Когда мы говорим о стародачных поселках, то вкладываем в это слово некий сверхсмысл. Дело не в том, что они "старые", а в том, что они — особенные. Скорее мы имеем в виду "старину", пускай советскую, 70-80-летней давности. И еще, конечно же, особенную дачную атмосферу, благодаря которой они ценятся едва ли не выше современных коттеджных поселений. Парадокс в том, что именно эта атмосфера и исчезает в первую очередь, после того как "старые дачи" продаются.
Преемственность через землю
Вообще-то стародачные поселки — изобретение дореволюционное, а не советское. Появившийся в конце XIX века средний класс предъявил спрос на "усадьбы в миниатюре".
Толчок дачному строительству дало строительство железных дорог в Подмосковье. За 20 лет, с 1890-х по 1910-е годы, число дачных поселков вокруг Москвы выросло с 32 до 183. При этом 160 из них располагались в пешей доступности от станций Ярославской, Брестской, Николаевской и Казанской железных дорог. География стародачных мест сложилась именно в те времена. Железнодорожная станция была ее неизменным, более того, необходимым атрибутом: главы семейств каждое утро направлялись отсюда на службу, чтобы вечером вернуться к домочадцам. А женщины, дети и прислуга коротали время на верандах с мая по октябрь. И в этом — кроме близости к станции — еще одно отличие той загородной недвижимости от сегодняшней: она была именно вторым домом, а не жильем на выходные.
За исключением пяти-десяти лет после Октябрьской революции, этот образ жизни продолжал существовать до конца 1950-х годов. Знатоки стародачной жизни называют два момента, способствовавших изменению устоявшихся привычек. Первый — бериевская амнистия 1953-1954 годов, когда сотни тысяч бывших зеков поселились за 101-м километром от Москвы. Понятно, что в Петушках или Кимрах им не сиделось и многие выходили на "промысел" в подмосковных электричках. Да и подмосковное население именно в эти годы начало переходить на дневную рабочую миграцию в Москву и обратно. Дачникам в электричках стало ездить даже не столько небезопасно, сколько некомфортно.
Второй — сокращение окладов "стародачников" и увеличение заработков прислуги. Если в 1951 году профессор получал 4500-5000 "сталинских" рублей в месяц, то в середине 60-х — 350-400 "хрущевских" рублей. А заработки домработниц и другого надомного персонала выросли с 200-300 "сталинских" рублей в месяц до 60-80 "новых". Да и уклад жизни, когда домработница была фактически членом семьи, стал уходить в прошлое.
Можно назвать и третий момент: в конце 1950-х женщины в обеспеченных семьях перестали довольствоваться статусом домохозяйки и пошли работать.
В 1960-е годы начал меняться и состав обитателей стародачных поселков. Началась массовая эмиграция, многие владельцы старых участков стали продавать их, чтобы купить детям кооперативные квартиры, наконец, дачи стали превращаться в коммуналки: соседями становились потомки первого владельца. Мой друг в Раздорах живет на такой даче — 80 соток земли, дом на шестерых детей (его родные дяди и тети). Четверо из них уже лет 30 хотят продать дорожающую с каждым годом долю (сегодня это как минимум $500 тыс. на каждого), двое против и не дают согласия на сделку.
Своими руками
Заложенные в 1960-1970-е годы "мины замедленного действия" сработали в 1990-2000-е: стародачные поселки утратили свой дух, изменился образ жизни их обитателей. Какой из нескольких десятков поселков ни возьми, в каждом окажется какой-то конфликт или раздор. И чем дороже место (земля в первую очередь), тем острее конфликт.
Наглядный пример — ситуация с поселком Николина Гора, точнее с РАНИСом (кооперативом "работников науки и искусств"). Возникший в 20-е годы, он лет 50 оставался заповедником творческой интеллигенции. Здесь жили Петр Капица, Сергей Прокофьев, Святослав Рихтер и еще добрая сотня деятелей, чьи имена еще при их жизни попали в энциклопедии. Земельные участки размером в гектар, деревянные домики, заборы из штакетника ("а от кого прятаться, от Отто Шмидта, что ли?"), вековые деревья и минимум грядок. "Эка невидаль,— удивится кто-то.— И сейчас такие коттеджные поселки есть". А вот и нету — чтобы там бесплатно на летней эстраде выступали музыканты с мировым именем, или читал стихи известнейший поэт, или ставил "дворовые спектакли" знаменитейший артист, или рассказывал о "творческих планах" известный всему миру режиссер. Чтобы был "дипломатический пляж", где вперемежку купались бы посольские работники и местные, никологорцы. Все это за последние 10-15 лет ушло, а точнее, было обменяно на миллионы долларов детьми "научной и творческой интеллигенции" из Советской энциклопедии.
Началось это в начале 90-х, когда кто-то первым смекнул сдавать в аренду, на сезон, здешние места народившейся буржуазии. Она, буржуазия, уже давно приглядывалась к Николиной Горе. Конечно, бывало такое и раньше: еще в 70-х тут появились цеховики (один затем сел по делу "Океана"), в 80-е к ним прибавился "авторитет", еще из "прошлых", из тех, кто не имел отношения к "братве", а дамы сердца у него были из труппы Большого театра. Но эти пришельцы вели себя сдержанно и не пытались переделать здешний мир, а, напротив, старались встроиться в него.
Никологорцы сами сдали крепость. "Золотая лихорадка" выразилась в строительстве сначала одного, потом трех, затем шести домиков "на сдачу". В 1993-1994 годах за такие домики люди готовы были платить по $1-2 тыс. в месяц — сумасшедшие по тем временам деньги.
Коммерсанты тоже осознали прелесть здешних мест — уже в экономическом, а не "духовном" смысле. "Если люди готовы платить такие деньги за аренду дощатых сараев, а на покупку самих участков выстраивается очередь, то игра стоит свеч",— рассудили они.
В конце 80-х коммерческое вхождение в местную жизнь уже пытался устроить Совет министров СССР. На излете Советского Союза какой-то аппаратчик сумел пробить "бумагу", согласно которой было огорожено 120 га здешнего леса. Его огородили по всему периметру двухметровым забором, но через пару месяцев эта стена под напором никологорцев пала — они попросту разобрали ограду. Сыграли свою роль и имена борцов — знаменитых режиссеров, музыкантов и других деятелей искусств. "Бумага" Совмина была порвана в клочья, и о проекте "расширения" РАНИСа на время забыли.
Как оказалось, ненадолго. В начале 90-х, уже в эпоху "новой России", была предпринята вторая попытка. Соседний Успенский конезавод тоже решил подзаработать, отдав пойменный луг под участки. Половину из них заняли сами работники предприятий, а вторая половина с трудом разошлась среди "чужих": участки оказались маленькими, по шесть-восемь соток, и настоящих коммерсантов устроить не могли.
Третья попытка внедриться на это место оказалась удачной. Вслед за арендаторами тут стали появляться новые хозяева жизни. Сначала из администрации президента — понятно, что против их "бумаги" уже не попрешь. Потом по цепочке друзья "друзей из администрации" и так далее. На всех Николиной Горы стало не хватать (сегодня тут продано две трети участков) — в дело вновь пошел лес, который в конце 80-х удалось отстоять. Николина Гора сегодня выросла территориально в два раза по сравнению с прежними временами. Бороться было за что. Андрей Яловенко, начальник отдела продаж департамента загородной недвижимости компании БЕСТ, оценивает сегодняшнюю сотку на Николиной Горе в $150 тыс. А в конце 90-х, когда только прирезался здешний лес, она оценивалась в $10-15 тыс. "Рост в 1000% за десять лет. Правда, это цифра по розничным ценам. Оптом та земля покупалась из расчета $2 тыс. за сотку, чиновниками у чиновников, отсюда и такая изначально низкая цена",- говорит Сергей Андропов, генеральный директор ИК "Юбилей столицы".
Писательская обитель
Битвы такого же накала происходили и в писательском поселке Переделкино. Правда, здесь, в отличие от Николиной Горы, многие дачи до середины 90-х годов находились не в частной собственности, а в бессрочном пользовании. Таким нехитрым способом власть держала творцов на коротком поводке. Что-то не то сказал, засветился в самиздате — изволь сдать дачу. Когда советской власти не стало, надзор за дачами перешел к Союзу писателей. А он, как и многие общественные организации того времени, разделился на множество союзиков, и в каждом находилась еще и своя фракция, тоже единолично претендовавшая на имущество. Кто в итоге де-юре управлял многомиллионной собственностью, кто, наконец, должен был отвечать за сортиры — никто не знал. И ладно бы эта борьба происходила только на бумаге. Но однажды ночью в середине 90-х сгорела главная контора дирекции писательского городка (милиция официально признала поджог), потом пошли странные смерти функционеров союза, а незадолго до этого каждый из них подписывал какую-нибудь бумагу, имевшую отношение к переделкинским дачам и земле.
Притчей во языцех стал конфликт известного модельера и одного старого писателя, соседствующих друг с другом. Первый кроме того, что выстроил огромную виллу, нависшую над дощатым домиком соседа, еще и прирезал 2,5 га леса, лишив писателя прямой дороги на свой участок — тот теперь добирается к себе буераками, 1,5 километра вместо прежних 100 метров. Примерно такой же конфликт тлеет уже лет пять между владельцем молочного завода и некогда известным поэтом. Каждое утро поэт поднимает красный флаг, глядящий прямо в окно коммерсанта, а по праздникам еще и включает через динамики гимн СССР.
Как и во многих подобных случаях, на роль третейского судьи начали приглашать коммерческие структуры. Доприглашались до того, что ныне писательский поселок составляет 10% от Большого Переделкина. Сегодня на этом брэнде зарабатывает соседний совхоз "Матвеевский" (принадлежащий структурам Романа Абрамовича), "Газпром" принялся возводить тут Центр православного наследия (коттеджи в придачу к центру, разумеется, тоже будут), какое-то ООО, за которым, как говорят местные жители, спряталась крупная нефтяная компания, строит гостинично-ресторанный комплекс "Вилла-Переделкино", и еще десятки объектов, примазавшихся к имени писательского поселка.
Игра стоит свеч. "Есть немало клиентов, которым нужно именно это место. Человек готов выложить $5 млн за 30 здешних соток, и его не интересуют наши объяснения, что за такие деньги он может позволить себе отличный дом на Рублевке и равное ему социальное окружение, а не склочных соседей с полуразвалившимися домами",— говорит Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate.
Третья смена
Конфликты вокруг стародачных мест не утихают, но покупателей это не отпугивает. "Сегодня стародачные места переживают свое третье рождение. Существенное их отличие от новодачных мест заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших, но недорогих коммуникациях и дорогах. Еще один, а может быть, и главный плюс: это участки с лесными деревьями, без нарушений — не из лесного фонда",— объясняет Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании "Миэль-Брокеридж".
Правда, дешевизна дорог и коммуникаций, а также качество того и другого в некоторых стародачных поселках сомнительны. "В Загорянке за счет местного ДСК заасфальтированы многие улицы. Но улицы проложены так, что от дороги до ворот участка 10-15 метров. И вот два года назад дорожники объявили дачникам цену за асфальтирование этих метров — $500-1000. Нижняя и верхняя цена определялись на глазок в зависимости от стоимости дома. А напор воды и ее качество тут вызывают нарекания уже лет десять",— жалуется Сергей Андропов, имеющий дачу в Загорянке. По его словам, инфраструктура поселка рассчитывалась когда-то на дома площадью до 150 кв. м. Сейчас же на многих участках выстроены дворцы и по 500, и по 1000 кв. м, нередко с бассейнами и саунами. Только вот наполняться такой бассейн может двое суток.
Дешевизна обслуживания коммуникаций также относительна. "Содержание стандартного по советским нормам дома в 100-150 кв. м — больше тогда строить не разрешали — обходится сегодня до 4 тыс. рублей в месяц. И эта сумма растет с каждым годом — в первую очередь за счет увеличения платы за газ для АОГВ и охрану. Многие пенсионеры уже задумываются о продаже дач по экономическим соображениям",— говорит старожил Загорянки Татьяна Калашникова.
Ускорению процесса выживания владельцев дач наверняка поспособствует и резкое увеличение налогов на загородную недвижимость, которое может начаться уже в 2008-2009 годах. "Мы ради интереса подсчитывали, во что обойдется даже 0,1-процентный, по самой нижней ставке, налог с 60 соток в каких-нибудь Раздорах. Это минимум $5 тыс. в год — для пенсионеров и даже представителей среднего класса сумма неподъемная. А если налог введут по максимальной ставке 0,3%?" — недоумевает Елена Земцова.
Покупатели такой недвижимости пользуются моментом, в том числе и растерянностью продавцов. "Где-то год назад, на пике, как тогда казалось, цен на землю, хозяева полузаброшенных дач как один стали продавать свои владения,— рассказывает Сергей Андропов.— Хотя сегодня многие из них кусают локти: в той же Загорянке стоимость сотки земли за год скакнула с $15-17 тыс. до $22-25 тыс.". Кроме возросших трат покупателей такой недвижимости за этот же год выросли и сроки оформления земли. "С четырех до десяти месяцев. Это объясняется более скрупулезной работой чиновников, в первую очередь земельных комитетов и кадастра. Кроме того, сейчас очень велик поток дачников, ринувшихся в кабинеты чиновников в связи с дачной амнистией",— добавляет Жанна Щербакова.
Порядок цен
Рейтинг популярности стародачных поселков (всего их 70-80) за последние 20-30 лет нисколько не изменился. "Если говорить о первой десятке, то первое-второе места делят Жуковка и Барвиха, и они идут с большим отрывом. Дальше можно поставить Николину Гору, Петрово-Дальнее и Горки II — там тоже очень солидный массив старых дач, а также Ватутинки и Архангельское (Калужское шоссе). Следующие по популярности — дачи под Звенигородом, в Дубках, Жаворонках (Минское, Можайское, Киевское шоссе), Переделкине, Абабурове, Внукове, Здравнице. Дальше идет "второй эшелон" — менее популярные направления. "Трудовая" на Дмитровском шоссе, "Фрунзевец" на Киевском (подальше от Москвы), Валентиновка, Загорянка, Болшево (Ярославское). Потом следуют нынче очень труднодосягаемые Опалиха и Снегири. А также Красково, Малаховка, Отдых, Ильинская (Казанское направление). В хвосте — массив вокруг Расторгуева (Каширское шоссе). И, наконец, на последних местах по популярности окрестности Горьковского направления — Салтыковка, Никольское, Купавна",— перечисляет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". Уровню популярности соответствуют цены на землю — от $150-200 тыс. за сотку в Жуковке до $7-8 тыс. за сотку в стародачных местах, имеющих самый низкий рейтинг.
Причем, в отличие от рынка коттеджей, на "стародачном" рынке ценность имеет только земля. "Даже добротный, хорошо сохранившийся дом не увеличивает цену объекта, наоборот, его можно занести в минус: разборка, вывоз мусора обходятся минимум в $20 тыс.",— поясняет Елена Земцова.
Покупатели стародачных мест готовы идти и на другие жертвы. Например, всегда быть готовыми к тому, что на их имущество позарятся воры. Причем воровство чаще всего осуществляется не из домов, которые почти всегда ставятся на охрану (эта система сложилась еще в советское время и исправно функционирует и поныне — например, в Переделкине или на Николиной Горе наряд милиции прибывает на место, откуда поступил сигнал о проникновении в жилище, за три-семь минут), а с участка. "В прошлом году по Загорянке и Валентиновке прокатился целый ряд вроде бы абсурдных краж — дорогостоящих кустарников. Воры приходили на участок ночью, выкапывали какие-нибудь рододендроны или золотистые туи, стоившие по 2-4 тыс. рублей за растение. Для богатого человека с материальной точки зрения вроде мелочь, но психологически это доставляло большой дискомфорт",— рассказывает Сергей Андропов.
Соседи-маргиналы еще одна беда таких мест. Наличие зимнего дома с городскими коммуникациями побуждало многих людей с легкостью расставаться со своими квартирами, особенно в 90-е годы: деньги в надежде на быстрый и большой доход вкладывались в разные МММ и "Чары", жить на время "пополнения капитала от инвестирования" было где. "Теперь такие люди в большинстве своем превратились в асоциальных личностей. Мат, бесконечные пьянки, случайные собутыльники из гастарбайтеров — в нашем поселке дома с такими жильцами встречаются очень часто",— делится наблюдениями Михаил Поляков, частный маклер, имеющий дачу в поселке "Трудовая" и занимающийся тут же посредничеством в сфере недвижимости.— "И ладно бы психологический дискомфорт. На моей памяти за последние пять лет у нас сгорело как минимум семь домов — то от взрыва газа, то от непотушенной сигареты заснувшего пьяницы. В двух случаях пламя перекидывалось на добротные дома соседей". По словам Михаила Полякова, многие добропорядочные дачевладельцы в последнее время даже стали участвовать в устройстве жизни своих непутевых соседей. Сами оплачивают услуги риэлтеров, подыскивающих варианты обмена земли на квартиры или дачи в кооперативах попроще и подешевле, кто-то даже за свой счет кодирует пьяниц или устраивает их на работу.
Все сначала
Все опрошенные специалисты рынка считают, что процесс смены населения в стародачных поселках будет продолжаться. "За последние полтора десятилетия обедневшие представители бывшей советской элиты или их наследники на 60-80% "вымыты оттуда" (в зависимости от статуса поселка и стоимости земли в нем). Небогатый человек, имеющий дом в таком месте, понимает, что, продав эту недвижимость, он может решить все свои проблемы, а заодно и проблемы нескольких поколений своих потомков",— говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Рескор". "Многие еще ждут максимально высокой цены. И правильно делают: стоимость земли в стародачных местах вырастает каждый год на 15-35%",— добавляет Жанна Щербакова. Конечно, "дух" сегодня тут уже не тот, что прежде. Но, как ни странно, он восстанавливается. Так было в начале 20-х, когда у дач, когда-то принадлежавших купцам и интеллигенции, появились новые хозяева. А лет через десять их было уже не отличить от прежних.
1. Столетние деревья — естественная ландшафтная архитектура
2. Старое Переделкино: о заборах заботятся
3. Новое Переделкино: за заборами прячутся