Как стало известно Ъ, "Система-Галс", девелоперская "дочка" АФК "Система", стала владельцем здания и земельного участка ГУП "Экспериментальный завод напитков 'Хамовники'", выпускавшего когда-то популярное пиво "Хамовническое". Предприятие не работает с 2004 года, и запускать его вновь "Система" не собирается: приобретенные примерно 3 га в районе Зубовского бульвара будут застроены жильем и офисами. По оценкам экспертов, там можно построить до 100 тыс. кв. м недвижимости.
О том, что АФК "Система" приобрела "пивзавод на Зубовском бульваре", Ъ рассказал президент корпорации Александр Гончарук. Подробности он посоветовал узнать в дочерней компании АФК "Система-Галс", специализирующейся на строительстве жилой и коммерческой недвижимости. Пресс-секретарь "Системы-Галс" Анна Завьялова отказалась рассказывать о деталях проекта до официального объявления.
Топ-менеджер другой девелоперской компании, застраивающей участки вблизи станции метро "Парк культуры", подтвердил Ъ, что "Система" приобрела здание и права долгосрочной аренды участка (около 3 га) по адресу улица Льва Толстого, 23 у ГУП "Экспериментальный завод напитков 'Хамовники'". Сотрудница Россельхозакадемии, которой принадлежало 100% долей в ГУПе, сообщила, что "завод давно не работает, а участок продан". Нового собственника активов унитарного предприятия она не назвала.
Пивзавод в Хамовниках — одно из старейших промышленных предприятий Москвы, был основан в 1863 году. Находится рядом с Музеем-усадьбой Льва Толстого. К 2004 году предприятие выпускало не более 1,5 млн дал пива в год под марками "Хамовническое", "Золотая пена" и "Царь-пушка" (доля на московском рынке тогда едва достигала 0,5%). В ноябре 2004 года Россельхозакадемия приняла решение о закрытии производства (см. Ъ от 3 ноября 2004 года). Еще до остановки предприятия часть его площадей сдавалась в аренду.
"Система-Галс" создана в 1994 году. Выручка в 2006 году — $283 млн, EBITDA — $95 млн. 71% акций принадлежит АФК "Система", 18% — в свободном обращении на LSE, 10,9% — на балансе самой компании. Вчера на 19.30 по московскому времени капитализация "Системы-Галс" составляла $1,8 млрд. По экспертным оценкам, стоимость всех девелоперских проектов компании на начало 2007 года составляла $2,04 млрд.
Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев полагает, что только земля бывшего пивзавода могла достаться "Системе" не менее чем за $9 млн. По его оценкам, на этом участке можно построить минимум 70 тыс. кв. м различной недвижимости. Если компании удастся договориться с городскими властями, то проект можно расширить до 100 тыс. кв. м, добавляет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Девелоперы убеждены, что себестоимость строительства без учета затрат на подключение к инженерным сетям составит $1,5 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, объем инвестиций "Системы-Галс" достигнет $105-150 млн.
Выгоднее всего строить рядом с Зубовским бульваром элитное жилье, считают эксперты. На начальном этапе оно будет стоить $7 тыс. за 1 кв. м, по завершении строительства — $10 тыс. за 1 кв. м, подсчитал Артем Цогоев. В районе метро "Парк культуры", где формируется новый деловой кластер, удачно вписался бы бизнес-центр, сказал Илья Шершнев. Но, по его мнению, при ставках аренды офисов $700-900 за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов окупаемость проекта может оказаться не менее пяти лет.
В этом году у "Системы-Галс" было всего несколько заметных сделок. В июле ей удалось консолидировать 95,58% акций пансионата "Камелия" в Сочи, потратив, по экспертным оценкам, около $5 млн. На участке 6,3 га компания планирует построить курортный комплекс площадью 100 тыс. кв. м. В сентябре "Система-Галс" выкупила у известного адвоката Дмитрия Якубовского 74,9% долей в ООО "Горки-8", владеющем 35 тыс. кв. м недвижимости и 9 га на Рублево-Успенском шоссе (сумма сделки — около $100 млн). В сентябре девелопер объявил о проектах в Астрахани (построит 2,8 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в центре города, инвестиции — $2,5 млрд) и Нижнем Новгороде (приобрел 309 га, чтобы возвести 2,3 млн кв. м различной недвижимости стоимостью до $2 млрд).