Расстроились не на шутку
На рынке новостроек намечается перепроизводство
Более 30 российских регионов имеют признаки серьезного затоваривания на рынке квартир в новостройках. Во многих субъектах РФ объем предложения значительно превышает уровень платежеспособного спроса: даже снижение объемов запусков новых проектов не помогает избежать избыточного объема предложения. У участников рынка одна надежда на снижение Центробанком ключевой ставки, что должно привести к улучшению ипотечного кредитования.
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
В распоряжении “Ъ” оказалось исследование Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), из которого следует, что в 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». В список таких регионов, в частности, попали Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Ситуацию в целом по России аналитики также характеризуют как «высокорискованную».
В пяти регионах — Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае — риск оценивается как высокий, еще в 21 регионе, включая Московскую область и Петербург,— средний. В остальных субъектах РФ риск затоваривания на рынке новостроек низкий либо довольно низкий.
Оценка вероятности кризиса затоваривания рынка рассчитывалась аналитиками ЕРЗ.РФ на основе соотношения темпов продаж и вывода новых проектов, соотношения нормативной и фактической распроданности новостроек. Аналитики также брали в расчет изменение средневзвешенных цен.
В ряде регионов кризис перепроизводства уже наступил, считает гендиректор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.
По его словам, девелоперы активно выводили проекты в городах с ограниченным спросом, рассчитывая на стабильный рост, но в результате предложение превысило уровень платежеспособного спроса. «Это привело к проблемам с реализацией строящегося жилья»,— подчеркивает эксперт.
В январе—мае 2025 года продажи квартир в новостройках по всей России снизились на 16% год к году, до 9 млн кв. м, следует из подсчетов аналитического центра «Дом.РФ». При этом, по данным этой госкомпании, суммарная выручка застройщиков за счет роста цен сократилась только на 2%, до 1,9 трлн руб. При текущей ключевой ставке Центробанка выполнять планы продаж девелоперам все тяжелее, растет доля нераспроданного жилья, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Рынок способен к саморегулированию, что уже выразилось в сокращении числа стартов новых проектов, напоминает господин Сырцов. По подсчетам «Дом.РФ», в январе—мае 2025 года застройщики вывели на рынок 15 млн кв. м жилья, что на 20% меньше год к году. Но выход новых проектов при наличии значительных нераспроданных остатков увеличивает и без того избыточное предложение, отмечают в консалтинговой компании Ricci. По данным «Дом.РФ», в мае 2025 года нераспроданными остаются 68% строящегося жилья по всей стране, годом ранее показатель был ниже — 65%.
4,4 тысячи застройщиков
ведут строительство жилья в России, по данным наш.дом.рф.
Несмотря на это, снижать цены девелоперы не торопятся. Застройщики ограничены в возможности снижать цены в силу особенностей проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, отмечают в Ricci. Поскольку средства покупателей остаются замороженными до момента ввода объекта в эксплуатацию, снижение цен становится финансово нецелесообразным, поясняют аналитики компании. Итоговая цена сейчас сильно зависит от схемы оплаты: популярные сейчас рассрочки, компенсации процентной ставки также влияют на итоговую цену, препятствуя ее снижению, говорит руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина.
Прибыль с одной квартиры составляет всего 10–15% от ее стоимости, говорит Алексей Гусев. По его подсчетам, если предоставить скидку на те же 10%, застройщики фактически перестанут зарабатывать, а спрос при этом вряд ли существенно вырастет. Более того, добавляет эксперт, «снижение цен одним игроком потянет за собой остальных, и в итоге все будут работать в ноль, не сдвинув рынок с места». Уже сейчас многие проекты жилищного строительства реализуются на грани рентабельности, поэтому любое понижение цен способно сделать их убыточными, соглашается гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков.
Ухудшения ситуации участники рынка не ожидают. Аналитики ЕРЗ.РФ прогнозируют, что в регионах с высокой вероятностью наступления кризиса на рынке новостроек будет усиливаться конкуренция и появятся более гибкие ценовые предложения. Сокращение ключевой ставки ЦБ в июне, хоть и всего на 1 процентный пункт, ведет к новому витку роста продаж, полагает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Покупатели активно оформляют рассрочки, так как осознают изменение конъюнктуры, предвидя возможность относительно быстрого перехода к доступной ипотеке либо скорого рефинансирования, заключает он.