«Зеленопарк» ушел за долги

Новым собственником крупного подмосковного торгцентра «Зеленопарк» (139 тыс. кв. м) стал «Сбербанк Капитал». Компания получила его в счет задолженности головной структуры, не сумев оперативно найти покупателя. Продать торговый центр стоимостью более 6 млрд руб. может быть непросто из-за высокой стоимости кредитов и потери интереса потребителей к торговым центрам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ООО «Сбербанк Капитал» 19 мая стало владельцем 123,6 тыс. кв. м в торговом центре «Зеленопарк» на Ленинградском шоссе, следует из данных ЕГРН. Ранее собственником выступала компания «Лидком инвестментс лимитед». Оперативно связаться с ее представителем не удалось. В Сбербанке “Ъ” не ответили.

«Зеленопарк» расположен в Подмосковье, недалеко от Зеленограда. Его общая площадь — 139 тыс. кв. м, из которых 15 тыс. кв. м принадлежат ритейлерам Auchan и «Лемана ПРО».

Объект был реализован в конце 2015 года и практически сразу стал проблемным.

Компании «Транснефть — Верхняя Волга» и «Газпром трансгаз Москва» в день его открытия обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлениями о признании здания самостроем и о его последующем сносе из-за близости к газопроводам и нефтетрубопроводу. Суд поддержал эти доводы, но к концу 2020 года сторонам удалось договориться.

Застройщиком «Зеленопарка» выступала «Девелопмент груп-19» (ДГ-19), основанная Брюсом Гарднером, выходцем из девелопера логопарков MLP Михаила Гуцериева. Именно с ДГ-19 собеседники «Ведомостей» впоследствии связывали «Лидком инвестментс лимитед». Сбербанк изначально выступал кредитором «Зеленопарка». В конце 2023 года финансовая организация добилась в Арбитражном суде Москвы взыскания с «Лидком инвестментс лимитед» 18,43 млрд руб., следует из картотеки дел. Это задолженность по договорам, заключенным еще в 2013 году.

На «Зеленопарк» неоднократно пытались найти покупателя. В 2022 году объект был выставлен на продажу на торговой площадке «Сбер А». Первоначальная стоимость в 18,7 млрд руб. несколько раз снижалась, но найти покупателя не удалось. В начале 2025 года Росимущество безуспешно пыталось реализовать объект за 6,6 млрд руб. Проект был переоценен с самого начала: его себестоимость намного выше, чем рыночная цена, говорит управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

В текущих условиях «Зеленопарк», по оценке руководителя департамента рынков капитала Nikoliers Дениса Платова, может стоить 6–6,5 млрд руб.

Вероятно, этим коридором руководствуется и новый собственник актива. На площадке Portal DA, где реализуются непрофильные активы и залоговое имущество «Сбера», актив выставлен за 6,5 млрд руб., а его годовая выручка оценивается в 1,34 млрд руб. «Сбербанк Капитал» изначально не рассматривал «Зеленопарк» с точки зрения долгосрочного владения, считает директор департамента оценки активов Consul Group Александр Вереин.

Господин Ванчугов предполагает, что в период поиска потенциального интересанта «Сбербанк Капитал» будет минимально вкладываться в развитие «Зеленопарка», забирая весь возможный поток в счет погашения долга. Хотя директор по направлению рынков капитала IBC Real Estate Николай Горюнов не исключает, что компания, напротив, займется развитием актива для повышения его капитализации. Схожий сценарий не исключает управляющий партнер Ricci Андрей Постников. Эксперт замечает, что работа над улучшением операционной модели приведет к росту доходности.

Быстро найти покупателя на «Зеленопарк», по мнению господина Ванчугова, в любом случае будет сложно из-за высокой стоимости кредитов. На рынок торговой недвижимости также давит снижение трафика. Посещаемость торговых центров в России в январе—марте 2025 года сократилась на 4% к аналогичному периоду прошлого, следует из данных Focus Technologies. Объем онлайн-торговли в России в то же время вырос на 36% год к году, до 2,6 трлн руб., следует из данных Ассоциации компаний интернет-торговли.

Дарья Андрианова