коммерческая недвижимость
Как стало известно Ъ, финансово-промышленная корпорация (ФПК) "Гарант-Инвест" инвестирует более $300 млн в проекты торговых центров в Москве и регионах до 2009 года. Участники рынка расходятся в оценке заявленных корпорацией планов: если столичный рынок торговых площадей по-прежнему привлекателен для инвестиций, то рынки большинства городов-миллионников уже близки к насыщению.
Как рассказала Ъ первый заместитель гендиректора ФПК "Гарант-Инвест" Татьяна Смирнова, корпорация инвестирует более $300 млн в проекты торговых центров (ТЦ) в ряде городов России. В ближайшие три года "Гарант-Инвест" планирует реализацию нескольких крупных проектов в Москве и строительство торговых комплексов в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и городах Поволжья. Объем планируемых торговых площадей составит около 300 тыс. кв. м. "Заявленная динамика развития позволит "Гарант-Инвесту" войти в пятерку лидеров по объему сдаваемых площадей в сегменте ритейла",— предполагает гендиректор компании "МТ-Девелопмент" Александр Тимофеев.
Финансово-промышленная корпорация "Гарант-Инвест" основана в 1993 году. В ее состав входят одноименный банк, компания "Гарант Трейд М", владеющая столичной сетью из 12 магазинов шаговой доступности "Мой магазин", и компания "Гарант-Инвест Недвижимость", реализовавшая в Москве более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей, четверть которых в сфере ритейла (ТРЦ "Ритейл-Парк", галерея "Аэропорт" и другие объекты). На начало 2006 года активы корпорации составляли около $250 млн. Оборот в этом году предположительно составит более $80 млн.
Первым проектом "Гарант-Инвеста" в рамках реализации программы станет расширение уже функционирующего в Москве ТЦ "Ритейл-Парк" на Варшавском шоссе, 97. Так, до 2008 года площадь комплекса будет увеличена с 47,5 до 80 тыс. кв. м. "Инвестирование будет осуществляться также в строительство ТРЦ "Москворечье", ТЦ "Пражский" и трех крупных столичных проектов, концепция которых сейчас проходит финальную стадию согласования. "После этого начнется реализация проектов в других городах России",— рассказала Ъ госпожа Смирнова. По ее словам, инвестирование будет осуществляться за счет собственных и заемных средств.
Участники рынка отмечают, что реализация проектов в столичном сегменте ритейла несет в себе меньше рисков, чем в регионах. Сейчас в Москве активно растет спрос арендаторов на торговые площади (по данным Knight Frank, только за II квартал 2006 года рост составил 16-17%), а следовательно, увеличиваются и объемы строительства: если в 2005 году в столице было введено в эксплуатацию 690 тыс. кв. м торговых площадей, по итогам 2006 года ожидается ввод 800 тыс. кв. м. "Несмотря на то что к концу года общее предложение площадей в столичном торговом сегменте достигнет 3,5 млн. кв. м, потенциал расширения этого рынка все еще высок",— рассуждает гендиректор Prime City Properties Сергей Коллегов. Однако к намерениям "Гарант-Инвеста" строить ТЦ в других городах эксперты рынка относятся скептически. С одной стороны, региональные рынки обладают рядом преимуществ: высокая ставка капитализации (отношение рыночной стоимости объекта к приносимому им годовому доходу) торговых проектов, которая достигает 25-30%, возможность сотрудничества с сетевыми торговыми операторами, которые сегодня активно развиваются в регионах. Да и арендные ставки на торговые площади в Москве и регионах отличаются незначительно. С другой стороны, рынки большинства городов-миллионников в сегменте ритейла, по оценкам экспертов, уже близки к насыщению. "Например, в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге уже сформировалась высокая конкурентная борьба в сегменте торговых центров: в этих городах присутствуют такие крупные игроки, как Mega и ГК "Время" (сеть ТЦ "Парк Хаус"), а также ряд сильных местных девелоперов. Это может вызвать трудности при подборе арендаторов",— резюмирует начальник отдела торговых исследований CB Richard Ellis Nobble Gibbons Нина Новикова.