Председатель совета директоров компании Paul's Yard Realty Павел Здрадовский дает экспертную оценку проекту "курорт Пирогово".
Компания Paul's Yard Realty является одним из крупнейших игроков на рынке элитной недвижимости, оказывая консалтинговые услуги, занимаясь реализацией инвестиционных проектов, операциями с торговыми, офисными и производственными помещениями, покупкой и продажей элитной жилой, загородной и зарубежной недвижимости.
— Как вы оцениваете проект Пирогово?
— У него есть и минусы, и плюсы. Минусы отчасти устранимы. Пробки на дорогах в этом месте — проблема частично устранимая. Насколько я знаю, сейчас там строят новую дорогу, которая, возможно, будет платной. Второй минус, который со временем может стать плюсом,— там не будет собственности на землю, есть аренда. Но сам дом, наверное, будет в собственности. Очевидные плюсы — уникальная природа, доступ к воде, большое пространство, чем-то напоминающее территорию пансионата — без высоких заборов, за которыми никто не прячется, замечательное гольф-поле. Люди, приезжая туда, покупают атмосферу, окружение и возможность заниматься разными видами спорта.
— Мне кажется, что, покупая любую, а в особенности дорогую вещь, люди покупают именно атмосферу. Это касается и Рублевки, и Пирогова. Как вы полагаете, насколько они готовы покупать тот образ, ту атмосферу, которая продается в Пирогове?
— Чтобы быть готовым купить этот образ, нужно там побывать. Любой состоятельный человек, который там побывает, задумается о том, чтобы купить один из домов. Потому что атмосфера своеобразная. Такой нигде в Москве и Подмосковье не встретишь. Красивый реликтовый сосновый лес на берегу залива — это замечательно. Каждый пятый из тех, кто там побывает, купит дом. Если домов хватит. Таких мест, уникальных с точки зрения природы, в Подмосковье в принципе мало: Петрово-Дальнее, "Лесные дали", санаторий "Десна", ну и Пирогово.
— Но ведь при этом есть еще такая проблема: дома официально нельзя называть домами по той причине, что они находятся на территории заповедника... По этой причине Пирогово — курорт.
— Я не вижу в этом большой проблемы. С начала 1990-х годов возникла такая ситуация, когда люди, не имея загородных домов, поселились в пансионатах управления делами президента, например в пансионате "Петрово-Дальнее". Живут там по 10-15 лет, вырастили там детей, сроднились с этим местом. Если вдруг произойдет такое чудо, что у них появится возможность покупать эти дома или маленькие номера, они все скупят, несмотря на то что земли в собственности не будет.
Так же и здесь. Приобрести такую атмосферу, такой дом в другом месте весьма проблематично. Человек, приезжая туда, сразу готов совершить эмоциональную покупку. Тот минус, что земля не будет принадлежать владельцам домов, можно счесть и плюсом: когда человек имеет право собственности на землю, он может делать на ней все что хочет. Аренда, в свою очередь, накладывает ряд обязательств и ограничений — на вырубку леса без согласования с собственником, на огораживание участка и проч. Покупая дом и арендуя землю на 99 лет, человек понимает, что вокруг — такие же арендаторы. Владельцу дома в Пирогове не грозит оказаться в окружении соседских заборов, ему никто не перекроет (как это любят у нас сейчас в некоторых поселках) дренажи. Здесь в этом смысле все четко. Может быть, для покупателя лучше иметь землю в аренде.
— Через десять лет цены на эти дома не будут выше первоначальной стоимости?
— Не исключено, что выше. Элитная недвижимость растет в цене. Так что место приобретет особую ценность, когда, в частности, появятся хорошие развязки.
Несмотря на то что такая покупка — эмоциональная, цену ей можно назначить отнюдь не любую. Реальные цены предполагают соотношение с рынком. Мы можем сравнить это место не с таким же (аналогов нет), а с самым дорогим местом области — Рублевкой. Если Пирогово будет еще дороже, то за эти деньги можно будет приобрести тоже хорошую атмосферу, пусть без залива, яхт — но ближе. А дальше от Москвы, километрах в ста, можно найти точно такую же атмосферу, но дешевле. Здесь нужна золотая середина... Хороший аргумент в пользу Пирогова — там уже создана атмосфера, архитектура. То есть человек здесь платит за уже готовый качественный и оригинальный продукт.
— Является ли Пирогово определенной вехой в развитии подмосковной загородной недвижимости?
— Да. Это одна из незаполненных ниш.
— Как вы представляете себе образ жизни обитателя Пирогова? Это для него дальняя дача или ближняя?
— Средняя. Компромиссный вариант. Человек, который там живет, вряд ли ездит каждый день на работу. Вполне вероятно, что у такого человека уже есть дом на Рублевке, где он ищет шумных светских развлечений. В Пирогово он будет приезжать ради активного (или спокойного) отдыха. Если там появятся, повторяю, хорошие развязки, то человек, вполне вероятно, оставит Рублевку и переедет в Пирогово. В поисках уединения и тишины. Попробуйте найти что-то подобное где-то еще в Подмосковье. Место похоже на русскую сказку "Маша и медведи". Домик, лес, закуток с дядей Мишей и его крепкими напитками.