Города-миллионщики

Продолжающийся рост цен на недвижимость приводит к вымыванию с рынка недорогих и готовых к заселению квартир стоимостью до 5 млн руб. В первом квартале 2025 года доля сделок с таким жильем снизилась до 63,1% по всей России и до 5,5% в Москве, где средние цены лотов уже превысили 15 млн руб. В ближайшей перспективе тенденция на сокращение доступных по цене квартир будет усиливаться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В январе—марте 2025 года доля сделок по купле-продаже готовых к заселению квартир стоимостью менее 5 млн руб. снизилась на 4,7 процентного пункта (п. п.) год к году, до 63,1% от общего объема трансакций на вторичном рынке жилья России, следует из подсчетов Российского союза рынка недвижимости (РСРН), с которыми ознакомился “Ъ”. В Москве показатель уменьшился на 1,7 п. п., до 5,5%, в остальных российских регионах — на 3,2 п. п., до 68,6%, уточнили аналитики.

Снижение доли таких сделок обусловлено ростом цен на недвижимость. По подсчетам РСРН, в первом квартале 2025 года средняя стоимость квартир в Москве выросла на 5,3% год к году, в остальных регионах — на 8,8%, до 3,7 млн руб. Наиболее серьезно в марте 2025 года цены увеличились в Казани — на 12% год к году, до 177,1 тыс. руб. за 1 кв. м, Воронеже — на 10,10%, до 100,9 тыс. руб., Нижнем Новгороде — на 9,4%, до 148 тыс. руб., Перми — на 8,5%, до 105 тыс. руб., Красноярске — на 8,1%, до 121,7 тыс. руб., следует из подсчетов ЦИАН.

В целом по России количество сделок на вторичном рынке снизилось примерно на 20%, в Москве, напротив, выросло на 15%, подсчитали в Российском союзе рынка недвижимости.

Это обусловлено более низкой зависимостью московского рынка от ипотечных программ, рыночные ставки по которым уже превышают 25%.

По словам гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, число лотов стоимостью до 5 млн руб. в базе компании сократилось за последние пять лет в несколько раз, но единичные предложения все равно остаются. Сейчас в Москве доля квартир стоимостью до 5 млн руб. не превышает 0,8% от всего объема предложения, а с учетом Подмосковья доля такого жилья в продаже составляет порядка 9–10%, подсчитал ведущий аналитик сети агентств «Этажи» Александр Иванов.

Квартирой за 5 млн руб. может быть маленькая студия площадью 20–30 кв. м, в основном на вторичном рынке Новой Москвы, говорит господин Луценко.

Внутри МКАД такие квартиры — это крошечные, размером 7–10 кв. м студии, зачастую перепроектированные из многокомнатных квартир в несколько студий, а также общежития, добавляет эксперт.

В то же время самой дорогой недвижимости становится все больше. По подсчетам NF Group, в конце марта 2025 года в продаже насчитывалось больше 200 уникальных дорогостоящих лотов, что на 50% больше год к году. На этом фоне стоимость такой недвижимости стала динамично расти. По данным «Метриума», в мае 2025 года стоимость самой дорогой квартиры в открытой продаже на первичном рынке Москвы выросла на 75% год к году, до 3,76 млрд руб. (см. “Ъ” от 7 июня). С учетом закрытых продаж максимальная стоимость предложения уже достигает 10 млрд руб.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов ожидает, что число сделок с лотами до 5 млн руб. будет снижаться из-за роста цен и усиления внимания фискальных органов к сделкам с нестандартными ценами. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что цены могут пойти вверх при существенном снижении ключевой ставки ЦБ и удешевлении жилищных кредитов. Тогда на рынок выйдут ипотечные покупатели, владельцы банковских депозитов будут искать иные активы, в том числе вкладывать деньги в недвижимость, что поспособствует росту спроса и стоимости, резюмирует он.

Дарья Андрианова