Как стало известно Ъ, "Газпромстрой" побил предыдущий рекорд на рынке офисной недвижимости: компания приобрела у Mirax Group почти 102 тыс. кв. м площадей в строящемся на Кутузовском проспекте в Москве комплексе "Миракс Плаза". Сумма сделки составила около $650 млн. До этого крупнейшей сделкой с офисами в России считалась покупка Внешторгбанком 63 тыс. кв. м в башне "Федерация" у той же Mirax Group в 2005 году. Но если ВТБ 1 кв. м недвижимости обошелся всего в $4 тыс., то "Газпромстрою" уже в $6,5-7 тыс., подсчитали эксперты.
О покупке почти 102 тыс. кв. м в строящемся на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева комплексе "Миракс Плаза" Ъ рассказал источник в компании "Газпромстрой". "Мы приобрели 71 тыс. кв. м офисных площадей и 1,5 тыс. машиномест — всего около 102 тыс. кв. м",— уточнил собеседник Ъ. Сумма сделки, по его данным, составила около $650 млн, или $6,5-7 тыс. за 1 кв. м. "Купленные площади в дальнейшем будут перепроданы или сданы в аренду компаниям, специализирующимся в промышленном строительстве и нефтегазовом секторе",— рассказал источник в "Газпромстрое". Президент Mirax Group Сергей Полонский информацию о сделке подтвердил, однако комментировать ее подробности отказался.
Неделю назад компании уже подписали соглашение, согласно которому "Газпромстрой" стал собственником 31 тыс. кв. м в "Миракс Плаза" (см. Ъ от 20.03). Сумма сделки тогда составила около $200 млн. Таким образом, за $850-900 млн "Газпромстрой" консолидировал 133 тыс. кв. м. Общая площадь "Миракс Плаза" — 368 тыс. кв. м (наземная часть — 250 тыс. кв. м). Строительство комплекса началось в декабре прошлого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2012 год.
"Себестоимость 1 кв. м для Mirax не превышает $2,5 тыс.,— рассуждает один из топ-менеджеров крупной строительной компании.— Затраты на весь объект составляют до $920 млн — получается, что две сделки с 'Газпромстроем' позволяют отбить проект на 90%".
Mirax Group (ранее "Строймонтаж") основана в 1994 году. 90% акций принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% — Артуру Кириленко. Крупнейшие проекты: реконструкция района Фили-Давыдково (1,2 млн кв. м), строительство на месте высоковольтных линий электропередачи на северо-востоке Москвы совместно с РАО ЕЭС и "Интеко" (1 млн кв. м) и строительство "Федерации". Стоимость активов, по собственным данным, $4 млрд.
По данным столичных девелоперов, "Газпромстрой" аффилирован с "Газпромом". Правда, в "Газпромстрое" и "Газпроме" это категорически отрицают, но вопросы об учредителях, финансовых показателях и других проектах не комментируют.
Участники рынка называют покупку "Газпромстроя" крупнейшей в истории офисного рынка. Вторую по величине сделку заключил в 2005 году Внешторгбанк — за 63 тыс. кв. м в башне "Федерация" он заплатил Mirax Group $250 млн, что соответствует примерно $4 тыс. за 1 кв. м. Третье место принадлежит компании "Промышленные инвестиции", которая приобрела в начале 2006 года 40 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В "Новосущевский" за $55 млн, то есть по $1,4 тыс. за 1 кв. м.
По оценке ведущего эксперта по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, "Газпромстрой" явно переплатил: стоимость офисных площадей класса А в районе, где строится "Миракс Плаза", может составлять $5,5-6 тыс. за 1 кв. м, а ставки аренды — $850-1200 без НДС и затрат на эксплуатацию. По его прогнозу, к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию арендные ставки вырастут приблизительно на 20%. Впрочем, коммерческий директор "Капитал груп" Алексей Белоусов напоминает, что только за последний год арендные ставки в районе ММДЦ "Москва-Сити" выросли в среднем почти на50%, с $600 до $1000 за 1 кв. м.