Прощание со славой

Сегодня былая слава московских сталинских домов привлекает главным образом людей творческих профессий, иностранцев и переселенцев из северной столицы. Состоятельные москвичи предпочитают истории комфорт и хотят жить в новых домах с подземными паркингами, просторными кухнями, надежными перекрытиями и соответствующими своему социальному положению соседями. А молодые представители среднего класса и приезжие из регионов выбирают не столь престижные, зато более удобные и дешевые новостройки. Конечно, пустовать сталинки не будут, но вот цены на квартиры в этой категории домов неизбежно будут опускаться вслед за снижением спроса.

Аварийная ситуация

Моя первая отдельная квартира была в сталинском доме — в том самом доме номер 11 на Велозаводской улице, где в ноябре прошлого года обрушились перекрытия. В эту квартиру я перебралась из тесной родительской "трешки" в панельной девятиэтажке и поначалу никак не могла привыкнуть к высоченным потолкам с лепниной, обилию дверей (в однокомнатной квартире их было восемь), четырехметровой кухне с мусоропроводом и множеству непонятного назначения закоулкам. Балкона в квартире не было, зато главный коридор (имелась еще маленькая прихожая и узкий коридорчик, ведущий в кухню, подсобку и в удобства) был достаточно широк, чтобы держать в нем книжные полки и укладывать на раскладушках припозднившихся гостей.

Наша радость длилась недолго. Из мусоропровода лезли тараканы, причем целыми семьями, поэтому его пришлось заварить и ходить с ведром на помойку. Нас регулярно заливали соседи сверху, а мы — соседей снизу. После очередной аварии водопровода, в результате которой утонула в горячей воде болонка соседей сверху, а также трагически погибли наша библиотека, телевизор и новенькая отделка, мы решили съезжать: капитального ремонта в доме не предвиделось.

"Основная проблема сталинских домов — недостаток площадей кухонь, прихожих, ванн. В кухню проблематично вместить современную бытовую технику. Прихожие, как правило, малы и имеют вытянутую, а не принятую сейчас прямоугольную конструкцию. Размеры и конфигурации ванных комнат препятствуют переоборудованию их современными ванными, техникой,— подтверждает Ольга Побединская, директор по маркетингу компании "Агент 002".— Коммуникации в сталинских домах рассчитаны на иные нагрузки по энергии, воде и мусороотведению. Без капитальной реконструкции дома эти сети просто не справляются с нагрузкой и сыплются. Многие планировки тоже оставляют желать лучшего. Это может быть раздельный санузел с окном и в ванной, и в туалете (при этом окна выходят на балкон), а кухня проходная между коридором и малюсенькой, размером с малогабаритную ванную, комнаткой, которая раньше была жилищем домработницы".

Проблема усугубляется тем, что сделать в квартире перепланировку чаще всего невозможно: капитальные стены снести нельзя, а значит, нельзя объединить тесные помещения и добиться желанного простора. Делать в такой квартире дорогой ремонт имеет смысл только после капитального ремонта всего дома с заменой всех коммуникаций. Сегодня капитальный ремонт должен производиться за счет собственников жилья, объединившихся в ТСЖ. Однако в подавляющем большинстве сталинских домов создать ТСЖ невозможно: многие квартиры не приватизированы, да и социальная неоднородность обитателей сталинок препятствует налаживанию товарищеских отношений.

От коммуны до высотки

По данным БТИ Москвы, в столице насчитывается 1544 дома, попадающих в категорию сталинок, что составляет 7,3% от общего количества жилых домов. Это один из самых высоких показателей "встречаемости" после хрущевских пятиэтажек. Сталинскими обычно называют дома, возведенные в период правления Иосифа Виссарионовича. Но, как и дома, возведенные в другие времена, и строящиеся сегодня, они разные — и по престижности, и по этажности, и по многим другим параметрам.

Эксперты предлагают разные классификации сталинских домов. Пожалуй, самая стройная — у руководителя аналитической службы компании "МИАН — агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева: "Первый классификационный признак — временной: до войны и после. Довоенные в основном (кроме Дома на набережной) не столь габаритны и не столь архитектурно заметны. В значительной степени они напоминают дореволюционные доходные дома. Например, Поварская, 29-31. Или дома в Ермолаевском ("Дом со львами") и Малом Патриаршем ("Дом летчиков") переулках. Число этажей ограничивается шестью-семью, коммунистический декор отсутствует. Послевоенные здания — это уже дома победителей. Внешний вид их фасадов отличается знаками советской эпохи: гербы, звезды, серпы с молотами, героические воины, летчики и т. п.

Второе классификационное деление связано с тем, что дома строились как для рядовых граждан, так и для членов Центрального комитета, то есть, конечно, РКП (б). Первые, конечно, не бараки, но вид их вполне обычный, они сохранили многие черты домов-коммун. Никакого декора, три-пять этажей, обычный серый кирпич. После войны их строили пленные немцы. Таких домов много в Измайлове, в районе "Курской", "Октябрьского поля".

Наиболее яркими представителями семейства сталинок стали цэковские дома, для строительства которых выделили лучшие и по тем временам, и по современным критериям районы: Патриаршие пруды и Арбат, Фрунзенскую набережную и Якиманку. Впрочем, и на удалении от центра места выбирались наиболее привлекательные: Мосфильмовская улица, где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий".

Правда, из этой классификации выпали знаменитые сталинские высотки, но, несмотря на то что их всего семь, а полностью жилых только три, они представляют отдельный класс жилья. Во-первых, квартиры в них самые дорогие. А во-вторых, они пользуются самым высоким спросом. К примеру, квартиры в высотке на Котельнической набережной стоят по $10-20 тыс. за 1 кв. м, а средняя стоимость квартиры достигает $1 млн. Как утверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, стоимость квартир в высотках зависит от этажа, на котором они располагаются. По ее данным, предложение верхних этажей относится к более низкой ценовой категории из-за регулярных перебоев в работе лифта, а также из-за проблем с вентиляцией в квартирах. Но это уже общая проблема всех сталинок.

Цены на квартиры в других сталинских домах зависят от их расположения и класса. Например, квартира в сталинке на Фрунзенской набережной стоит от $8,5 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м, в начале Кутузовского проспекта — порядка $10 тыс. за 1 кв. м, на Ленинском проспекте цена метра будет уже около $6-8 тыс., а в районе станции метро "Автозаводская" — $5-6 тыс. Цена квартиры также зависит от этажа, метража кухни, от того, общий или личный мусоропровод, деревянные или железобетонные перекрытия в доме, от наличия лифта. Дешевле всего обойдется квартира в пятиэтажном доме без лифта, с деревянными перекрытиями, на пятом этаже, с маленькой кухней, имеющей мусоропровод с выходом в общий.

Зависит цена сталинок и от количества комнат. Так, по данным компании "Миэль-Брокеридж", стоимость однокомнатной квартиры в домах сталинского типа колеблется в пределах $4,7-6,8 тыс. за 1 кв. м. Двухкомнатные квартиры продаются по цене от $3,5 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м. Самый большой разброс — в категории трехкомнатных квартир: $3,45-18 тыс. за 1 кв. м. Цена 1 кв. м в многокомнатных квартирах (четыре и более комнат) составляет $3,8-8,2 тыс.

Сейчас, например, выставлена на продажу двухкомнатная квартира общей площадью 62 кв. м в доме 54 по Фрунзенской набережной. Цена предложения — $600 тыс. В доме железобетонные перекрытия, обычный подъезд, домофон, лифт. Высота потолков — 3,5 м, площадь кухни — 10 кв. м, окна выходят на набережную и Хамовнический вал. А в конце прошлого года "двушка" (53 кв. м, кухня — 9 м) в сталинской высотке на Кудринской площади с лоджией и евроремонтом продавалась за $550 тыс.

Дома с историей

Спрос на квартиры в исторических сталинских домах не ниже, чем на высотки. Как утверждает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, очень большим спросом пользуются квартиры в Доме на набережной (улица Серафимовича, 2). "Клиенты часто говорят, что хотят жить в доме, который дышит историей,— говорит она.— Особенно большое впечатление от посещения таких домов получают наши иностранные клиенты, ведь эти дома исторически предназначались для проживания элиты и для их постройки использовались дорогие и качественные материалы, а также применялись лучшие декораторские идеи того времени. Наших же соотечественников привлекает в таких домах престижность, удобное месторасположение, высокие потолки и хорошая звукоизоляция".

Впрочем, в Доме на набережной кроме всего перечисленного есть и другие преимущества, например квартиры с террасами, с которых открывается вид на Кремль и панораму исторической части города.

Приобщиться к культурной истории могут жильцы другого исторического дома — мхатовского (Глинищевский переулок, 5/7). Он был построен в 1937 году. В этом доме жили Немирович-Данченко, Книппер-Чехова, Москвин, Тарханов, Топорков и другие великие, о ком теперь напоминают мемориальные доски. Кстати, этот дом можно считать первой сталинской высоткой: в нем 15 этажей со смотровой площадкой, что для 30-х годов прошлого века было очень высоким достижением.

Квартиры в исторических домах с культурным "уклоном" продаются редко, но иногда все же появляются в открытом доступе. Сейчас, например, выставлена на продажу трехкомнатная квартира в "доме композиторов" в Газетном переулке стоимостью $2,15 млн. Столь высокая цена объясняется не только историческим прошлым дома, но и тем, что в 1998 году в доме была проведена капитальная реконструкция с заменой всех основных коммуникаций. Повлияли на цену и современный европейский подъезд, французский лифт, круглосуточная охрана, камера видеонаблюдения, вид на Тверскую улицу и Кремль, а также удачная планировка и авторский дизайн самой квартиры: студия — 42 кв. м, спальня — 18 кв. м, гостевая комната — 18 кв. м, два санузла.

Чтобы приобщиться к партийной истории, можно приобрести квартиру в одном из цэковских домов. Кроме "партпринадлежности" у этих домов есть и другие достоинства — просторные холлы, консьержи, удобные планировки и престижное месторасположение, ведь для партийной элиты дома строили в самых престижных районах, например, на Фрунзенской, Смоленской, Арбате и в арбатских переулках, на Никитских улицах, Патриарших прудах, Кутузовском проспекте.

Сегодня квартиры в сталинских домах с историей, по наблюдениям Анжелы Кузьминой, пользуются большой популярностью среди людей творческих профессий: режиссеров, писателей, живописцев. "Вид на исторический центр города из окон и то, что называют аурой здания, для них гораздо важнее основного недостатка этих домов — изношенных коммуникаций",— утверждает она.

А вот по данным Алексея Кудрявцева, квартиры в сталинских домах кроме людей искусства предпочитают выходцы из Санкт-Петербурга, а также иностранцы, для которых проживание в таком доме — "это прикосновение к истории страны и эстетическое удовольствие". Впрочем, чтобы получать эстетическое удовольствие, совсем не обязательно покупать квартиру в сталинском доме — ее можно снимать.

Съемные варианты

Снять квартиру в сталинском доме намного проще, чем купить. Да и сдать легче, чем продать. Стоимость аренды зависит от месторасположения и статуса дома, удобства планировки квартиры, вида из окна, наличия парковки и, конечно, метража. Например, однокомнатная квартира на Садовой-Кудринской, 13 площадью 38 кв. м с восьмиметровой кухней, с окнами во двор и парковкой под окнами стоит $2 тыс. в месяц. А 45-метровая "однушка" на Чистопрудном бульваре со стихийной стоянкой во дворе и видом на улицу сдается за $2,5 тыс. в месяц. Столько же просят за трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в доме 7 по Профсоюзной улице, несмотря на круглосуточную охрану, два балкона, евроремонт и кондиционеры. Относительно низкая цена аренды объясняется удаленностью от центра и окнами, выходящими во двор и переулок.

Двухкомнатные квартиры в престижных районах сдаются дороже. К примеру, 60-метровая "двушка" на Кутузовском проспекте в доме 1/7 сдается за $3,2 тыс. в месяц. Такой же площади двухкомнатная квартира на Фрунзенской набережной, 4, с двумя маленькими "французскими" балкончиками стоит $3,5 тыс. в месяц. А вот за 60-метровую "двушку" в доме на Тверской, 19 с видом на Пушкинскую площадь придется платить уже $4 тыс. в месяц.

Интересно, что квартиры в высотках можно снять за те же деньги, что и в других сталинских домах, а порой и дешевле. Сейчас, например, предлагается в аренду трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м на 15-м этаже в высотном доме на Котельнической набережной за {euro}3 тыс. в месяц. Как утверждает арендодатель, объект имеет следующие достоинства: представительский подъезд, консьерж, вид на реку. Недостатки — четырехметровая кухня, смежно-изолированные комнаты и совмещенный санузел. Продать квартиру, как следует из объявления, владельцу не удалось. Но, возможно, удастся сдать. Хотя неудачная планировка помешает получить за нее хорошие деньги. Для сравнения: четырехкомнатная квартира в другой высотке, на Садовой-Спасской улице, с более удобной планировкой сдается за $5 тыс. Квартира площадью 120 кв. м с 14-метровой кухней, раздельным санузлом (хотя и единственным), зато с машиноместом на платной парковке во внутреннем дворе, скорее всего, быстрее найдет своего арендатора.

Как утверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, спрос на аренду квартир на верхних этажах высоток выше со стороны одиноких клиентов, а семейные арендаторы, как правило, стремятся жить в районе шестого-десятого этажа и ниже. "В целом рынок аренды в сегменте домов сталинской эпохи значительно более развит, чем рынок купли-продажи,— утверждает она.— Однако несмотря на то, что предложение таких объектов ограниченно, в последнее время в сегменте наблюдается снижение спроса".

Наибольший спрос со стороны арендаторов Ольга Побединская отмечает на сталинские дома, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, и оценивает его в 35% от всей потребности в арендном жилье. Особым спросом пользуются квартиры в сталинских домах, расположенных в районах элитной застройки. Цена аренды в таких домах в несколько раз выше, чем в других сталинках. Например, за пятикомнатную квартиру в доме во 2-м Обыденском переулке просят $15 тыс. в месяц. Дом после капитальной реконструкции, квартира с мансардой да еще с действующим камином, тремя санузлами и видом на храм Христа Спасителя.

Дорогие квартиры в сталинских домах главным образом арендуют иностранцы, а квартиры более дешевые — топ-менеджеры российских компаний, работающие в шаговой доступности от съемной квартиры, поскольку самая большая и уже неразрешимая проблема сталинок — отсутствие парковок. А если учесть и другую неразрешимую задачу — невозможность перепланировки — сталинские дома в ближайшее время перейдут в разряд второсортного жилья. С появлением современных жилых комплексов с развитой инфраструктурой и лучшими характеристиками сталинки в рейтинге комфортного жилья будут постепенно уступать свои позиции.

Наталья Капустина

Сталинки с ленинградской судьбой

Когда речь заходит о классических сталинских домах в Петербурге, сразу вспоминаются Московский и Кировский районы. Они застраивались примерно в одно время, по одному принципу. Когда-то они считались элитным жильем, но те времена, по словам питерских риэлтеров, прошли. Сталинскую элиту сменила элита нового времени.

Дома, которые мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в Ленинграде в конце 30-х годов. Как правило, довоенные сталинские дома оштукатуренные, с хорошей планировкой, большой кухней и ванной, прочными перекрытиями. В них даже есть теплые полы. Послевоенные сталинки (50-х годов) кирпичные или облицованные.

"Всплеск интереса к сталинкам пришелся на начало и середину 90-х годов. Тогда эти дома считались наиболее качественным жильем, а привлекательность исторического центра была для многих покупателей под вопросом. Состоятельные горожане с удовольствием приобретали жилплощадь в монументальных зданиях середины ХХ века — расселяли коммуналки, вкладывались в ремонт и обстановку, делали перепланировку, объединяли соседние квартиры, в результате получая просторные пяти-шестикомнатные апартаменты",— рассказал генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

В сталинские времена здесь жили известные деятели культуры и искусства, для которых эта часть города была удобна из-за близости к аэропорту: им приходилось часто выезжать в командировки.

К началу XXI века приоритеты поменялись. Любая периферия перестала считаться престижным местом, а представления о современном комфорте стали воплощать новые дома. Владельцы квартир в сталинках все активнее начали менять жилье. "В свое время сталинки действительно были в цене благодаря своим характеристикам: высоким потолкам, большим комнатам и кухням. Кроме того, они были расположены в хороших местах. Основная причина понижения спроса на них — появление на рынке современных домов, которые по своим характеристикам не уступают сталинкам",— говорит Ирина Гудкина, директор АН "Бекар".

Сейчас самые дорогие сталинки — по $4,5 тыс. за 1 кв. м — в Центральном районе, в окрестностях Таврического сада. Если локация "не очень" (например, на Советских улицах), цены будут заметно ниже: 1 кв. м пойдет за $2,5-2,6 тыс. На Петроградке самые дорогие варианты в окрестностях "Горьковской" — $3,2 тыс. за 1 кв. м. На Васильевском ценники еще скромнее. На Большом проспекте встречаются варианты по $2,5-2,6 тыс. за 1 кв. м, в районе Гавани — $2,3-2,4 тыс.

Павел Никифоров

подписи

Сталинские высотки представляют собой отдельный класс жилья

Высотка на Котельнической набережной — самая престижная из-за близости к Кремлю

Нынешняя жизнь сталинских домов — лишь отражение их былой славы

Кутузовский проспект застраивался почти три десятилетия, но выдержан в едином архитектурном стиле