Право на Прагу

Право на Прагу

        В Праге, несмотря на прекрасное пиво и "печено вепрево колено", несмотря на грядущее вступление Чехии в ЕС, квадратный метр элитного жилья с трудом дотягивает до $2 тыс. Такие условия можно считать идеальными и для инвестиций, и для жизни. Вот только до Москвы далековато.

        На примере многих восточноевропейских стран можно заметить, что в канун вступления страны-претендента в ЕС обычно происходит резкое повышение спроса на местную недвижимость со стороны иностранцев. Однако в случае с Чехией спрос резко не повысился, поскольку для наиболее активных на этом рынке немцев и англичан приобретение жилья в Чехии и раньше не было большой проблемой. Тем не менее, по словам руководителя департамента зарубежной недвижимости корпорации "Бест-Недвижимость" Юлии Титовой, некоторый рост цен в Чехии все же есть. "Во-первых, охотно приобретают квартиры поляки и словаки. Во-вторых, все больше западноевропейцев также решают вложить деньги в чешскую недвижимость",— говорит она.
       У западноевропейцев особым спросом пользуются индивидуальные жилые дома в ближайших пригородах Праги или непосредственно в столице. Риэлтерские фирмы ощущают повышение спроса на чешскую недвижимость со стороны граждан Италии, Швеции и Австрии. "Однако не стоит в связи с этим опасаться скачка цен: все экономические процессы идут постепенно, плавно. Тем более что в Чехии в последние годы строится много нового жилья",— утверждает директор агентства элитной недвижимости Hermitage Realty Екатерина Гетманская.
       
Самые дорогие и популярные среди иностранных инвесторов города — Прага и Карловы Вары. Затем идут "немецкие" водные курорты Марианске-Лазне и Франтишковы-Лазне, крупные города Пльзень и Брно. Достаточно дорогая по сравнению с остальной Чехией недвижимость — в городах-заповедниках, находящихся под охраной ЮНЕСКО, таких как Чески-Крумлов. Цена зависит от расположения недвижимости (центр города, близость транспорта), вида из окон, возраста дома и материала, из которого он построен. Ценится недвижимость новая (кирпич-монолит) или довоенная (кирпич, камень). Правда, она может требовать ремонта, а после реконструкции заметно повысится в цене. Панель стоит дешево, при этом ликвидность однокомнатных и двухкомнатных квартир в панелях достаточно высокая, а трехкомнатные квартиры не пользуются спросом.
       По словам Екатерины Гетманской, самым престижным считается иметь квартиру в историческом центре Праги, в благоустроенных фешенебельных районах или в центре курортной зоны Карловых Вар с видом на Колоннаду и реку Тепла. Здесь редко встретишь новые дома, скорее как исключение из правил встречается точечная застройка. В основном продаются апартаменты в старинных особняках, полностью отреставрированных и с современной начинкой. Конечно, это удовольствие не из дешевых, однако спрос стабильно превышает предложение. "Отчасти по этой причине, но также и из соображений комфорта в последние годы выросла популярность коттеджей и вилл в пригородах Праги и Карловых Вар",— отмечает Екатерина Гетманская.
       В зависимости от бюджета и запросов можно выбирать отдельно стоящую резиденцию с большим участком и своей инфраструктурой, дом или таунхаус в современном коттеджном поселке. Соображения комфорта и престижа обеспечивают инвестиционную привлекательность в первую очередь объектам недвижимости премиум-класса. Элитные квартиры стоят €200-500 тыс. (исторический и курортный центр, после ремонта квартиры и реконструкции дома). Особняки и виллы в черте Праги или Карловых Вар — от €500 тыс.
       Ситуацию на пражском рынке цен характеризует увеличивающийся разрыв между минимальной и максимальной ценами. Дешевле €1300 за 1 кв. м нового готового жилья не найти. Средняя цена — €1700. Конечно, есть предложения и по €2-2,5 тыс. за метр жилья класса "люкс", отличающегося повышенной комфортностью, площадью, оборудованием, местонахождением. "Рынок новостроек сейчас переживает поистине золотой век. Множество начатых новостроек имеют одну общую черту — запланированную дату сдачи в эксплуатацию до конца 2007 года. Это обусловлено согласованным освобождением от общеевропейского НДС 19% на строительные работы до начала 2008 года. Сейчас действует ставка 5%. Так объясняется интерес девелоперов к строительству нового жилья и огромный спрос самих чехов на новостройки",— уверена Юлия Титова.
       Наиболее активные иностранные инвесторы участвуют в этом буме, ведь рост цен на новостройки с нулевого этапа до конца строительства достигает 10-20%. Недвижимость в наиболее перспективных районах Чехии растет на 10-15% в год, повышение цен в связи с изменением налогообложения составит около 10-15%. Таким образом, инвестируя в чешское новое строительство, иностранец через два года на руках будет иметь объект, рыночная стоимость которого будет на 30-40% выше начальных вложений. "Для стабильной экономики Евросоюза это очень хороший показатель, превышающий в 1,5 раза доходность от вложений в большинстве европейских стран",— говорит Юлия Титова.
       По московским меркам стоимость жилья в Праге даже с самым удобным расположением более чем гуманная. Например, в районе Бубенеч (престижный район рядом с центром Праги) апартаменты в новостройке "Подбаба" со сдачей под ключ в декабре 2006 площадью от 40 до 170 кв. м будут стоить от €1800 до €2200 за 1 кв. м. Рядом с комплексом находятся российское посольство и русская школа. Апартаменты площадью от 36 до 92 кв. м в новостройке "Зличинские Сады" (рядом с метро "Зличин") со сдачей под ключ в августе 2007 года будут стоить от €1500 до €1900 за 1 кв. м. Стоимость квадратного метра в апартаментах в новостройке "Нова Арфа" (новый жилой комплекс в стиле парижских бульваров в районе Высочаны с шикарным видом на Прагу) — всего €1400-1700. Его сдача намечена на май 2007 года. Между тем новостройки — один из самых дорогих видов недвижимости.
       Новые коттеджные поселки активно появляются в последние два-три года. Цены на коттеджи площадью 150-300 кв. м на участке 6-12 соток в пригородах Праги, Карловых Вар, Франтишковы-Лазне и Марианске-Лазне колеблются от €100 тыс. до €400 тыс.
       
Цены на рынке недвижимости в Чехии очень неровные. Чешская провинция по российским меркам стоит копейки, она дорожает вслед за инфляцией. А старый панельный фонд социалистических времен в этом отношении вообще топчется на месте. Традиционно в Чехии большое значение придается материалу, из которого построен дом. "Квартиры в кирпичных или каменных домах на 10% дороже, чем в панельных многоэтажках. Цены в панелях не падают, но если такая квартира не у метро и не 1-2-двухкомнатная, то цены на нее и не растут. Однако для последних двух лет было характерно общее оживление на рынке, даже в провинции. Этому способствует активная поддержка государства, погашающего часть процентов по ипотечным кредитам, в результате чего ставки составляют около 4% годовых",— рассказывает Юлия Титова.
       Однако это касается только местных жителей. Кредиты на недвижимость иностранцам не дают. Реально получить кредит на покупку второго объекта недвижимости под залог первого. Возможно получение кредита фирмой с иностранными учредителями, существующей больше пяти лет и ведущей реальную деятельность. Можно также получить кредит на строительство дома под залог земли.
       Однако российский инвестор, привыкший к ценам на этапе котлована в ближайшем Подмосковье от $2500 за квадрат, вполне может обойтись без ипотеки при покупке чешской недвижимости. Цены в чешской провинции начинаются с €10 тыс. Это стоимость однокомнатной квартиры в панельном доме, сопоставимом с нашей хрущевкой, в районах Чехии, где наблюдаются проблемы с трудоустройством, например в городе Мост. В связи с активным вводом в строй нового жилья несколько упала цена на квартиры — примерно на 5% и преимущественно на трехкомнатные в старом фонде, в спальных микрорайонах и не у метро. В среднем такая квартира общей площадью около 65-70 кв. м сегодня стоит от €60 тыс. Минимальные цены на однокомнатные квартиры в Праге, Карловых Варах, Марианске-Лазне, Франтишковы-Лазне ненамного выше — около €30-40 тыс. Однокомнатная квартира в хорошем районе любого из этих городов стоит уже около €60-70 тыс.
       Покупка частного дома и земли в собственность не отличается по процедуре от покупки квартир. Минимальные цены на севере Чехии — около €50 тыс. за дом. Что касается достаточно распространенной формы получения дополнительного дохода от сдачи в аренду купленной квартиры, то в Чехии такая практика будет приносить прибыль, только если квартира находится в центре Праги или в Карловых Варах. "В провинции аренда жилья — тема, неинтересная для иностранцев. Прибыль с аренды съедается расходами на содержание фирмы и стоимостью услуг агентства по сдаче в аренду. Есть смысл сдавать недвижимость только в Праге или Карловых Варах, причем для иностранцев связываться с арендой чехам нет смысла — стоит сдавать что-то достойное бизнес-класса или элитное иностранцам. Доход от сдачи в аренду обычно не превышает 5-10% стоимости недвижимости",— говорит Юлия Титова.
       
Инвестиции в единичные объекты, такие как апартаменты в историческом или курортном центре или виллы на окраинах в хорошей транспортной доступности,— гарантированное и взвешенное капиталовложение. Однако для тех, кто не готов довольствоваться малым и интересуется игрой по-крупному, есть возможность вложения денег в строительство недвижимости в Чехии или покупку готового бизнеса.
       Строительный бум в Чехии касается не только жилого фонда. В Чехии активно возводятся новые торговые и деловые центры. Хотя проекты реализуются по всей стране, основной интерес инвесторов по-прежнему прикован к Праге. "Идет перестройка района Панкрац: строится торговый центр 'Аркада' по соседству с самым высоким небоскребом City Tower. В районе Голешовице будут возведены грандиозные торгово-развлекательные и жилые центры, смета каждого из которых превышает €500 млн. На очереди районы Смихов и Бубенеч",— рассказывает Юлия Титова.
       К многомиллионному проекту также относится строительство торгового центра Sestka вблизи от пражского международного аэропорта Ruzyne. В центре Праги инвесторов привлекает прежде всего район Карлин, где реализуется проект River City Prague, предполагающий превращение этой части города в деловой центр чешской столицы. В районе Винограды заканчивается строительство офисного центра Luxembourg Plaza, на площади Республики — комплекса Palladium.
       Чаще всего интерес российских инвесторов вызывает строительство многоквартирных домов, а также коттеджей или таунхаусов в Праге, Карловых Варах или ближайших пригородах. Также выглядит привлекательной реконструкция старинных домов в центре Праги или Карловых Вар. Чаще всего после капитального ремонта они продают их целиком как отель или по частям в виде апартаментов. Перспективно строительство SPA-центров, так как этот вид бизнеса в Чехии только начинает развиваться. Бурный рост ожидает в Чехии логистику.
       Помимо строительства популярны и другие виды бизнеса. Благодаря тому что в Чехии более дешевые рабочая сила и сырьевая база, многие европейские предприятия переводят туда производство, приобретая или арендуя коммерческую недвижимость. Таким образом, коммерческие площади для сдачи в аренду пользуются в Чехии необыкновенным спросом — остаются несданными всего около 1-2% предусмотренных площадей. Покупка здания с последующей сдачей в аренду — один из самых выгодных и стабильных видов бизнеса. Географическое расположение Чехии в центре Европы способствует большому спросу на офисные площади в крупных городах (в первую очередь в Праге); на заправочные станции, автосервисы, мотели и рестораны, расположенные на европейских автобанах.
       Привлекательность Чехии как крупного центра экскурсионного и лечебного туризма не подлежит сомнению, в связи с чем доля иностранных инвесторов в гостиничном бизнесе достаточно велика. "В последнее время пристальное внимание иностранных инвесторов испытывают горнолыжные районы (Крконоши, на границе с Польшей) и северная Чехия (бывшая Судетская Германия)",— рассказывает Юлия Титова. Также очень популярная сфера деятельности для иностранных бизнесменов — открытие ночных развлекательных клубов. При небольшом стартовом капитале перспективно открытие малого бизнеса, например небольшого магазина, косметического салона или туристической фирмы.
       
Чехия в отличие от Испании или Кипра не заинтересована в массовой покупке недвижимости иностранцами. "Если принять во внимание небольшую площадь страны и близость таких экономических тяжеловесов, как Германия и Австрия, то становится ясно: спрос моментально превысит предложение, и рынок будет опустошен. Также положение Чешской Республики в самом центре Европы привлекает к ней и интерес заокеанских инвесторов. Ведь именно из-за выгодной географии здесь разместились радио 'Свобода' и другие международные общественные организации",— отмечает Юлия Титова.
       Поэтому правом на покупку недвижимости в Чешской Республике обладают только постоянно проживающие в ней лица: как иностранцы со статусом trvale (разрешением на постоянное место жительства), так и собственно граждане Чехии, опять же постоянно проживающие на территории страны. Чешские граждане, имеющие право на постоянное место жительства в других государствах, также не могут приобретать недвижимость в частную собственность на физическое лицо, как и иностранные резиденты. Легальный способ приобретения чешской недвижимости — покупка на юридическое лицо. По местным законам учредителями чешских фирм могут быть иностранцы.
       "Вместе с тем для контроля за фирмами-однодневками государство ввело несколько ограничений. Во-первых, исполнительным директором фирмы должен быть либо гражданин Чехии, либо лицо со статусом trvale. Во-вторых, на момент подписания нотариального учредительного договора хотя бы один из учредителей должен присутствовать в Чехии",— рассказывает совладелец такой фирмы в Чехии Федор Демешко. Есть и ряд других особенностей, однако, по мнению Федора Демешко, профессиональное оформление документов позволяет избежать отклонения прошения о регистрации. "После успешного создания юридического лица иностранец имеет право приобрести недвижимость на собственную фирму. Это наиболее проверенный и стабильный вариант владения домом или квартирой. При этом появляется возможность относить все расходы на содержание недвижимости на фирму. Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью",— сообщил Федор Демешко.
       В Чехии существует четыре вида владения недвижимостью: частная, кооперативная, государственная и коммунальная собственность. По мнению Федора Демешко, оптимальный вариант для иностранного инвестора — это частная собственность через фирму. Кооперативная собственность, по сути, наиболее близкий аналог частной собственности. "Дом находится в собственности кооператива. Покупающий квартиру покупает пай в этом кооперативе. Лишить его собственности никто не имеет права. Отличие от частной собственности здесь в том, что цену на пай определяет не только свободный рынок недвижимости, но и руководство кооператива",— рассказывает Федор Демешко.
       Государственная собственность иностранного инвестора вряд ли заинтересует — купить квартиру в таком доме нельзя. Право пользоваться государственными квартирами получают политические беженцы. Коммунальная собственность также не для иностранцев: домом в целом владеет сообщество жильцов, при покупке квартиры в таком доме приобретается только право на долю собственности. Эта доля, как правило, является определенной квартирой. Вместе с тем собственником считается все сообщество жителей. В случае ссоры с соседями собрание жильцов дома может лишить одного из собственников доли, выплатив минимальную компенсацию. "Коммунальная собственность хороша для граждан Чехии, постоянно проживающих в других странах. Гарантами для них выступают их родственники, живущие в том же доме, а порой в той же квартире",— говорит Юлия Титова.
       После вступления Чехии в Евросоюз каждый гражданин входящей в него страны, проживающий в Чехии (prechodny pobyt), сможет купить недвижимость на себя лично. Если кого-то раньше и отпугивала процедура регистрации и дальнейшего содержания фирмы, то теперь эта бюрократическая преграда для граждан ЕС будет снята. Стоит также иметь в виду, что покупатель недвижимости становится ее собственником не в момент подписания договора или передачи денег предыдущему владельцу, а в момент записи сделки в реестре недвижимости. Процесс записи в реестр в настоящее время занимает от трех до пяти месяцев.
       При продаже недвижимости взимается налог с перевода недвижимости, который составляет 5% ее стоимости, и налог этот должен заплатить продавец, если не оговорено иное. Налог исчисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Есть также налог на прибыль, который вычисляют от разницы между стоимостью покупки и продажной стоимостью недвижимости. Этот налог не платят, если между покупкой и продажей недвижимости прошло пять лет и более.
       Владение же недвижимостью облагается незначительным налогом. Его размер зависит от площади недвижимости, населенного пункта, в котором она находится, и многих других параметров. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. "В Праге владелец собственного дома платит около €100 ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам. Он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать €70 в год. Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января)",— рассказывает Юлия Титова. Дополнительные расходы связаны с открытием фирмы (около €2-3 тыс.), ее содержанием (около €500 в год), сбором пакета документов на ПМЖ (около €500-800 за каждого члена семьи). Комиссия агентства составляет 5-7% стоимости приобретаемой недвижимости.
       Получить единую долговременную визу можно в нескольких случаях: это участие в капитале чешского юридического лица как учредителя фирмы, работа в качестве индивидуального предпринимателя или работа в чешской компании в качестве наемного работника. Стоимость получения многократной визы составляет около €100. Учредитель компании в Чехии получает право на вид на жительство, который можно оформить в срок до четырех месяцев.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА