Фото: PHOTOXPRESS
Отдельную московскую квартиру сегодня можно купить всего за $90 тыс. А на этапе строительства и еще дешевле. Это не обман — все дело в том, что речь идет о квартире в Зеленограде, который, находясь в 20 км от МКАД, юридически является районом Москвы.
Еще в середине прошлого века советские инженеры-планировщики предложили сдерживать рост численности населения Москвы с помощью строительства вокруг нее городов-спутников. Они должны были "оттянуть" на себя часть московской промышленности и населения. В марте 1958 года Совет министров СССР принял постановление о строительстве первого (и до сих пор единственного) города-спутника Москвы в районе станции Крюково Октябрьской железной дороги. Под него была отведена территория в 1128 га в 37 км от центра Москвы (это 20 км от МКАД), между Октябрьской железной дорогой и Ленинградским шоссе. Строительство началось в 1960 году.
Новый город назвали Зеленоградом. "Поначалу планировалось сделать город-спутник центром текстильной промышленности. Но в 1962 году по инициативе министра электронной промышленности СССР А. И. Шокина строящийся город был передан в ведение Государственного комитета по электронной технике с целью создания комплексного центра микроэлектроники",— рассказывает маркетолог-аналитик "Миэль-Новостройки" Алексей Кобяков.
Сейчас Зеленоград — это один из десяти административных округов Москвы, в состав которого входят три муниципальных района: Крюково, Панфиловский и Матушкино-Савелки. Октябрьская железная дорога разделяет территорию Зеленограда на две части: "старую" и "новую" (Крюково). "В 'старой' части преобладают пяти- и девятиэтажные панельные дома первого периода индустриального домостроения. В 'новой' — более современные дома постройки 80-х годов (КОПЭ, П-44, П-46). В ближайшие 2-3 года возможно увеличение жилого фонда за счет окончательного сноса пятиэтажных панельных домов и заселения 20-го микрорайона, который сейчас активно строится",— рассказывает руководитель отделения "Зеленоград" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина Горбатюк.
Зеленоград полностью автономен в транспортном отношении, сообщение с Москвой осуществляется по Ленинградскому шоссе и пригородными поездами Октябрьской железной дороги. "Функцию основного транспортного узла выполняет железнодорожная станция Крюково, которая является одновременно пересадочным узлом местных и московских автобусных маршрутов. Следует учитывать, что 'старая' и 'новая' части города довольно изолированы друг от друга в транспортном и социально-бытовом отношении. Таким образом, говорить о едином для всего города инфраструктурном центре нельзя",— говорит Ирина Горбатюк.
С виду Зеленоград практически ничем не отличается от любого другого подмосковного города. Однако юридически Зеленоград считается территорией Москвы, и на его территории, естественно, действуют все московские законы и правительственные программы. При этом уровень цен на недвижимость здесь уступает даже некоторым "примыкающим" к столице областным городам, таким как Химки и Мытищи. Это связано с довольно большим расстоянием от Зеленограда до Москвы — по этому параметру его можно сравнить с Дедовском, Пушкино или Подольском. Но цена квадратного метра в Зеленограде выше, чем в этих городах.
"Сложная транспортная доступность ограничивает инвестиционную привлекательность этого района. На Ленинградском шоссе находится большое количество торговых центров, а также два терминала аэропорта Шереметьево. Шоссе сильно загружено и к тому же реконструируется. В связи с этим добраться до Зеленограда бывает крайне сложно",— констатирует директор по маркетингу и продажам "Квартал" Сергей Лушкин.
В советские времена в Зеленограде, чтобы привлечь население, давали московскую прописку. "В итоге мы получили город достаточно удаленный от Москвы с очень хорошей инфраструктурой (по сравнению с аналогичными подмосковными городами) и московскими привилегиями для жителей",— резюмирует директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.
На метрах не экономим
Спрос на московские квартиры в пределах МКАД в основном обращен на однокомнатные квартиры. В Зеленограде же ситуация иная. "На сегодняшний день Зеленоград дает большой объем двухкомнатных квартир. По площади квартиры пользуются спросом по принципу 'чем больше, тем лучше': по однокомнатным квартирам покупатели предпочитают площадь от 40 кв. м, по двухкомнатным — от 50 кв. м и по трехкомнатным квартирам соответственно от 75 кв. м",— рассказывает замдиректора агентства недвижимости "Статус" Андрей Скопцов.
С ним согласна Ольга Побединская: "Наиболее востребованы на зеленоградском рынке двухкомнатные квартиры стандартных планировок (46-55 кв. м), что составляет 42% общего спроса. Далее — однокомнатные (28-35 кв. м) и трехкомнатные (64-78 кв. м), 34 и 21% соответственно".
На сегодняшнем рынке стоимость квартиры зависит не только от серии и качества дома, этажа и открывающегося вида, но и риэлтерского агентства, которое ее продает. Так, в "ИНКОМ-Недвижимости" готовы подыскать однокомнатные квартиры на вторичном рынке жилья по цене от $90 тыс. Правда, это будут квартиры в домах под снос или квартиры гостиничного типа общей площадью 28 кв. м. Средняя стоимость однокомнатных квартир в типовых сериях П-44, П-46 в "ИНКОМ-Недвижимости" — $110-115 тыс. Чуть более дорогую квартиру найдет "Агент 002". Например, 35-метровую в панельном доме 80-х годов за $120 тыс. У агентства "Статус" в базе данных есть квартира на улице Березовая Аллея, 6А. Однокомнатная квартира (41 кв. м) с лоджией выставлена за $133 тыс.
Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры на вторичном рынке Зеленограда по стоимости не сильно отличаются от квартир в Мытищах или Королеве. Так, двухкомнатную 54-метровую квартиру "Агент 002" предлагает за $180 тыс. Хотя "ИНКОМ-недвижимость" обещает найти квартиру той же площади в домах типовых серий П-44 или П-46 за $150-160 тыс. Трехкомнатные квартиры предлагаются по цене от $150 тыс. (малогабаритки в пяти-девятиэтажных домах общей площадью 51 кв. м) до $280 тыс. в кирпичных домах общей площадью 80-85 кв. м.
Еще пару лет назад цена квадратного метра в строящемся доме на 30-40% отличалась от той, за которую выставлялось жилье в готовых домах. Сегодня можно констатировать, что разницы между квартирами в недостроенном доме и в доме с пяти-десятилетним стажем нет. Зеленоград в этом отношении — огромное поле для экспериментов: удивительно, но здесь цена метра в новостройках колеблется от $1300 до $1900. Это практически вдвое ниже, чем на рынке вторичного жилья.
"Вместе с тем сейчас в Зеленограде ведется строительство домов только под переселение жителей пятиэтажек. Коммерческого жилья не существует, равно как и строящихся жилых комплексов. Наблюдается активное строительство в поселках Андреевка и Голубое, которые граничат с Зеленоградом",— рассказывает Ирина Горбатюк. Кроме того, новые жилые кварталы строятся в 18-м микрорайоне Зеленограда. "Можно заметить, что цена за квадратный метр в поселке Андреевка и в микрорайоне Голубое на порядок ниже, чем в 18-м микрорайоне. Это объясняется удаленностью от городской инфраструктуры и малым заселением этих районов",— рассказывает Андрей Скопцов. Например, в микрорайоне Голубое, корпус 1 и 6, "Статус" предлагает однокомнатную квартиру (37 кв. м) с лоджией всего за $68 тыс. Двухкомнатную квартиру (52 кв. м) в этом же доме — за $86 тыс. А трехкомнатная (84 кв. м) с двумя лоджиями будет стоить $101 тыс. Добраться до этого микрорайона можно от станции Крюково: жилой комплекс на лесной поляне откроется через 10 минут езды.
Практически все квартиры в новых корпусах можно приобрести, прибегнув к ипотеке. Застройщики активно работают с банками, предоставляя кредиты на покупку квартир в этих домах на этапе строительства на 10-25 лет. Процентная ставка по кредиту от 11 до 15% годовых в зависимости от срока и формы подтверждения дохода. Ставка уменьшается после того, как дом будет построен и сдан в эксплуатацию.
Город высоких технологий
Как отмечает Алексей Кобяков, в "Градостроительном плане развития территории Зеленоградского административного округа г. Москвы до 2020 г.", утвержденном в 2006 году, стратегия развития Зеленограда получила название "компактный город". Основная идея — развивать Зеленоград не как спальный район Москвы, а как полноценный, не зависящий от нее город. Этому способствует принятое 21 декабря 2005 года правительством РФ постановление "О создании на территории г. Москвы особой экономической зоны технико-внедренческого типа". Согласно ему, на территории Зеленограда будет развиваться инновационная деятельность в области высоких технологий "посредством коммерциализации научных разработок и создания наукоемких производств новых видов конкурентоспособной продукции". Реализация проекта, рассчитанного на 20 лет, позволит привлечь инвесторов, создать дополнительно около 15 тыс. рабочих мест.
Более того, как считает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев, резиденты созданной в Зеленограде особой экономической зоны будут на пять лет освобождены от всех местных налогов. "В 2006 году из федерального и местного бюджета было выделено по 1,4 млрд рублей на развитие ОЭЗ 'Зеленоград', которые были потрачены на развитие инженерной инфраструктуры. На территории экономической зоны будут построены здания предприятий--резидентов ОЭЗ, таможенный терминал, административный центр, бизнес-инкубатор и ряд других объектов. Строители также хотят построить на въезде на территорию экономической зоны арку высотой 30-40 этажей, в которой разместятся гостиница и деловой центр",— рассказывает Алексей Кудрявцев.
На 70 га в районе Алабушева будут построены новые промышленные объекты. Компания "Промсвязьнедвижимость" заявила о планах возвести около 500 тыс. кв. м жилья под Зеленоградом. По предварительным оценкам, на начальном этапе квартиры в этом комплексе можно будет продавать по $1,5-2 тыс. за квадратный метр. "Однако проект в близлежащем Молжанинове объемом в 1 млн кв. м жилья может оказаться сильным конкурентом. Также к 2010 году планируется завершение сноса пятиэтажного ветхого жилья в Зеленоградском районе, что не может не повлиять на появление новых площадок под строительство жилых комплексов",— прогнозирует Алексей Кудрявцев.
В среднесрочной перспективе московские власти также собираются решить вопрос с плохой транспортной доступностью Зеленограда. Планируется провести масштабные работы по расширению Ленинградского шоссе, построить четвертую полосу железной дороги на участке Алабушево--Москва. "Будут организованы две развязки на Ленинградском шоссе в районе Зеленограда. Причем одна из них будет с выходом на федеральную трассу Москва--Санкт-Петербург, по которой из Зеленограда жители смогут добираться в Москву",— добавляет Алексей Кудрявцев.
Расширение Ленинградского шоссе также ожидается на участке от МКАД до 29-го километра. Кроме того, для улучшения транспортного обслуживания жителей Зеленограда планируется построить несколько новых магистралей — в частности, дорогу, связывающую автодорогу "Россия" со скоростной автомагистралью Москва--Петербург, и путепровод у этой трассы.
В ближайшие два-три года между столицей и ее административным округом начнут курсировать скоростные экспрессы "Крюково--Москва".
Планы по развитию транспортной доступности Зеленограда и появлению новых предприятий не могут не повлиять на уровень цен в этом городе. По данным компании "ИНКОМ-недвижимость", будет проводиться комплексная реконструкция старого жилого фонда и перепланировка микрорайонов. На въезде в Зеленоград с Пятницкого шоссе построят новый микрорайон площадью более 2 млн кв. м. Пока в городе мало относительно дорогих домов — своеобразный элитный микрорайон МЖК стоит чуть обособлено, на въезде в город.