Уже без малого год я занимаюсь разменом квартиры моей мамы. Схема запланированной сделки до смешного проста: четырехкомнатную квартиру в сталинском доме на Грузинском валу надо обменять на двухкомнатную в Северо-Западном округе, а оставшиеся деньги пустить на решение жилищных проблем моего младшего брата. Подобные сделки приходится проводить едва ли не трети семей в этом городе. Да и агентства недвижимости, одно из которых занимается подбором для меня вариантов, вроде бы в основном именно на таких альтернативных цепочках специализируются.
Однако повторюсь, уже год я не могу произвести банальный размен. Причина не в длинных "цепочках альтернатив": на рынке просто нечего купить. Как ни парадоксально, падение цен на недвижимость не увеличило предложение квартир, а заметно сократило его. Цены начали заметно снижаться с конца прошлого года, а с февраля-марта этот процесс стал лавинообразным. Типичная ситуация — квартира, выставленная в конце прошлого года за $320 тыс., сейчас продается за $250 тыс., а после недолгого торга с продавцом цена может быть опущена до $230 тыс. Еще несколько месяцев назад подобные скидки на квартиры невозможно было себе представить.
Казалось бы, самое время приобретать недвижимость на спаде рынка. Но покупать в Москве, по большому счету, нечего. Хороших предложений на первичном рынке практически нет. Это понятно — застройщики придерживают свой товар, надеясь на небольшой рост цен к концу года. А жилье на вторичном рынке просто не стоит тех денег, которые за него просят.
Я посмотрел достаточное количество квартир на вторичном рынке — большинство находится в таком состоянии, что непонятно, как вообще можно за них отдавать хоть какие-то деньги. Речь идет не о запущенности дома прежними хозяевами, а о банальной ветхости не такого уж старого жилья. Чудовищные швы между потолочными балками; стены, склоненные в разные стороны; крохотные кухни со свежераздолбанными дырами для новых газовых труб; радиаторы, на которых слой ржавчины проступает из-под краски,— всю эту красоту можно найти в любой квартире, за которую просят минимум четверть миллиона долларов США. Это весьма большие деньги для любого жителя нашей страны. И лично я не понимаю, как можно такое количество заработанных (или взятых в долг под проценты) денег отдать за пропахшую старостью квартиру с уныло нависающим над головой потолком.
Складывается ощущение, что частные продавцы оказались гораздо менее готовы к снижению спроса (и, соответственно, цен) на московские квартиры, чем профессиональные риэлтеры и застройщики. Непоколебимая вера в то, что их квартира может быть в любой момент продана, и непременно за наивысшую цену, сыграла с ними злую шутку. Никто не хочет признавать, что квартира — порой единственное имущество — вдруг стала малоликвидным и стремительно теряющим цену товаром. Тем не менее, так оно и есть. Очевидно, что скоро столичный рынок жилья переживет очередное потрясение — резкое падение цен на "вторичку" на фоне отсутствия роста цены на первичном рынке. В результате радикально изменится такое понятие, как "инвестиционная квартира". Если еще в начале прошлого года любое вложение в жилье можно было считать прибыльной инвестицией, то сейчас значительная часть сделок по покупке квартиры с целью ее перепродажи будет иметь отрицательную доходность. Впрочем, частные инвесторы уже реагируют — достаточно посмотреть базу объявлений, и становится понятно, что покупатели "сбрасывают" квартиры даже в новых домах бизнес-класса.
Риэлтеры, с которыми я беседовал, говорят, что ситуация изменится в середине осени. Но почему она изменится, какие объективные факторы на это повлияют — не может объяснить никто. Так что не исключено, что пик цен на жилье в Москве действительно уже пройден.
Алексей Харнас, руководитель проекта "Коммерсантъ-Дом"