ЛСР поправит здоровье

После открытия «Сестрорецкого курорта» в 2026 году «Группа ЛСР» не планирует новых санаторных проектов, но при этом рассматривает возможность расширения присутствия в гостиничном сегменте, рассказал журналистам 5 июня первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Игорь Левит. В реновацию курорта в Сестрорецке компания вложила более 13 млрд рублей и, по оценке экспертов, повышает уровень популярного объекта недвижимости до бизнес-класса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Группа ЛСР» приобрела санаторий «Сестрорецкий курорт» в 2021 году. В 2023 году главный корпус санатория был закрыт на реконструкцию. Лечебный корпус продолжает работу в формате поликлиники. Главный корпус, называемый теперь Морским, был демонтирован, что вызвало протест со стороны градозащитников, хотя объект не являлся памятником и проект получил положительные заключения КГА и КГИОП. После реконструкции в новом здании общей площадью примерно 31 тыс. кв. м 399 номеров займут 11,8 тыс. кв. м, 3,9 тыс. кв. м будет отведено под медицинский блок, где разместится более 100 врачебных кабинетов и помещений для бальнеологических процедур, а 2,5 тыс. кв. м — под оздоровительный и спа-центр с бассейном с минеральной водой. Проект Морского корпуса разработан архитектурной мастерской «Б2» Феликса Буянова.

Построенный в 1900 году «Сестрорецкий курорт» славился не только как первая на Северо-Западе и самая современная на то время бальнеологическая здравница, но и как центр культурной жизни высшего света Петербурга в летний сезон благодаря Курзалу. Эта концертная площадка была построена на берегу Финского залива архитектором Григорием Леви. Здание представляло собой деревянный комплекс с несколькими ресторанами, библиотекой, бильярдными и карточными комнатами, но главным центром комплекса был концертный зал вместимостью 1700 человек. На его сцене выступали Собинов, Есенин, Рихтер и другие знаменитости тех лет.

В Великую Отечественную войну Курзал был полностью утрачен. В рамках реконструкции пансионата площадка полностью воссоздается по проекту группы «Риедер». Основой Курзала останется концертный зал — он будет вмещать 500 человек. Музыкальным куратором культурного проекта выступает Валерий Гергиев, за техническую часть отвечает Кункель Хорст, немецкий специалист, который занимался модернизацией Большого театра в Москве. Дизайн — айдентику и навигацию всего санатория — разрабатывает Студия Артемия Лебедева. Новый Курзал полностью сохранит свой функционал: здесь будут проводить концерты и развлекательные мероприятия, в здании будет также предусмотрен ресторан.

Открытие санатория и Курзала намечено на 2026 год. По словам господина Левита, в строительство Морского корпуса девелопер вложил примерно 10 млрд рублей, в воссоздание Курзала — 2–2,5 млрд. Еще около миллиарда девелопер потратил на приобретение актива. Стоимость номера за одну ночь проживания, по предварительным оценкам, будет равна 20–25 тыс. рублей с питанием и лечением, рассказал топ-менеджер «Группы ЛСР». Примерный срок окупаемости проекта, по его мнению, составит примерно 15 лет.

Другие санаторные проекты компания пока не рассматривает, отметил господин Левит, но планирует расширять гостиничное направление. В конце прошлого года ЛСР начал строительство крупного объекта на улице Красного Курсанта в Петроградском районе Петербурга. Участок в имущественном комплексе «Алмаз-Антей» площадью 7,8 тыс. кв. м компания приобрела за 720 млн рублей в 2020 году (см. «Ъ-СПб» от 08.12.2020). Номерной фонд гостиницы в этом месте составит 421 номер, а общая площадь — 27,3 тыс. кв. м. Весной этого года портфель объектов размещения группы пополнился двумя корпусами гостиничного комплекса Ibis на Лиговском проспекте, 54, один из которых — действующий, а второй компании предстоит достроить. После завершения второй очереди комплекса номерной фонд объекта достигнет 412 номеров, его общая площадь — около 29 тыс. кв. м. Рыночная стоимость корпусов оценивается в 1,1 и 1,6 млрд рублей. О сделке стало известно из ежегодного отчета об оценке портфеля активов компании, подготовленного NF Group. «Да, скорее всего, сделка по Лиговскому завершится»,— прокомментировал данный актив господин Левит.

Помимо этих гостиничных проектов ЛСР, есть еще несколько, которые компания рассматривает, сообщил представитель девелопера. «В Петербурге гостиничное направление будем развивать»,— подчеркнул господин Левит и уточнил, что компания рассматривает варианты как реконструкции таких объектов, так и нового строительства. По информации девелопера, управляет гостиничными проектами группы собственный гостиничный оператор ООО «ЛСР. Отельный бизнес», который в ноябре откроет новый отель «Кристалл» в Сочи в рамках соглашения соглашение о реконструкции и развитии территории санаториев «Кристалл» и «Волна», подписанным между «Группой ЛСР» и властями Краснодарского края на полях ПМЭФ-2022 стоимостью 27 млрд рублей.

Курортная и рекреационно-лечебная недвижимость в Ленинградской области пользуется высоким спросом, что обусловлено рядом факторов, констатирует партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. «В первую очередь это близость к Санкт-Петербургу, и для многих жителей города такой отдых становится очевидным выбором. Второй момент — высокая узнаваемость и сложившаяся репутация "Сестрорецкого курорта" и локации в целом: объект давно известен на рынке и не требует значительных вложений в продвижение, что существенно упрощает маркетинговую стратегию»,— отмечает он.

С заявленной стоимостью проживания на уровне 20–25 тыс. рублей в сутки проект выходит на новый уровень по качеству сервиса и спектру предоставляемых услуг, дает оценку господин Трушин. Это, безусловно, выше средней по рынку стоимости санаторно-курортной недвижимости, однако с учетом локации, заявленного бизнес-класса и целевой аудитории для Санкт-Петербурга такая цена является обоснованной, думает он.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, заявленную стоимость номера считает более чем адекватной. «Я думаю, что стоимость может быть и намного выше. Среднегодовой тариф должен быть выше, чем 25 тыс. рублей в сутки. Возможно, это стартовая цена, а дальше в операционной модели будет больше»,— рассуждает госпожа Шарыгина.

«Что касается заполняемости, то рекреационная недвижимость выгодно отличается сглаженным сезонным спросом: в летний период загрузка может достигать 95%, а в межсезонье, по моим оценкам, не должна опускаться ниже 60%. Это объясняется постоянным спросом на оздоровительные услуги и близостью расположения»,— заключает эксперт IPG.Estate.

Госпожа Шарыгина говорит, что среднегодовая заполняемость в таких проектах обычно на уровне 50–60%, а минимальная, не в сезон,— около 30%. В сезон, по оценке вице-президента Becar Asset Management, она составляет 70–80%.

Интерес крупных девелоперов к рекреационному сегменту возник еще до того, как начался рост ключевой ставки, рассуждает госпожа Шарыгина: «ЛСР, например, купил "Сестрорецкий курорт" еще в 2021 году. Подобные приобретения наблюдались и в 2020, в 2019 годах, но в 2021-м уже это был прям сформировавшийся тренд на фоне прошедшей пандемии и закрытых границ».

Тогда же и по тем же причинам вырос внутренний туризм, и в 2022 году этот тренд только усилился. «Это не связано с тем, что жилье у нас стало вдруг нерентабельным, неинтересным. Это связано именно с высоким потенциалом санаторно-гостиничного сегмента, особенно для компаний, которые могут себе позволить такого рода диверсификацию»,— резюмирует эксперт Becar Asset Management.

Александра Тен