и с банками, и с иными финансовыми институтами, и со строительными компаниями".
Новосибирский кооператив едва ли не единственный реализуемый в настоящее время проект такого рода, да и то он трансформируется в некую областного масштаба программу под эгидой губернатора. Очевидно, что "кооперативщики" по всей стране проигрывают неравный бой регулярным девелоперам.
Из федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Статья 1. "Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) — некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач".