Остров Кипр, в отличие от Турции и Египта, вряд ли можно назвать "всероссийской здравницей". Отдых здесь значительно дороже, и по ценам, и по качеству он соответствует уровню бизнес-класса. При этом цены на кипрскую недвижимость все-таки значительно ниже среднеевропейских. Но они стабильно растут в течение последних полутора десятилетий, что делает покупку квартиры или дома на Кипре инвестиционно привлекательным предприятием.
Остров с российской судьбой
Приезжать на остров Афродиты и приобретать недвижимость на Кипре наши соотечественники начали уже на заре советской перестройки, как только приоткрылись десятилетиями державшиеся на замке границы. С развалом СССР этот процесс приобрел массовый характер. Число ежегодно прибывающих на Кипр русских туристов уже к середине 90-х перешагнуло 100-тысячный рубеж, на острове всего за пять-шесть лет было зарегистрировано около 20 000 офшорных фирм, принадлежащих россиянам, а в элитных приморских поселках все громче зазвучала русская речь новых владельцев...
Предприимчивые киприоты одними из первых оценили потенциал "новых русских" и гостеприимно распахнули перед ними двери своих девелоперских компаний и риэлтерских агентств. А государственные власти максимально облегчили процесс прибытия на остров, отменив въездные визы для россиян и без проблем выдавая и продлевая виды на жительство тем, кто желал задержаться на нем.
Многие наши бизнесмены — владельцы офшоров, пораженные наповал красотами острова, добротностью местной кухни, дешевизной вин и гостеприимством аборигенов, решали прикупить там собственный "домик под солнцем", чтобы не тратиться на отели во время деловых поездок. Стали обустраиваться на Кипре и обеспеченные пенсионеры, банкиры и нефтяники с газовиками. Благо процедура приобретения недвижимости иностранцами всегда была тут довольно либеральной, а местные банки наперебой предлагали невиданно благоприятные, особенно по российским стандартам, условия ипотеки. Размеры первоначальных взносов составляли всего 15-20%, годовой ипотечный процент опускался до 3,5%, а кое-кто из девелоперов даже предлагал своим клиентам беспроцентное кредитование на два-три первых года.
Права собственника
С тех славных времен многое изменилось. Банк Кипра, встревоженный обвалом ипотечного рынка в США, а затем и в Великобритании, откуда идет главный поток покупателей кипрской недвижимости, потребовал от коммерческих банков острова выдавать ипотечные ссуды лишь при условии оплаты покупателем первых 40% стоимости приобретаемого имущества. Усложнилась процедура получения вида на жительство. Почти в полтора раза выросла стоимость квартир, мезонетов (так здесь называют таунхаусы) и вилл. Сейчас квадратный метр элитной недвижимости на побережье стоит €6000 и выше. В домах среднего класса его стоимость составляет €2500-3000. На вторичном рынке можно купить неплохую квартиру и по цене полторы тысячи евро за метр.
Несмотря на это, в условиях высокого уровня цен на недвижимость в России кипрский "дом под солнцем" приобретает еще большую привлекательность для россиян. В последние годы даже наметилась тенденция к заметному росту числа покупателей из России. Ведущие кипрские девелоперы — Cybarco, Aristo, Pafilia, Kouroushis и многие другие — открыли свои представительства в Москве и все активнее выдвигаются в российские регионы.
Они предлагают клиентам добротное жилье по цене, существенно уступающей рекордам Рублевки или Остоженки. При этом в стоимость кипрской недвижимости, как правило, уже входит полная высококачественная отделка. И, что самое главное, безопасное и комфортное окружение большинства вновь строящихся комплексов. Обосновывающийся на Кипре россиянин, британец или немец получают не только "квадраты" по умеренной среднеевропейской цене, но и прекрасное море, более 320 солнечных дней в году, стабильную экономическую и социальную инфраструктуру, все современные средства коммуникаций, построенную по британским стандартам систему среднего и высшего образования для своих детей и плавное вживание в общеевропейское сообщество. И безусловное уважение местных и общенациональных властей к правам частных собственников.
Кстати, насчет прав собственников. В этой связи мне вспоминается случай с пожилым и не очень богатым владельцем старого домика напротив отеля "Алоэ" в Пафосе, чья хибара оказалась на пути прокладывавшейся вдоль моря автострады. В отличие от многих своих соседей, получивших компенсацию от строителей новой дороги и спокойно перебравшихся на новые земли, он оставался жить почти посреди автотрассы, делавшей в этом месте немыслимую петлю. Несколько лет водители туристических автобусов и местные автомобилисты кляли упертого старика, наотрез отказывавшегося продать свой домик, мешавший движению транспорта. Не помогли ни многократные просьбы мэра Пафоса, ни даже письмо от президента страны, просившего упрямца продать дом по очень высокой для того времени цене. Разрешилась проблема только тогда, когда власти построили и передали старику и его семейству прекрасное просторное бунгало буквально в десятке метров от места расположения его развалюхи. Последнюю мгновенно снесли и выровняли дорожное полотно. Теперь автомобилисты с ветерком проносятся мимо бывшей "загогулины", и только старая дорожная разметка напоминает о ее существовании...
Нестрогие запреты
Но есть на Кипре и существенные проблемы, порой отравляющие жизнь иностранным владельцам недвижимости. Так, местные власти весьма консервативно относятся к экстравагантным пожеланиям некоторых застройщиков. Один россиянин, например, с раздражением продал свой прекрасный участок прямо на берегу Кораллового залива в Пафосе, после того как местный сельсовет наотрез отказался позволить ему выстроить дом в стилизованной форме океанской яхты, выходящей в море. И уехал во Францию.
Некоторые местные муниципалитеты требуют от застройщиков не нарушать сложившийся архитектурный облик их поселков и даже определяют обязательный цвет стен и оконных жалюзи. Довольно жесткие ограничения существуют и на высоту строящихся домов. Как правило, при новом строительстве запрещено закрывать вид из уже построенных зданий. Что, впрочем, и неплохо. Также жестко оговариваются права новых владельцев в кондоминиумах. Обычно им не позволяют ставить на крышах спутниковые антенны или баки для хранения воды.
Впрочем, подобные ограничения часто игнорируются. Так, например, в одном из лимассольских поселков наши соотечественники, по подмосковной привычке, возвели высокие заборы вокруг своих владений. Высокие они, скорее, по кипрским меркам — метра полтора, не больше, но местная администрация потребовала снести "самовольные постройки". А заборы все равно стоят. Спор длится уже много месяцев, но никто не имеет права вторгнуться на земли "нарушителей конвенции" и притронуться к их заборной собственности.
Берега и горы
Обычно россияне селятся в пригородах крупных кипрских городов. Еще недавно наиболее популярным среди них был патриархальный и спокойный Пафос. Ныне маятник покупательского спроса качнулся в сторону Лимассола — крупнейшего приморского мегаполиса Кипра. Хотя всегда надо помнить о масштабах острова — все население этого "мегаполиса" составляет около 200 тысяч. Кстати сказать, на острове Кипр, по площади примерно равном Московской области, постоянно проживает менее миллиона человек.
Ныне повысился интерес российских покупателей к заповедному региону Акамас на западе острова. В окрестностях города Полис как грибы растут дачные поселки, многие из домов в которых уже скуплены нашими соотечественниками. Заметно больше россиян выбирают для "дома под солнцем" песчаное побережье Ларнаки и, чуть подальше на восток — Айа-Напы. Но пока главными ареалами российского внедрения все же остаются Лимассол и Пафос. Всего же на Кипре ныне живет около 60 000 русскоговорящих. В основном это переселенцы из Грузии и Абхазии, так называемые "понтийские греки", сконцентрировавшиеся в Пафоском округе. В Лимассоле постоянно проживает 12-15 тысяч наших сограждан, большинство — владельцы либо служащие международных компаний, в которые ныне трансформировались бывшие офшоры. В столице острова — Никосии проживают 3-4 тысячи россиян. Чуть больше нашли прибежище в городе Лазаря и Зенона — Ларнаке. Остальные рассеялись по острову, его горам и бурно развивающемуся востоку — Айа-Напе, Паралимни, Дериньи и так далее.
Даже при учете почти двух с половиной миллионов туристов, ежегодно посещающих остров, Кипр никогда не выглядит перенаселенным. Там еще сохранилось немало прекрасных, нетронутых цивилизацией природных уголков. Особенно в кипрских горах Троодос, расположившихся на юго-западе острова. На вершине высочайшей на острове горы Олимп (1954 м над уровнем моря) несколько месяцев в году даже лежит снег. И местные жители, и многочисленные туристы получают фантастическую возможность покататься на горных лыжах, затем спуститься меньше чем за час к вполне "купабельному" и зимой морю. Во всяком случае, в декабре и январе температура воды не опускается ниже 16-17 градусов. Свежо, но поплавать без ущерба для здоровья вполне можно. Особенно, если подкрепиться местной чачей: 45-градусной виноградной водкой "Зивания".
В последние годы даже наметилась тенденция приобретения нашими соотечественниками участков земли или готовых вилл в отрогах Троодоса. Зимой там не очень холодно — столбик термометра редко опускается ниже нуля даже ночью, а днем зимний бодрящий горный воздух способен порадовать даже самых требовательных любителей сельской жизни. Лето в горах заметно прохладнее и суше, чем на побережье. Весна и осень радуют разнообразием красок, невиданным в иных местах. Дома в Троодосе обычно строятся в стиле горных "шале" и многие современные поселки напоминают своим видом Швейцарию.
Вообще, "горное" расположение недвижимости, но с видом на море — это, пожалуй, наиболее популярный сейчас тренд на Кипре. Таких предложений не очень много, но именно поэтому они высоко ценятся. Например, компания Cybarco сейчас предлагает недвижимость на курорте Aphrodite Hills ("Холмы Афродиты"). Он расположен в 20 км от Пафоса, на вершине холма в полутора километрах от берега моря. Говорить о "пешей доступности" побережья можно очень относительно: прогулка вниз, конечно, легка и приятна, а вот обратный подъем по расходу калорий соответствует хорошей тренировке в спортзале. Впрочем, до моря за считанные минуты можно добраться на арендованном автомобиле или скутере. Кстати, у берега находятся легендарный "камень Афродиты": как гласит легенда, именно в этом месте греческая богиня любви появилась из морской пены.
Однако у обитателей курорта "Холмы Афродиты" есть и другие развлечения, помимо морских купаний: на его территории расположено 18-луночное гольф-поле мирового класса, а также Академия гольфа и тенниса. Здесь предлагается на продажу недвижимость разных классов: таунхаусы, стоящие виллы и апартаменты. Стоимость — от {euro}400 тыс. (двуспальные апартаменты) до {euro}3 млн (роскошная вила с видами на морской горизонт и гольф-поле).
Почем "квадрат" у Афродиты
Как мы уже отмечали, в последние годы кипрская недвижимость заметно подорожала. Так, по оценкам крупной риэлтерской фирмы BuySell, за период с февраля 2004 по август 2007 года цена среднестатистического дома с тремя спальнями выросла здесь на 38% и сейчас составляет около {euro}190 тыс. А за десятилетие, как считают местные эксперты, стоимость кипрской недвижимости увеличилась на 117%. Кстати, этот показатель значительно ниже аналогичных показателей некоторых европейских государств, что опровергает часто слышимые упреки в "перегреве" кипрского рынка или в чрезмерном завышении цен местными девелоперами. Так, согласно статье в сентябрьском выпуске журнала "The Economist", с 1997 по 2007 год цены на недвижимость в Ирландии выросли на 251%, в Великобритании — на 211%, в Испании — на 189%, в Швеции — на 138%, в Бельгии — на 131% и в Дании — на 121%.
Наиболее быстрыми темпами дорожают земля, дома и квартиры на побережье. Здесь цены за последние три года выросли почти вдвое, а в некоторых случаях и более того. В Лимассоле или Пафосе, к примеру, участок земли у моря площадью 500-550 кв. м, годный для строительства дома площадью до 200 "квадратов", сейчас будет стоить не менее {euro}430 тыс. Стоимость средней виллы (три спальни, общая площадь 200-230 кв. м) на первой линии побережья начинается с {euro}850 тыс. В районе Ларнаки и Айа-Напе аналогичную виллу можно приобрести на {euro}100 тыс. дешевле. Вторая линия почти повсеместно уступает в цене первой на 30-40%. Далее цены сокращаются примерно на 5% каждый последующий ряд.
Верхнего предела стоимости, как правило, не существует. Не так давно шикарный дом в 2200 "квадратов" в эксклюзивном поселке на лимассольском побережье был продан нашим соотечественникам за {euro}11,15 млн. На этом фоне стоимость также недавнего приобретения (и также россиянами) нескольких сот метров лимассольского побережья в районе Санта-Барбара за {euro}29 млн уже не кажется чрезмерной.
Цена содержания
Несмотря на значительное удорожание недвижимости, стоимость ее содержания на Кипре приятно отличается от среднеевропейских расценок. Налог на имущество выплачивается только в том случае, если ваше владение стоит более 100 000 кипрских фунтов (1 кипрский фунт равен 1,71 евро). То есть, например, 80-метровая квартира на побережье, купленная за €170 тыс., налогом облагаться не будет. С домовладений стоимостью от 100 001 до 250 000 ежегодно уплачивается налог в размере 2,5 кипрских фунта с каждой 1000 фунтов (вычитая первые 100 000 не облагаемые налогом вообще). Для вилл стоимостью 250 001-500 000 фунтов ставка увеличивается до 3,5 фунта с каждой тысячи после 250 000. Для владений в 500 001 фунт и выше налог исчисляется из расчета 4 фунта за каждую тысячу после полумиллиона.
Обычно ежегодные муниципальные сборы за общественное освещение, содержание дорог, уборку общей территории и вывоз мусора не превышают 100-150 фунтов с домовладения. Для владельцев квартир — и того меньше. Около 500 фунтов в год обычно стоят услуги садовника, ухаживающего за газоном, цветами и деревьями на среднего размера участке (500-550 кв. м). В 1000 фунтов за год обойдется владельцам обслуживание бассейна. Стоимость электро- и водоснабжения весьма невелика. В каждом поселке устанавливаются еще и собственные сборы на поддержание в надлежащем порядке общественных сооружений и территорий. Их размер устанавливается на общем собрании домовладельцев и обычно не превышает несколько десятков фунтов в месяц.