Квартиры остаются без кредитной поддержки
Покупатели жилья на вторичном рынке разочаровались в дорогой ипотеке
По итогам 2025 года в целом по России почти 2 млн сделок в сегменте жилой недвижимости будут заключены без привлечения ипотеки — это 65,6% от общего объема, прогнозируют в ВТБ. Такая ситуация характерна для вторичного рынка, утверждают девелоперы. Однако и в сегменте новостроек число заключенных договоров, оплаченных жилищными займами, будет сокращаться. Причина — в нежелании крупных банков принимать участие в оставшихся льготных программах кредитования после отмены комиссий, которые выплачивали им застройщики за выдачу субсидируемой ипотеки.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
О том, что по итогам 2025 года доля неипотечных сделок на рынке жилой недвижимости достигнет 65,6%, или около 2 млн договоров купли-продажи, заявил 17 июня вице-президент ВТБ Александр Пахомов. По его словам, это рекордный уровень как минимум за последние пять лет.
По предварительным оценкам банка, в первой половине 2025 года в целом по России заключено около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее.
Этот тренд подтверждает зампред правления Сбербанка Кирилл Царев. По его словам, в январе—мае 2025 года почти половина всех сделок с жилой недвижимостью, совершенных через сервисы «Сбера», в том числе через «Домклик», заключались без использования ипотеки. По итогам пяти месяцев 2025 года доля таких сделок у «Сбера» достигла 48,3%, добавил господин Царев.
Данные с ростом неипотечных сделок отражают ситуацию на вторичном рынке, где число таких договоров действительно могло увеличиться, отмечает руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская. По ее словам, на рынке новостроек до 80% сделок проходит с использованием заемных средств. Наиболее часто без ипотеки приобретается жилье на вторичном рынке — на этот сегмент приходится 62,6% таких сделок, подтверждает Кирилл Царев, добавляя, что в сегменте новостроек этот показатель составляет 23,6%, а в загородном жилье — 13,8%.
Александр Пахомов считает, что росту неипотечных сделок будет способствовать желание граждан переложить свои накопления с банковских депозитов в недвижимость. Однако в «Дом.РФ» считают иначе: массового перетока средств с вкладов на рынок жилья после недавнего снижения ЦБ ключевой ставки с 21% до 20% ждать не стоит. В госкомпании свою позицию объясняют неравномерностью распределения доходов по депозитам, а основная часть средств сосредоточена у тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий.
По данным Агентства страхования вкладов, всего 400 тыс. вкладов со средней суммой 43 млн руб. каждый, средняя сумма 31,6% депозитов — 10 млн руб. Наиболее многочисленная группа граждан имеют вклады менее 1 млн руб., что недостаточно даже для первоначального взноса по ипотеке.
Не ожидает в ближайшее время массового перетока средств с депозитов в недвижимость и президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый. «Высокие ставки по вкладам (особенно для крупных сумм) пока удерживают инвесторов от активных покупок. Системный сдвиг возможен только при снижении ипотечных ставок ниже 15%, но устойчивый тренд сформируется не раньше 2026 года»,— поясняет эксперт.
Однако доля ипотечных сделок будет постепенно сокращаться и на рынке новостроек.
Связано это как с высокими ставками по кредитам, выдаваемым на рыночных условиях (до 25% годовых), так и с сокращением выдачи ипотеки по сохранившимся льготным программам, включая семейную, IT-ипотеку, дальневосточную. Банки могут ограничить выдачу льготной ипотеки — такие риски финансовые власти увидели после отказа рынка от взимания комиссий с застройщиков, заявил 17 июня «Известиям» заместитель главы Минфина РФ Иван Чебесков. Комиссии фактически были отменены весной текущего года после публичной критики такой практики вице-премьером Маратом Хуснуллиным, курирующим в федеральном правительстве стройиндустрию.
Ранее девелоперы фактически доплачивали 4–10% годовых, компенсируя банкам убытки от низких ставок. Сейчас кредиторы рассматривают ужесточение требований к заемщикам и увеличение первоначального взноса.
В то же время ситуация на рынке жилых новостроек России остается сложной. По данным «Дом.РФ», в январе—мае 2025 года по всей стране было заключено 228 тыс. сделок на первичном рынке, что на 17% меньше год к году. При этом только в мае было реализовано 1,7 млн кв. м жилья — это на 40% меньше, чем годом ранее. При этом совокупная выручка застройщиков за пять месяцев текущего года сократилась не так заметно — всего на 2%, до 1,9 трлн руб., за счет роста средней цены реализации строящегося жилья.
Пока девелоперам удается поддерживать продажи за счет предоставляемых покупателям рассрочек.
По подсчетам «Дом.РФ», около 17% сделок на первичном рынке жилья заключается за счет рассрочек от застройщиков. По данным на 1 июня 2025 года, их объем достиг 1,4 трлн руб. Эта практика вызывает негативную реакцию ЦБ, считающего, что рассрочки несут риски не только для покупателей квартир, переплачивающих за жилплощадь, но и для застройщиков и банков-кредиторов.