Застройщик и тайная комната
Какие помещения в доме относятся к общей собственности владельцев жилья
Верховный суд РФ (ВС) разберется, кому принадлежит комната консьержа в многоквартирном доме (МКД). Застройщик зарегистрировал нежилое помещение за собой, считая его самостоятельным объектом. Собственники квартир настаивают, что комната относится к общему имуществу дома, поскольку предназначена «для обслуживания нужд жильцов» и в ней также размещен ряд инженерных коммуникаций. Арбитражные суды поддержали застройщика, но по жалобе владельцев жилья теперь дело рассмотрит экономколлегия ВС. Сложность в том, что исчерпывающего перечня общего имущества МКД закон не содержит, а критерии довольно размыты.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
ВС решит, в каком случае застройщик может забрать себе нежилое помещение в МКД. В 2015 году ООО «ГлавГрадоСтрой» зарегистрировало на себя комнату площадью 30,6 кв. м на первом этаже дома. Позднее застройщик обанкротился и в рамках этой процедуры помещение включили в конкурсную массу, о чем управляющий в августе 2022 года уведомил владельцев квартир. Несколько собственников решили оспорить право собственности ООО на этот объект, подав иск. Они указывали, что помещение является комнатой консьержа, входит в состав общего имущества дома, к тому же там размещены блоки управления домофоном и пожарной сигнализацией, сервера видеонаблюдения и узел распределения системы отопления.
Арбитражный суд Московской области отклонил иск, поддержав доводы ответчика о том, что комната «изначально проектировалась и сдавалась в эксплуатацию как самостоятельное нежилое помещение, не связанное с МКД функциональностью». При этом «ГлавГрадоСтрой» несет расходы по содержанию спорного объекта, говорится в решении. Помимо прочего суд счел, что истцы пропустили срок давности и должны были раньше узнать о регистрации помещения за застройщиком. Апелляция и кассация поддержали эту позицию.
Владельцы квартир обратились с жалобой в ВС, настаивая, что спорное помещение предназначено «для обслуживания нужд жильцов» и является общей долевой собственностью независимо от регистрации права на него в Росреестре.
Срок же исковой давности не распространяется на заявления, не связанные с лишением владения, отмечается в жалобе. А жильцы не были лишены владения комнатой, поскольку в ней «осуществлялось круглосуточное дежурство консьержа», услуги которого оплачивались заявителями. В то же время застройщик «никогда не вносил оплату за коммунальные услуги за спорное помещение», указали истцы. ВС счел эти аргументы заслуживающими внимания, дело передали в экономколлегию, слушание в которой назначено на 7 октября.
Сложности коммуникации
На практике довольно распространены ситуации, когда застройщики регистрируют или пытаются зарегистрировать за собой право собственности на часть общего имущества МКД, чаще это касается подвальных помещений, обычно с целью продажи третьим лицам, рассказывает руководитель практики банкротства Enforce Law Company Станислав Голунов. Адвокат практики по банкротству АБ «Андрей Городисский и партнеры» Дмитрий Якушев отмечает, что споры о правах на такие объекты нередко встречаются в делах о несостоятельности застройщиков — в конкурсную массу пытаются включить чердаки, подвалы, помещение котельной или даже землю под домом.
К общей долевой собственности в МКД ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) относит, в частности, крышу дома, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Исчерпывающего перечня статья не содержит, устанавливая некие общие критерии. Главным является то, что объект должен быть предназначен для обслуживания более одного помещения в доме или в нем имеется общее оборудование.
В связи с этим адвокат МКА «Лобутев и партнеры» Елена Сагайдачная считает, что «определяющим критерием будет не возможность размещения персонала, а именно наличие общедомовых коммуникаций». По мнению Станислава Голунова, комната в этом споре относится к общей долевой собственности жильцов как раз потому, что «в ней располагается инженерное оборудование для обслуживания более одного помещения в доме, а это уже предполагает обеспечение круглосуточного и беспрепятственного доступа обслуживающего персонала (электриков, сантехников и др.)».
Объект вспомогательного назначения
Между тем Конституционный и Верховный суды РФ в 2009 году выделяли еще такой критерий: объект должен иметь вспомогательное назначение и следовать судьбе жилых помещений в МКД. Это условие не закреплено в законе, но применяется в судебной практике. «Именно вопрос самостоятельного или вспомогательного характера комнаты консьержа (или охраны) является наиболее дискуссионным»,— подчеркивает Дмитрий Якушев.
Он отмечает, что в споре с «ГлавГрадоСтроем» суды как раз сочли, что «наличие в помещении инженерных коммуникаций само по себе не придает ему природу дополнительного, обслуживающего квартиры объекта». Такого же мнения придерживается и младший партнер Vinder Law Office Виктор Сыренко: «Отнесение помещения к общему имуществу дома зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению».
По мнению юристов, скорее всего, ВС признает спорную комнату общим имуществом дома. Если ВС поддержит собственников жилья и разъяснит условия, при которых помещение признается общедомовым имуществом, это решение «послужит ориентиром для нижестоящих инстанций», полагает Дмитрий Якушев. Если комната останется за застройщиком, она, скорее всего, будет продана в рамках банкротного дела, поясняет Елена Сагайдачная. В дальнейшем покупатель может создать препятствия в доступе к оборудованию в случае опасной ситуации (например, пожара), опасается Станислав Голунов.