Лидеры городского рынка жилищного строительства сегодня один за другим заявляют о выходе на рынок коммерческой недвижимости и идут в регионы. Накопленный опыт работы, связи в профессиональной и административной среде и наличие материальных ресурсов позволяют жилищным строителям успешно штурмовать новые рынки. К тому же эксперты отмечают, что в настоящий момент цена коммерческого метра растет быстрее, чем жилого.
Обеспокоенные стабильностью
Продажи квартир уже не приносят строителям той прибыли, на которую они могли рассчитывать год-два назад. Однако к разговорам о стагнации на первичном рынке жилья застройщики и риэлтеры относятся осторожно. Ни один из экспертов не признался в том, что на рынке наблюдается значительное снижение объемов продаж, а цены по некоторым позициям снизились. Участники рынка предпочитают говорить, что он достиг равновесия спроса и предложения. Тем не менее следует отметить, что этим летом строители не скупились на различные бонусы и скидки для покупателей квартир в строящихся или только что сданных домах. Практически у всех застройщиков были программы скидок и бонусов для привлечения покупателей, имеющие свои названия: "Объект месяца", "Акция месяца", "Специальное предложение" и т. д. Так, ЛЭК предлагал скидку на некоторые объекты до $10 тыс., "М-Индустрия" — специальные программы для покупателей трехкомнатных квартир и семей с детьми, "Строймонтаж" представил особое предложение по ипотеке.
Одновременно строители массово осваивают новые рынки. Так, в сентябре о выходе на рынок коммерческой недвижимости и о начале экспансии в регионы объявил холдинг RBI. В Северной столице компания намерена построить около 700 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. Всего же компания собирается возвести 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге и других регионах. RBI потратит на приобретение земельных участков около $500 млн, причем половина этих средств будет затрачена на региональные проекты: в Москве, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Тюмени и др. Помимо собственных холдинг собирается использовать для реализации масштабной инвестиционной программы и заемные средства международных банковских структур.
Компания "М-Индустрия" также заявила об амбициозном проекте: строители возведут курортно-рекреационный комплекс "Остров Федерация" на намывной территории в Черном море близ Сочи. Общая площадь комплекса составит 250 га. Предполагаемый объем инвестиций — 155 млрд рублей. Для реализации проекта создан консорциум с участием российских и иностранных компаний.
В настоящий момент холдинг "Эталон-ЛенспецСМУ" уже строит новое здание биржи на Васильевском острове, торгово-выставочный центр "Аура" в Лахте, два торгово-офисных комплекса — на Коломяжском проспекте и на набережной реки Смоленки. Кроме того, в составе жилого квартала "Радуга" в Купчине компания возводит спортивно-оздоровительный центр. Социальные, культурно-развлекательные, торговые и прочие проекты нежилищного плана предусмотрены и в микрорайоне Каменка (он же "Шуваловский квартал"), где холдинг осуществляет комплексную застройку.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности "Knight Frank Санкт-Петербург", отмечает, что активность в сегменте коммерческой недвижимости проявляют также компании "Возрождение", "Петербургская недвижимость", "Строймонтаж" и другие игроки. Рынок жилой недвижимости сейчас находится в состоянии стабильности, объясняет эксперт, поэтому девелоперы ищут новые возможности для диверсификации бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.
Этапы большого пути
Сами строители переход на рынок строительства коммерческих объектов и выход в регионы объясняют естественным процессом развития компании. Например, корпорация "Петербургская недвижимость" (Setl group) уже давно включает в сферу своих интересов проекты как в Петербурге, так и в регионах, в частности в Калининградской области и даже в Финляндии. Портфель холдинга состоит из жилых и коммерческих проектов в пропорции 50 на 50. По словам Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость" и президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, спрос на жилые и коммерческие проекты одинаково высок, только в жилищном сегменте быстрый оборот, который требует такого же быстрого восстановления.
"М-Индустрия" тоже своевременно предприняла аналогичный шаг. Сначала компания освоила жилищный рынок Петербурга, затем приняла решение выйти на Краснодарский край, причем сделала это еще до того, как стало известно о проведении в Сочи Олимпиады. По словам Алексея Топольницкого, заместителя генерального директора по маркетинговым коммуникациям "М-Индустрии", интерес к коммерческим проектам просто означает, что компания переросла уровень жилищного строительства.
Наличие соответствующих мощностей и ресурсов (организационно-технических, кадровых, финансовых и т. п.), накопленного опыта, наработанных связей с административными органами, финансовыми структурами, партнерами и т. д. позволяет жилищным строителям успешно штурмовать новые рынки. Они не только строят, но и управляют своими коммерческими объектами. "Параметры у каждого из проектов индивидуальные, и о какой-то средней рентабельности говорить не будем. Что касается самостоятельного управления построенными площадями, то их доля составляет 10-15 процентов. При этом жилищному строительству подобная активность 'ЛенспецСМУ' на коммерческом и промышленном направлениях нисколько не угрожает", — сообщили корреспонденту "Ъ-Дома" в пресс-службе "ЛенспецСМУ".
По мнению Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития центра развития проектов "Петербургская недвижимость", в принципе, крупным застройщикам не столь важно, что именно они строят: жилые дома, бизнес-центры или торгово-развлекательные комплексы. Управление недвижимостью для большинства компаний также не является незнакомой сферой, подобные подразделения работают в холдингах не первый год. Например, указывает господин Бимон, холдинг RBI не является новичком на рынке коммерческой недвижимости. Компания не первый год строит элитное жилье, а это предполагает создание в доме определенного "джентльменского" набора услуг, включающего и управление коммерческой недвижимостью.
Ниже точки кипения
Рынок коммерческой недвижимости тоже близок к насыщению. Высокий уровень заполняемости торговых комплексов наряду с другими факторами свидетельствует о неудовлетворенном спросе со стороны арендаторов. Но рынок активно насыщается качественными торговыми площадями, о чем свидетельствует стагнация реальных арендных ставок. Фактически их рост имеет место только в связи с изменением курса доллара, утверждает руководитель отдела торговой недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Арина Сендер. Эксперты рынка отмечают примеры, когда торговые центры на момент открытия были заполнены лишь на 60-85%. Директор по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb Олег Спивак называет в качестве таких проектов торговые центры "Фиолент" и "Ульянка", а также "Варшавский экспресс", "Масштаб", "Пулково-3" и "Космополис".
Тем не менее, отмечает госпожа Сендер, сохраняется высокий спрос на аренду торговых помещений в наиболее качественных ТРК города. Так, среднестатистический (не якорный) арендатор при подаче заявки в ТРК "Мега", ТРК "Гранд-Каньон" попадает в очередь. Ежегодный рост доходов населения, стимулирующий потребительские расходы, положительным образом характеризует потенциал развития рынка торговых центров Петербурга. Так что насыщение рынка отразится только на недостаточно концептуально проработанных проектах либо на объектах, расположенных в местах с низкими пешеходными и транспортными потоками.
Современные объекты, которые выводят на рынок жилищные строители, уже сейчас составляют серьезную конкуренцию ранее построенным или реконструированным бизнес-центрам. Алексей Попов, генеральный директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН), отмечает, что при падении спроса на отдельные бизнес-центры класса С сохраняется устойчивый интерес арендаторов к бизнес-центрам классов А и B, располагающим большими площадями, удобной парковкой, современной "начинкой" и т. д. При этом, по данным ЦАНа, арендная плата в БЦ класса А составляет $600-1000 за квадратный метр в год, класса B — $450-800 за квадратный метр в год, включая НДС. И если сегмент класса B приблизился к насыщению, то в сегменте А наблюдается дефицит. Господин Попов отмечает, что заполняемость таких офисных центров — 98-99%. А рентабельность проектов составляет в среднем по Петербургу 20%. Для сравнения: по Москве — 30%. Именно такие качественные офисные площади и планируют выставить на рынок "ЛенспецСМУ" и RBI, обладающие опытом строительства элитного жилья и управления такими объектами.
"Тяжелее жилья ничего нет"
"Да, доходность жилого сектора пока выше, чем в коммерческой недвижимости, и может превышать 100 процентов на вложенный капитал. Но по мере насыщения рынка жилья рынок коммерческой недвижимости будет становиться все более привлекательным с точки зрения окупаемости инвестиций. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более понятный, прозрачный для будущих вливаний иностранного капитала, в котором заинтересованы российские девелоперы", — говорит Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента компании Colliers International. А Николай Пашков отмечает, что доходность проекта, коммерческого или жилого, во многом зависит от локации и качества проработки концепции. Хотя жилая недвижимость имеет меньшие сроки окупаемости, коммерческая недвижимость в наиболее выгодных местах может принести больший доход.
Вячеслав Семененко в свою очередь указывает на то, что коммерческие проекты легче форматируются, подчиняются международным стандартам, этот рынок более прозрачный и в отношении финансирования, и в достижении результатов. "Тяжелее жилья ничего нет, — говорит господин Семененко, — все остальное проще". По этой причине компании, имеющие немалый опыт возведения жилья, смогут успешно работать и в других сегментах строительного рынка. Жилье приносит более быстрые деньги, но если компании нужны активы, капитализация, то следует вкладывать в коммерческую недвижимость, считает господин Бимон. "Если денег мало и нужно приращение капитала, в таком случае вложения в жилищный рынок принесут прибыль достаточно быстро. Если же вы обладаете финансовыми ресурсами, вам нужен постоянный доход, то есть смысл инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы затем получать доходы от аренды квартир, офисов, торговых площадей и т. д. Успешно работающий бизнес-центр оценивается уже не как квадратные метры, не как недвижимость, а как актив, и цена его, соответственно, другая", — поясняет эксперт.
Елена Владимирова