Рынок новостроек ждет хороших новостей
До возможного расширения условий семейной ипотеки снижение майских продаж достигло 40%
В мае 2025 года петербургские девелоперы сдали в эксплуатацию 125,2 тыс. кв. м жилья, вдвое больше прошлогоднего показателя. К 1 июня в городе ввели 1,114 млн кв. м жилья, в 2024 году показатель был на 117 тыс. кв. м больше. По итогам прошлого месяца большинство застройщиков продолжают фиксировать заметное снижение продаж по отношению к прошлогоднему объему реализации. При этом участники рынка выражают сдержанный оптимизм в связи с обсуждаемым изменением условий семейной ипотеки.
Опрошенные девелоперы отмечают, что рынок первичной недвижимости находится сегодня в ожидании изменений условий по семейной ипотеке
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Опрошенные девелоперы отмечают, что рынок первичной недвижимости находится сегодня в ожидании изменений условий по семейной ипотеке
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в мае строители сдали в эксплуатацию новое жилье в пяти районах города. Больше всего квартир в новостройках построили в Василеостровском районе: один дом на 1226 квартир общей площадью более 70 тыс. кв. м. В Пушкинском районе ввели 21,2 тыс. кв. м в одном доме на 647 квартир. В Курортном районе сдали в строй 229 квартир на 11,9 тыс. кв. м в трех жилых домах, а 10,4 тыс. кв. м сдали в сегменте ИЖС. В апреле прошлого года девелоперы построили около 57 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 мая этого года в городе сдано 1,114 млн кв. м жилья, в 2024 году к этому же моменту девелоперы ввели в эксплуатацию 1,231 млн кв. м квартир в новостройках.
По информации Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», по итогам мая на первичном рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти зафиксировано снижение объемов продаж как в помесячной динамике, так и в сравнении с аналогичным периодом годом ранее. По предварительным данным, совокупная реализация жилья (в штуках) во всех сегментах уменьшилась на 9% относительно апреля и на 44% — к маю 2024 года. По числу проданных квартир наиболее заметное сокращение произошло в сегменте элитной недвижимости: продажи снизились на 43% по сравнению с предыдущим месяцем и на 55% в годовом сопоставлении. В бизнес-классе динамика также отрицательная: минус 3% к апрелю и минус 44% к показателям 2024-го.
Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин рассказал «Ъ-СПб», что прошлый месяц ожидаемо показал традиционное снижение в первой половине. «Но уже к концу месяца нам удалось выйти на плановые показатели. Важным событием, поддержавшим рынок сейчас, стала отмена банковских комиссий для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Благодаря этому мы смогли дополнительно субсидировать семейную программу без удорожания квартиры»,— акцентирует девелопер.
Евгений Бескровный, коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), говорит, что, если исключить некоторое сезонные моменты — майские праздники,— то спрос на протяжении всего текущего года остается стабильным.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте также подчеркивает, что в целом второй квартал этого года оказался достаточно ровным: в продажах не наблюдалось «ни рывков, ни просадок».
В последние годы фактор сезонности выражен на рынке уже не так ярко, как это было еще несколько лет назад, рассуждает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт- Петербурге. «Это произошло из-за изменений в поведении покупателей: входящие обращения более активно поступают к нам в новогодние и в майские праздники, а также в летние месяцы,— объясняет она.— Кроме того, девелоперы научились более эффективно выстраивать свою политику продаж: цикл сделки по покупке жилья длится несколько месяцев и мы можем подготовиться к низкому сезону, заранее нарастив пул интересантов. Такая тактика помогла нам в мае, как и в апреле, перевыполнить план продаж».
Среди текущих тенденций рынка госпожа Орлова выделяет также заметный переток спроса в Ленобласть в сегменте многокомнатных квартир. «Например, доля трехкомнатных квартир в области в общем объеме продаж составляет 17% против прошлогоднего показателя в 14%. По четырехкомнатным жилым помещениям — 4% против 1–2% соответственно. В проектах компании в Ленобласти доля многокомнатных лотов стабильно держится на уровне 70%»,— делится она.
Опрошенные девелоперы отмечают, что рынок первичной недвижимости находится сегодня в ожидании изменений условий по семейной ипотеке в связи с поручением президента РФ, которое он дал по итогам заседания президиума Госсовета по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» в конце мая. До 15 июня льготную программу ипотечного кредитования могут расширить на семьи с детьми до 14 лет, а также для участников СВО. Кроме этого, рынок новостроек по-прежнему зависит от ключевой ставки. 6 июня ЦБ РФ понизил «ключ» до 20% годовых.
Господин Фалкин сомневался, что ключевая ставка изменится, но выражал оптимизм относительно изменения условий по семейной ипотеке: «Снижение процентной ставки по ипотеке эффективнее всего уменьшает для покупателя сумму ежемесячного платежа. Мы ждем решения о расширении льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет — это может стать дополнительной поддержкой рынка».
Господин Ефремов обращает внимание, что в части льготных механизмов продаж квартир в новостройках наблюдается общий тренд перехода к более адресному формату поддержки, когда приоритет отдается программам, ориентированным на социально значимые категории граждан. «Это позволяет точечно стимулировать спрос, однако потенциал таких мер во многом определяется уровнем ключевой ставки. Только при ее снижении можно ожидать восстановления покупательской активности, прежде всего в сегменте масс-маркета»,— убежден эксперт.
Петербургские девелоперы уже давно предлагают спецусловия покупки квартир для участников СВО. Господин Бескровный поделился, что скидочная программа для военнослужащих отлично себя показала на проектах комфорт-класса, но недавно в группе были вынуждены ее приостановить. «Дело в том, что с началом обсуждения отдельной льготной программы для участников СВО именно эта категория потенциальных клиентов заняла выжидательную позицию. Но мы с удовольствием ее вернем в момент запуска ипотеки для бойцов. В интересе со стороны целевой аудитории можно не сомневаться, поскольку это дает ей возможность приобрести недвижимость на гораздо более выгодных условиях, чем по рыночной ставке»,— уточняет игрок рынка.
Скидка в 5% для военных и членов их семей больше года действует и в ГК «Ленстройтрест». Директор по маркетингу ГК поделилась, что обращения от самих бойцов и их родственников распределяются примерно поровну. «Если расширенные условия льготных ипотечных программ введут, то можно надеяться на оживление отложенного спроса. Если нет, то мы ожидаем спокойное лето с учетом приближения традиционного сезона отпусков. Уровень спроса останется примерно на том же уровне, что мы видим сейчас»,— дает оценку госпожа Григайте.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, где тоже действуют спецусловия для участников СВО и их семей, прогнозирует, что по итогам июня показатели продаж второго квартала будут на порядок лучше результатов первого квартала 2025 года. Разработка предложений по предоставлению возможности семьям с детьми в возрасте до 14 лет и семьям участников СВО воспользоваться льготной программой семейной ипотеки госпожа Халилова также считает позитивным сигналом для отрасли. «Это позволит решить квартирный вопрос с применением надежного и прозрачного механизма значительному числу граждан страны, сделав приобретение жилья доступным в условиях высоких рыночных ипотечных ставок. Одновременно эта мера позволила бы поддержать застройщиков, простимулировав спрос на новостройки. Увеличение продаж по недавно запущенным проектам и наполнение эскроу-счетов, в свою очередь, позволит снизить ставку по проектному финансированию»,— рассуждает эксперт.