На состоявшемся в прошлый понедельник заседании Объединенной коллегии органов
управления Москвы и Московской области обсуждались проблемы формирования
областного земельного фонда малоэтажного и коттеджного строительства.
Некоторые районы задерживают выделение земли фонду, в связи с чем принято
решение о подготовке в кратчайшие сроки — к началу мая — постановления о
принудительном выкупе земельных участков у владельцев и собственников.
Пока неизвестно, будет ли в документе предусмотрен выкуп земли у всех
собственников, или в нем будет предусмотрено исключения для тех, кто уже
построил на выделяемой земле коттеджи. Однако нельзя исключить того, что
выкуп коснется и последней категории.
Формирование областного земельного фонда малоэтажного и коттеджного
строительства началось с принятия в марте прошлого года постановления главы
администрации Московской области #76, выделявшего фонду 3000 га земли в
Раменском, Домодедовском, Дмитровском и Солнечногорском районах. Но при
реализации этого плана возникло множество проблем, прежде всего — саботаж со
стороны некоторых хозяйств и местных Советов, не желающих отдавать фонду свою
землю. Не поддерживает эту идею, хотя и не оппонирует ей открыто, и
Мособлсовет.
И вот к сегодняшнему дню утверждены землеотводы только на половину
планируемых площадей — 1569 га. Между тем идеологи фонда стремятся завершить
его формирование до начала сельскохозяйственного сезона, пока возможны
проектно-изыскательские работы на земле.
Самым, однако существенным обстоятельством в этой ситуации является то, что
на предназначенных к передаче в фонд землях уже находится множество различных
построек, принадлежащих в том числе и частным лицам и фирмам. А передача
земли в фонд означает полное право фонда распоряжаться этой землей, которое,
как удалось выяснить, он намерен реализовать путем принудительного выкупа
земли у нынешних владельцев.
По мнению экспертов Ъ, такая ситуация чревата самыми серьезными проблемами
для фирм, занятых в сфере недвижимости, и для всех владельцев земельных
участков.
Особенно неприятна такая деталь: принудительный выкуп земли собираются
осуществлять по нормативной цене. Следует иметь в виду, что это противоречит
постановлению Совета Министров РФ #77 от 28 января 1993 г. "О порядке
возмещения убытков собственникам земли". Если это намерение осуществится,
собственники земли могут попасть в сложное положение.
Судите сами. Согласно инструкции Государственной налоговой службы от
17 февраля 1992 г., нормативная цена земли определяется в размере
пятидесятикратной ставки земельного налога. Ставка налога для Московской
области (Закон РФ "О плате за землю" в редакции от 16 июля 1992 г.) —
79 руб. за гектар, а c учетом повышающих коэффициентов за статус города (3,0)
и рекреационную зону (4,0) — 938 руб. за гектар. В итоге за стандартный
участок для коттеджного строительства размером в 15 соток, реквизированный
для нужд государства, собственник получит компенсацию в 7035 руб.,— при
рыночной стоимости земельных участков 200--1000 долларов за сотку.
Прекращение права собственности на земельные участки путем принудительного
выкупа (реквизиции) для государственных нужд предусматривается действующим
Земельным кодексом, но конкретные основания для подобных действий там не
оговариваются. Этим собираются воспользоваться исполнительные власти,
вырабатав свои собственные основания, а именно — обеспечение жильем
населения Московского региона.
Такая судьба угрожает в первую очередь владельцам земли в Дмитровском,
Домодедовском, Солнечногорском районах, — именно эти районы задолжали
областному земельному фонду полторы тысячи гектаров. Впрочем, связавшись с
несколькими фирмами, занимающимися коттеджным строительством в Подмосковье,
корреспондент Ъ услышал и более оптимистичные оценки происходящего.
Бизнесмены убеждены, что под владельцами участков подразумеваются, главным
образом, колхозы и совхозы — основные собственники земли.
Проблема, однако, в том, что перспективы отношений с ними с позиции силы для
властей весьма проблематичны: земля передана этим хозяйствам в бессрочное
пользование и может изыматься только в исключительных случаях. Именно поэтому
сегодня формирование фонда упирается в отказ хозяйств делиться землей,
несмотря на постановления областной и городской администрации. С тем же
успехом колхозы и совхозы могут проигнорировать и распоряжения о
принудительной продаже участков — тогда властям придется переключиться на
менее защищенных владельцев индивидуальных участков или коммерческие фирмы,
имеющие землю.
Следует обратить внимание на то, что согласно "Концепции размещения
малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе" под индивидуальное
жилищное строительство потребуется занять 222 тыс. га, включая территории
коллективных садов, земли, прилегающие к малым деревням, конверсионные
территории. Следовательно, такие участки могут быть реквизированы в первую
очередь, их приобретение связано с наибольшим риском и может обернуться
потерей всех вложений.
Некоторые фирмы рассчитывают, что поскольку они уже занимаются коттеджным
строительством, то реквизиция участков им не грозит. Но территории под
малоэтажное строительство в Домодедовском, Раменском, Солнечногорском и
Дмитровском районах закреплены фондом за фирмами "МИКС", "Пилот-1",
"Пилот-2", "Стройрегион", "Коттедж" Главным управлением охраны РФ (!) и
Международным неправительственным фондом "Дом детей-сирот". Этим организациям
предоставлены права заказчиков-застройщиков по строительству коттеджей, а
возможность деятельности других фирм в указанных районах полностью зависит от
доброй воли местной и областной администрации, и такая деятельность может
быть прекращена в любой момент.
Нельзя не отметить, что сам принцип реквизиции земли у одних организаций
(собственников) для передачи другим организациям (застройщикам) выглядит
весьма сомнительным. Напомним: Земельный кодекс предусматривает возможность
принудительного выкупа участков только для государственных нужд, а желание
фирм заработать деньги не может считаться государственной необходимостью.
Кроме того, остается тайной принцип выбора застройщиков. Может случиться так,
что весь огромный рынок строительства коттеджей в Подмосковье перейдет под
контроль узкого круга "привилегированных" фирм. Примером может служить АО
"МИКС". Сотрудничество с ним отнесено к числу приоритетов для городской
администрации при реализации программы малоэтажного строительства. В
результате фирмы "РАИН" и "Альфа-Эстейт", входящие в состав учредителей
"МИКС", получают существенные преимущества перед другими строительными
организациями Москвы и Подмосковья, занимающимися коттеджным строительством.
Разумеется, до выхода документа в свет нельзя точно оценить его влияние на
сферу бизнеса. Но уже сегодня с большой степенью уверенности можно
утверждать, что земельные участки в Домодедовском, Раменском,
Солнечногорском, Дмитровском районах являются весьма рискованными — с точки
зрения вероятности их реквизиции. Поскольку основной объем малоэтажного
строительства запланирован к северу и югу от Москвы, то и в соответствующих
районах приобретение земельных участков связано с известным риском.
Комментарий юриста. Эксперты отмечают, что предприниматели, уже
являющиеся в настоящее время землепользователями, имеют неограниченные
возможности для защиты своих прав. Земельные участки могут быть изъяты у них
только самим местным Советом — в исключительных случаях и только для
государственных нужд.
Органы управления Москвы и Московской области пытаются найти правовые уловки,
однако основания и порядок изъятия земель описаны в Земельном кодексе РФ и
"Положении о порядке возмещения убытков собственникам земли" (см. Ъ #6 за
этот год), согласно которым предпринимателям-землепользователям при изъятии
земли должны возмещаться все убытки и предоставляться равноценные участки.
МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО