Уникальных инженерных проектов коммерческих зданий в России единицы, тогда как в США, Арабских Эмиратах, Гонконге или Японии — тысячи. Строятся зарубежные небоскребы в два-три раза быстрее российских высоток. Причиной тому не столько климат, утверждают российские девелоперы, сколько отсутствие опыта, устаревшие технологии, а главное — административные барьеры. Правда, российским строителям высотных зданий спешить некуда — как правило, компаниям это невыгодно.
Медленно спешить
Если в зарубежных странах здание площадью 50 тыс. кв. м возводят в среднем за два года, то в России строительство может растянуться до четырех-пяти лет. Перед российскими застройщиками, желающими возвести здание в запланированный срок, встает слишком много проблем.
Правда, проблема уложиться в запланированные сроки возникает и у западных девелоперов. По словам экспертов, высотные здания (по международным стандартам это здания от 50 этажей) и за рубежом, и в России сдавать в срок не удается. "К примеру, здание по проекту архитектора Сантьяго Калатравы "Вращающийся торс", находящееся в столице Швеции Стокгольме (самое высокое здание в стране, в нем 60 этажей), отстало от графика сдачи больше чем на год. Дело в том, что реальная стоимость строительства превысила все ожидания застройщиков. В результате строительство заморозили для привлечения дополнительных инвестиций",— рассказывает архитектор компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Гульнара Сафарова.
Одна из основных причин несоблюдения сроков строительства высотных зданий в России, по словам отечественных девелоперов, устаревшие технологии. К примеру, до сих пор отсутствуют стандарты для проектирования металлических конструкций. Большинство застройщиков сейчас льют свои здания из железобетона. Зарубежные архитекторы признают, что эта технология существенно увеличивает сроки строительства. Но более современные методы пока не одобрены отечественными СНиПами.
"Добиться ускорения темпов строительства высотных зданий можно за счет использования железобетонных конструкций, сборных быстровозводимых деталей, применения беспрерывного бетонирования и композитных материалов,— рассказывает голландский архитектор Эрик ван Эгераат.— Но при этом необходимо наладить четкое руководство строительными работами и обеспечить тщательную проработку деталей, что требует неукоснительной точности работы, а это явление нечасто наблюдается в России. В возведении отдельных объектов этот принцип соблюдается, но в общем и целом — нет".
Первый камень
Российские застройщики любят шутить: если вы торжественно заложили первый камень, то, вполне возможно, вы повесили его себе на шею на всю оставшуюся жизнь. Возвести высотное здание в РФ в срок, обозначенный в договоре подряда, невозможно, особенно если речь идет о здании, высота которого превышает 75 м. Вне зависимости от назначения объекта (гостиница, офис или аэропорт) на строительство, как правило, уходит от полутора до трех лет. Бывает и больше. По словам пресс-секретаря совета директоров Mirax Group Антона Павлова, в России общие сроки реализации проекта — от начала согласований до сдачи объекта в эксплуатацию — больше, чем на Западе. "Непосредственно процесс строительства в России по срокам практически аналогичен западному, но итоговые сроки реализации проекта более длительные. Причина — сложная процедура получения исходно-разрешительной документации (ИРД) и технических обоснований на строительство. Этот процесс в России длится в среднем полтора-два года и состоит из следующих этапов. Девелопер разрабатывает концепцию объекта, ее обоснование и согласование с различными городскими департаментами, архитектурным или общественным советом. Это занимает от шести месяцев до года. Затем девелопер должен оформить АРИ — акт разрешенного использования земельного участка (около трех месяцев). После этого наступает время детальной проработки проекта (шесть-восемь месяцев) и последующей экспертизы этой проработки (три-шесть месяцев)",— рассказывает Антон Павлов.
Все опрошенные застройщики единодушно подтвердили, что главной причиной задержки строительства является несвоевременная выдача чиновниками необходимых документов. Ни для кого не секрет, что документов, оформление которых занимает день, девелоперы ждут месяцами.
Слон хороший, справка плохой
Другая причина — отсутствие у отечественных проектировщиков опыта конструирования высотных зданий. Почти все современные постройки делают, опираясь на опыт специалистов из США и Западной Европы. Высотные здания имеют свою специфику, отличающую их от строений небольшой этажности. По словам генерального директора "RIGroup Девелопмент" Андрея Халтурина, выбор той или иной конструктивной системы зависит от многих факторов. Основными считаются высота здания, условия строительства (сейсмичность, грунтовые особенности, атмосферные, особенно ветровые, воздействия), архитектурно-планировочные требования. Архитекторы в России используют остекленные наружные ограждения и витражи, стремясь максимально открывать высотные виды. При этом не учитывается, что сопротивление теплопередаче этих конструкций в несколько раз ниже того, что предъявляется к наружным стенам. "Вследствие этого сделать теплоэффективными высотные здания с такими решениями фасадов становится невозможно. Тут девелоперы редко идут на компромисс, и, конечно же, стоимость эксплуатации высоток резко возрастает",— говорит Андрей Халтурин.
Сложность высотного проектирования заключается не только в нагрузках, связанных с высотностью, фасадами, зонированием коммуникаций и большой мощностью инженерных сетей, но и в соблюдении специальных технических условий, выдаваемых соответствующими организациями при проектировании зданий высокой сложности. "Эти условия учитывают изменение параметров в связи с повышенной этажностью и массой здания. В них включены такие элементы здания, как фундамент, усиление конструктивного каркаса, специальные противопожарные условия и многое другое",— рассказывает Андрей Халтурин.
Еще одна причина задержек строительства связана с недостатками в организации труда рабочих. Для возведения высоток требуется от 1,5 тыс. до 3 тыс. человек. Как правило, нанятых работников селят в одном тесном помещении и кормят однообразно и не всегда качественно. Следствие этого — частые заболевания (чему способствует и тяжелый труд по 14 часов в сутки, ослабляющий организм работников) и отравления. Например, прошлым летом почти на три недели было остановлено строительство терминала Шереметьево-3: 1,5 тыс. рабочих строительной фирмы "Энмар" попали в больницу из-за того, что их накормили некачественным мясом.
По словам директора по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank Константина Лосюкова, такое случается, когда компании берутся строить сразу несколько объектов: "Застройщиков подводит стремление заработать как можно больше. При этом многие не заботятся об организации быта непосредственных исполнителей. В итоге скупые платят дважды, а то и трижды".
Проблемы транспортного цеха
Генеральный директор компании "МИАН-Девелопмент" Олег Рубин отмечает, что срывы сроков строительства нередко происходят из-за сложностей подключения здания к коммуникациям, в частности к электросетям: "Сдать объект в центре города бывает сложно, так как ресурс центра города по электроснабжению почти исчерпан, электросети давно не обновлялись. В результате срок получения разрешительной документации и необходимых согласований может затягиваться до двух лет. Кроме того, замедлить процесс могут и монтажные работы. Дело в том, что 40-60% кондиционеров, систем отопления и другого технического оборудования завозится из-за рубежа. И нередко с большим опозданием".
Бывает также, что строительство здания тормозят намеренно. Так, к примеру, произошло с комплексом "Федерация", который компания Mirax Group начала строить в 2003 году. "Мы укладывались в сроки, обозначенные в договоре, но выяснили, что построенные нами 400 тыс. кв. м будут просто никому не нужны, то есть мы не сможем оперативно сдать их в аренду,— рассказал BG Артур Александров, один из менеджеров компании.— И решили, что понесем куда меньше убытков, если объект будет простаивать".
Юристы же считают, что главные проблемы у застройщиков в России возникают из-за несовершенства нормативной базы строительства.
"В западных странах законы помогают застройщикам, а у нас все наоборот — законодательство построено таким образом, что только мешает людям работать,— утверждает Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры".— Для того чтобы начать стройку, надо получить разрешение на подключение к магистральным сетям, доказать свое право на участок земли, получить документ, подтверждающий, что строительство не скажется на состоянии грунтовых вод, воздухе и т. д. Объем необходимых документов огромен, и каждый из них нужно получать у отдельного чиновника. Причем если ты получишь все разрешения, не факт, что строительство тебе сразу же разрешат. А если и разрешат, то не факт, что к срокам. Чиновников не интересует, что из-за простоя кто-то теряет ежеминутно сотни тысяч долларов".
На Западе действует закон "по умолчанию". К примеру, в Германии подавшая документы на разрешение строительства компания может начать строительство через 30 дней при отсутствии отрицательного ответа от чиновников. В нашей же стране никогда не обходится без бюрократических проволочек. По мнению участников рынка, было бы не лишним сократить число инстанций, передав их функции другим.
"По большому счету чиновники не отвечают за свою работу. Я не помню случая, чтобы выдавший разрешение на строительство чиновник понес наказание в суде. Ответчиками всегда выступают застройщики и инвесторы — те, кто вкладывает деньги,— рассказывает Виталий Можаровский.— Если сделку приватизации совершали двое, то судят именно инвестора. Если рушится здание, то судят именно девелопера. А чиновник, который анализировал документы, не несет ответственности, будто не он выдавал эти заключения".