Жилье так просто не сдается

Экономические и геополитические причины могут привести к тому, что в Черноземье снизятся объемы жилищного строительства — в основном в сегменте многоквартирных домов. Воронежская область в этом году может превысить рекорд 2 млн кв. м жилья, но на следующий уже попросила федеральный центр снизить показатель на 440 тыс. кв. м. Вместе с тем воронежские застройщики активно выходят на другие рынки. В Курской области, где с начала августа идут боевые действия с украинскими войсками, также готовы сдать рекордный для себя объем, но не исключают корректировки плана на 2025 год. Приграничная Белгородская область ведет переговоры о снижении показателя на этот год, но готова нарастить его в следующем. В Орловской и Тамбовской областях даже запланировано снижение по сравнению с прежними годами, а Липецкая до сих пор не может вернуться к планке 1 млн кв. м.

Рынок переваривается

Минстрой РФ беспокоится из-за возможного снижения ввода жилья в России в ближайшие годы и не исключает необходимости корректировки показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», заявил замглавы ведомства Никита Стасишин в начале сентября на Восточном экономическом форуме. По плану с 2029 года в стране должно сдаваться не менее 120 млн кв. м жилья, тогда как в прошлом году были введены рекордные110,4 млн.

Минстрой отмечает задел на 2024–2025 годы, но не исключает снижения в 2026–2027 годах. Среди причин возможного спада отмечается жесткая политика Центробанка по высокой ключевой ставке на фоне отмены льготной ипотеки.

В Черноземье снижения можно ожидать уже в ближайшие два года, а в некоторых областях падение показателя фиксируется уже пару лет.

Лидер по строительству жилья — Воронежская область. После начала спецоперации она осталась единственной, где вводится более 1 млн кв. м. В прошлом году был сдан рекордный объем — 2,015 млн кв. м. При этом доли многоквартирных домов (МКД) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) оказались примерно равными и даже с небольшим перевесом в пользу первого: 1,013 млн и 1,002 млн соответственно. Как правило, в сегменте ИЖС объемы выше, чем в многоэтажках.

План на 2024 год еще более амбициозный — 2,274 млн кв. м. Сколько из них придется на МКД и ИЖС, власти пока не раскрывают. По их оперативным данным на начало сентября, в регионе сдано 1,125 млн кв. м: 353 тыс. в МКД и 771,5 тыс. в ИЖС. В сравнении с аналогичным показателем прошлого года фиксируется снижение на 3,3%. При этом ввод МКД упал на 25,2%, а ввод ИЖС вырос на 11,6%.

Курирующий строительную отрасль заместитель председателя правительства Воронежской области Константин Кузнецов на заседании регионального Союза строителей весной рассказывал, что власти обратились в секретариат комиссии госсовета РФ с предложением о снижении плана на 440 тыс. кв. м. Это объяснялось снижением покупательской способности и востребованности жилья.

Однако предложение касается планов на 2025 год, в этом году снижения объемов не будет, пояснил BG Константин Кузнецов. Пока в следующем году планируется ввод около 900 тыс. кв. м в МКД. Объемы в ИЖС будут «традиционно фиксироваться по факту ввода». Ответа на само предложение о снижении регион пока не получил, уточнил чиновник.

Председатель областного Союза строителей Владимир Астанин отмечает, что местный рынок «переваривает» как раз около 1 млн кв. м многоквартирного жилья в год: «То, что показатель стабилизировался на этом уровне, указывает на определенную емкость рынка — больше он просто не в состоянии проглотить, при увеличении мы будем иметь нераспроданный жилой фонд». По его словам, выросшие затраты застройщики могут переложить на плечи покупателей, однако в регионе потолок покупательской способности уже достигнут — среднемесячный платеж по ипотеке может составлять больше половины от средней зарплаты по региону. Для сохранения цен и уменьшения предложения девелоперы, предполагает эксперт, могут снизить вывод на рынок новых проектов, что неизбежно приведет к снижению объемов строительства в последующие годы.

По оценке участников рынка, строительство одного дома в среднем занимает от двух лет, поэтому на 2025 год еще будет возможность дать нужный показатель за счет ранее начатых проектов, а в перспективе 2026 года и далее возможно снижение.

Глава воронежской ГК «Град» Эдуард Сорокин считает, что льготная ипотека дала хороший импульс развитию жилищного строительства, но ее отмена не обрушила рынок, так как государство увеличило объем финансирования по различным госпрограммам: «В частности, на переселение людей из ветхого жилья, покупку квартир для детей-сирот, льготы на приобретение жилья для участников спецоперации». При этом, предполагает он, отмена льготной ипотеки «носит временный характер до решения государством определенных проблем», поэтому у застройщиков есть время построить качественное жилье и подготовить его к реализации на тот период, когда ситуация в стране изменится.

Вместе с тем, добавляет Эдуард Сорокин, в Воронеже уже наблюдается затоваривание рынка: «Это заставляет компании быть более гибкими в условиях формирования продажной цены и себестоимости строительства. К примеру, небольшие застройщики могут позволить себе строить там, где крупные не возьмутся за проект, не имея перспектив по большой продаже, к тому же за меньшие деньги и без потери качества». Кроме того, сейчас воронежский рынок привлекает жителей Белгородской и Курской областей, которые ищут место жительства подальше от боевых действий, но не так далеко от родного региона.

Строительные границы

Курские власти также не исключают, что в связи со сложившейся оперативной обстановкой показатель на 2025 год может быть скорректирован — с 6 августа идут бои с украинскими войсками, которые заняли часть территории региона. Впрочем, и до этих событий, и до начала спецоперации в целом здесь строилось намного меньше жилья. Пока план на 2025 год определен на уровне этого года — 683 тыс. кв. м, включая 367 тыс. в МКД и 316 тыс. в ИЖС. По словам курирующего строительство врио заместителя губернатора Романа Денисова, за восемь месяцев в регионе было сдано 412 тыс. кв. м, в том числе 140 тыс. в МКД и 272 тыс. в ИЖС. В сравнении с январем—августом прошлого года общий показатель вырос на 11%.

Граничащая с Украиной Белгородская область также может снизить объемы ввода жилья. До начала спецоперации в регионе регулярно сдавалось более 1 млн кв. м жилья, пока этот показатель не восстанавливается. В первый год СВО в регионе было введено 840 тыс. кв. м, в том числе 212,4 тыс. в МКД и 628,8 тыс. в ИЖС, во второй — 952,2 тыс. (298,1 тыс. в МКД и 661,2 тыс. в ИЖС). В 2024 году планировалось сдать 1,2 млн — 300 тыс. в МКД и 912 тыс. в ИЖС,— однако в связи с ухудшением оперативной обстановки местные власти договариваются с Минстроем РФ о снижении объемов до уровня прошлого года. Пока за семь месяцев введено на 2,7% меньше, чем за то же время прошлого года,— 515,8 тыс. кв. м.

По данным облправительства, от графика отстают Белгород, Белгородский и Вейделевский районы, Губкинский, Новооскольский, Старооскольский, Шебекинский и Яковлевский городские округа. Причинами власти называют спецоперацию и близость к Украине: «Приграничные муниципалитеты постоянно обстреливаются, в связи с чем замораживается строительство индивидуального жилья и приостанавливается строительство многоквартирных домов». Впрочем, из отстающих непосредственно с Украиной граничат Белгородский район, Шебекинский и Яковлевский округа. Кроме того, Вейделевский район граничит с Луганской Народной Республикой. Однако, отметили в облправительстве, в связи с острой необходимостью закрытия теплового контура поврежденного жилья большинство белгородских застройщиков привлечены к восстановительным работам: «Это тоже сказывается на темпах возведения новых домов».

Вводное снижение

Еще один регион, до 2022 года сдававший более 1 млн кв. м,— Липецкая область. В 2021 году там было введено 1,232 млн кв. м, а в 2022 году показатель упал сразу на 38,8% — до 754,4 тыс. кв. м. Однако со спецоперацией снижение никак не связано. В Липецке, на который и приходится основной объем высотного строительства, долгое время согласовывали с Росавиацией скорректированную седьмую подзону приаэродромной территории местного аэропорта. В ней запрещено возводить многоэтажки, при этом она охватывала часть областного центра и пригородных районов.

В 2023 году регион незначительно увеличил ввод жилья — до 770,9 тыс. кв. м. При этом МКД было даже меньше, чем годом ранее: 196,2 тыс. кв. м против 210,1 тыс. кв. м. Также ввели 574,7 тыс. кв. м в сфере ИЖС. На этот год установлен план в 800 тыс., из которых 295,5 тыс. должно прийтись на долю МКД и 504,5 тыс.— на ИЖС. За семь месяцев пока сдано 327,9 тыс.— и только 36,4 тыс. в МКД. Планы на 2025 год власти пока не обнародовали.

В Тамбовской области наблюдался наибольший рост ввода жилья в процентах. В 2023 году было сдано на 16% больше, чем в 2022 году,— 480,6 тыс. кв. м, из которых на МКД пришлось 183,1 тыс., а на ИЖС — 297,5 тыс. Впрочем, в этом году ожидается снижение показателя на 15%: по плану нужно ввести 410 тыс. (130 тыс. в ИЖС и 280 тыс. в МКД). Причины такого решения не объясняются. За январь–июль в регионе ввели 242,1 тыс. На 2025 год запланирован небольшой рост объемов ввода — до 418 тыс. (182 тыс. в МКД и 236 тыс. в ИЖС).

Меньше всего в Черноземье жилья сдает самый маленький по численности населения регион — Орловская область. В этом году планируется ввести 322 тыс. кв. м — на 14% меньше, чем было в 2023 году (374,4 тыс.). За семь месяцев сдано 183,2 тыс., что на 4,5% меньше, чем за тот же период прошлого года. Планы на 2025 год власти пока не публикуют, объясняя тем, что реализация федерального проекта «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» истекает в этом году. «Минстрой РФ разрабатывает новый нацпроект “Инфраструктура для жизни”, куда войдут мероприятия, направленные на увеличение объемов жилищного строительства. До настоящего времени новый нацпроект не утвержден, его параметры не доведены Министерством до субъектов РФ»,— отметили в облправительстве.

Девелоперские амбиции

Несмотря на такие прогнозы, воронежский рынок становится тесным для местных игроков. Многие из них вышли за пределы региона, и в основном это произошло в 2023 году.

Среди других застройщиков Черноземья за пределами родного региона работает только орловская группа компаний ОДСК. Она еще в 2018 году получила право на завершение проблемных объектов в Липецке и теперь ведет там и новое строительство.

Из Воронежа наиболее масштабную экспансию начала ГК «Развитие», напрямую заявляя, что в Воронеже уже невозможно «расти количественно». В прошлом году ГК начала достраивать жилые комплексы в Орле и Самаре, Ленинградской и Московской областях, в этом уже купила компанию с проектом в Москве и застройщика в Крыму. Совокупные инвестиции в стройки в других регионах составляют около 25 млрд руб. ГК, кроме того, готовится к выходу в Липецк и Кисловодск.

В Московской области также работает «Выбор», у которого там же несколько лет действует собственный завод объемно-блочного домостроения.

Более мелкие застройщики вышли на рынок соседнего Липецка. Благодаря аукционам на комплексное развитие территорий (КРТ) площадки здесь получили «ЖБИ 2» и «Еврострой». Чуть раньше самостоятельно на этот же рынок с проектами вышла компания «ЖБИ2-Инвест».

С иной стратегией федеральный статус намерена получить BM Group. ГК специализировалась на строительстве МКД в воронежский райцентрах, а сейчас работает в малых городах других регионов. Это в том числе объясняется и малым числом подходящих участков в области. Застройщик благодаря аукциону «Дома.РФ» на КРТ получил площадку в белгородском Старом Осколе. Кроме того, у ГК есть планы по строительству в более отдаленных Выксе Нижегородской области и Узловой Тульской области. Совокупно в проекты в иных регионах может быть вложено около 6 млрд руб.

Одной из первых за пределами Воронежской области стала работать ГК «Инстеп». Сейчас у застройщика большие объемы жилья в Курской и Липецкой областях. В августе стало известно о продаже ГК тюменской компании «Энко», у которой также есть проекты в нескольких регионах.

Сделка стала еще одним подтверждением интереса иногородних игроков к воронежскому рынку. По данным местных застройщиков, площадками здесь интересуются крупные федеральные застройщики — группа «Самолет» и компания «Брусника». В них не комментируют детальные планы, однако представители «Самолета» встречались на Петербургском международном экономическом форуме в июне 2024 года с губернатором Александром Гусевым.

Владимир Астанин объясняет такой интерес ростом цен на жилье в Воронеже. При этом, по его словам, у местных компаний возможная конкуренция вызывает опасения: «Основной аргумент — крупный бизнес заходит на территории, отведенные под КРТ. Обещают большие деньги на развитие, берут на себя все возможные обязательства и тем самым оттесняют местных застройщиков. Не хочется делать тревожные прогнозы, но следующим этапом наверняка станет отток к ним кадров из воронежских строительных компаний».

Однако Константин Кузнецов не видит в заходе других игроков «ничего предосудительного». Чиновник отмечает, что не все местные девелоперы готовы к освоению участков со сносном ветхого и аварийного жилья, притом что таких площадок «хватит на десятки лет вперед». По его словам, чем больше будет сильных участников рынка, тем больше появится «современных трендовых решений» по строительству жилья и социальных объектов, а также по благоустройству внутридворовых и общественных пространств.

Александр Прытков