Можно ли представить себе жилье на Рублево-Успенском шоссе менее чем за миллион долларов? Причем не в деревенском домике (там таких осталось еще на удивление много), а в жилом объекте, который позиционируется застройщиками как элитный? Оказывается, да — только если это не коттедж, а квартира в многоэтажном доме. Таком, как жилой комплекс "Сосны, Николина гора". А в том, насколько такой объект действительно может считаться элитным, разбирался обозреватель "Ъ-Дома" Андрей Воскресенский.
Когда я проезжаю по Рублевке, мне всегда кажется, что я в Москве, а не за городом. Почему-то не сосновые заросли первым делом останавливают взгляд, а бутики, рестораны и фитнес-центры. Плотность этой застройки, конечно, поменьше, чем на Тверской улице, но ведь и пространства несравнимые. Ну а если это почти город, то и строить логично соответствующим образом. В общем, многоквартирная застройка на Рублевке не такой уж нонсенс, как может показаться на первый взгляд.
Конечно, все дело в конкретном расположении. Строить жилой комплекс среди коттеджей по меньшей мере неразумно. А вот ЖК "Сосны, Николина гора" возводится по соседству с уже имеющейся многоквартирной застройкой. Тут надо объяснить ситуацию. Всем известен санаторий управления делами президента "Сосны", расположенный на 21-м километре Рублевки. Его обслуживают десятки сотрудников, для которых еще в советские времена на соседней территории было выстроено несколько домов, в том числе и общежитий. И вот на этой территории застройщик и реализует свой проект. А в качестве платы за землю построит еще парочку домов по соседству для управделами президента.
Эти обшарпанные общежития прямо рядом с уже готовым первым корпусом жилого комплекса поначалу меня немало смутили. Но, как объяснил риэлтер, в скором времени старые строения снесут, а на их месте будет разбит небольшой парк. Жилые дома, построенные в советские времена, останутся. Они хоть и кирпичные, но вид у них малопрезентабельный, и это соседство, пожалуй, главный минус нового проекта.
Второй минус — слишком маленькая (по крайней мере для загорода) огороженная территория комплекса. На ней разместились только детская площадка, газон и не слишком вместительная стоянка для машин. Автостоянка предназначена только для гостевых машин — жители будет держать свои автомобили в подземном паркинге. Правда, всем не хватит: на 112 квартир в "первоочередном" корпусе только 84 машиноместа. Казалось бы, за городом, где земли хватает, а под землей никаких тебе веток метро, можно было бы сделать и побольше машиномест. Но, как пояснил риэлтер, такое соотношение застройщики посчитали оптимальным, поскольку не все жители будут пользоваться автомобилями. Данный факт имеет непосредственное отношение к портрету будущего покупателя, но об этом чуть позже.
Что же касается портрета самого дома, то он вполне привлекателен. Выполненный в красно-белых тонах, с закругленными лоджиями, в окружении сосен, он отлично вписался в ландшафт. Внутри уже закончена отделка общественных зон, причем у каждого из пяти подъездов собственная цветовая гамма. Первый этаж нежилой — здесь разместятся сервисные службы. Предполагается, что арендуют помещения туристические компании, бутики, службы доставки цветов и прочие подобные конторы. Причем для офисных помещений предусмотрены входы как из подъездов — для жильцов, так и с улицы — для окрестных рублевских жителей. При таком варианте недостатка в клиентах явно не будет.
Квартиры сдаются, естественно, без отделки, но достаточно одного взгляда, чтобы понять: бетонные работы выполнены на совесть, инженерия использована самого высокого качества. В принципе планировка полностью свободна, есть только несущие колонны, спрятанные в стены. Но и полноценную студию даже из самых маленьких квартир сделать не удастся: стояки с коммуникациями проходят по центру пространства. Соответственно, там же должен находиться и санузел, то есть неизбежно разделение квартиры на две зоны — приватную и гостевую. Кстати, бетонную стену между комнатой и лоджией многие наверняка захотят сломать, чтобы расширить жилое пространство.
Риэлтер пояснил, что в договорах с покупателями прописывается пункт о том, что они обязуются закончить отделку квартиры в течение двух лет после покупки. Правда, если владелец квартиры нарушит этот пункт или, например, захочет потом отделать квартиру заново, никаких санкций применить к нему невозможно. Так что это просто некое моральное обязательство, что, впрочем, тоже нелишне.
А теперь о главной фишке дома, которая и должна в первую очередь привлечь к нему покупателей. Все жильцы автоматически получают пропуск на территорию санатория "Сосны" (до него пять минут неспешным шагом) со всей его медицинской, оздоровительной и спортивной инфраструктурой. Включая закрытый пляж. А это, согласитесь, многого стоит. Между прочим, вся территория санатория, в том числе и та, на которой находится жилой комплекс, тщательно охраняется. Так что получается тройная система защиты: шлагбаум на въезде в "Сосны", ворота с охранником у самого комплекса и консьерж в подъезде.
Цены в жилом комплексе соответствуют добротному бизнес-классу на территории Москвы. Самые дешевые квадратные метры — на первом жилом этаже: 5500 у. е. (одна условная единица равняется 28 руб.). А самые дорогие, естественно, на последнем, седьмом — 8000 у. е. Для этого места, пожалуй, недорого, но не так уж и мало: самая дешевая квартира стоит около 800 тыс. у. е. Купив здесь квартиру, вы, конечно, станете полноправным жителем Рублевки, но прелести загородного образа жизни в собственном доме обойдут вас стороной.
Вернемся, однако, к вопросу о потенциальном покупателе. Такая квартира вряд ли может рассматриваться как единственное жилье. Ее логично использовать как пристанище для наездов в выходные или как загородные представительские апартаменты. Другой вариант: у обитателей рублевского коттеджа подрос ребенок, ему пора уже иметь собственное жилье, а отпускать далеко от себя не хочется. Тогда квартира в "Соснах" — идеальный вариант. То же самое — если надо перевезти родственников из другого города. В результате из "Сосен" получится этакий молодежно-пенсионерско-представительский дом. Поэтому и мест в подземном паркинге меньше, чем квартир. Все разумно.
Ездить каждый день на работу в Москву отсюда довольно утомительно: это хоть и 21 км от МКАД, но дальняя сторона Рублево-Успенского шоссе, не самого, прямо скажем, просторного в Подмосковье. Но спрос на эту недвижимость наверняка будет. Застройщики сейчас планируют вторую очередь жилого комплекса — новый корпус расположится по соседству, через дорогу, зеркально "отражая" первый. А затем и третью, в глубине леса — там будут строиться таунхаусы.
Можно ли считать это жилье по-настоящему элитным? Да, если только оно не единственное.
Жилой комплекс "Сосны, Николина гора"
Расположение: Рублево-Успенское шоссе, 21-й км
Количество квартир: 112
Общая площадь (кв. м): 16 000
Площадь квартир (кв. м): от 90 до 192
Количество жилых этажей: 7
Высота потолков (м): 3,05
Количество машиномест в подземном паркинге: 84
Цена ($/кв. м): 6000-8700
Девелопер: компания DHS
Инвестор: ОАО "АКБ "Пробизнесбанк""
Консультант по маркетингу и продажам: Knight Frank.
Характеристика проекта
Положительные характеристики
Хорошее расположение
Возможность пользоваться инфраструктурой санатория "Сосны"
Надежная система охраны
Выразительное архитектурное решение
Отрицательные характеристики
Неоднородное социальное окружение
Маленькое пространство внутреннего двора
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Генеральный директор ЗАО "Моспромстрой" Борис Гурецкий:
— Хорошая идея — расположить жилой комплекс в привязке к богатой инфраструктуре санатория: фитнес-центр с бассейном, ресторан, кинотеатр, терренкуры, летом — оборудованные пляжи. Очень важно наличие качественного и своевременного медицинского обслуживания. Это значит, что потенциальными покупателями становятся и пожилые пары, и семьи с детьми. Потенциальные покупатели с доверием отнесутся ко всему, что входит в структуру управления делами президента. Домом наверняка заинтересуются и жители коттеджных поселков на Рублевке — это для них хорошая возможность приобрести представительскую квартиру недалеко от дома.
Мария Разоренова, специалист аналитического отдела компании "Северо-Запад":
— Очевидные плюсы проекта — престижное Рублевское направление и удачное локальное расположение — в сосновом лесу. Собственная развитая инфраструктура пансионата "Сосны", на территории которого расположен жилой комплекс, несомненно, привлечет покупателей. Отдельно хочется отметить высокое качество строительства. Минус — неидеальная транспортная доступность: нет альтернативных загруженному Рублево-Успенскому шоссе подъездных путей.