Взять ипотеку становится все сложнее

Повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам ведет к сокращению объема выданных ипотечных кредитов. Застройщики ищут новые способы стимулирования спроса на фоне сокращения льготных программ, в частности за счет предоставления рассрочки. Этот механизм могут законодательно закрепить в формате механизма ссудо-сберегательных касс.

Последние два года управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов называет весьма насыщенным интервалом для ипотечного рынка России. Ужесточились условия по льготной ипотеке, ЦБ добился отмены околонулевых кредитов и ненадолго возникавшей ипотеки с кэшбэком, а затем начал применять макропруденциальные надбавки, стимулирующие покупателей платить высокий первоначальный взнос, уделять больше внимания чистоте кредитной истории, а банки — проверять источники доходов.

«В период активной выдачи околонулевых кредитов показатель долговой нагрузки (ПДН) клиентов рос, тем более что многие для оформления займа брали потребкредиты»,— говорит господин Сырцов. Однако в результате ужесточения требований показатель стал снижаться. Согласно исследованию «Дом.РФ», доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%), в четвертом квартале 2023 года опустилась с 47% до 44%, хотя ранее показатель, наоборот, рос.

Старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов связывает выросшую долю закредитованных заемщиков в том числе с демографической ситуацией: «Качественные заемщики в стране не бесконечны. Если посмотреть на демографию, то у нас спад количества потенциальных заемщиков. Отсюда банки шли на риски в одобрении тех людей, которым еще два-три года назад отказали бы».

В Москве меры ЦБ на статистике по выданным займам пока не отразились. В ГК А101 сообщили, что не зафиксировали сокращения объемов ипотечного кредитования: «По крайней мере в Московском регионе процент одобрений остался на уровне 80% даже после 1 марта 2024 года, когда банки стали оценивать ПДН заемщиков»,— сказали в компании.

В то же время за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов-миллионников ситуация сложнее. «В ряде регионов уровень реальных доходов остался прежним, а вот расходы, в том числе на жилье, выросли. Этот фактор может заметно влиять на оценку ПДН заемщиков при принятии решения о выдаче ипотечного кредита»,— говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов.

Согласно аналитике Frank RG, российские банки за первый квартал 2024 года выдали около 1 трлн руб. ипотечных кредитов, что по количеству на 25% меньше показателя аналогичного периода 2023 года, а по объему — на 18%.

В «Метриуме» напоминают, что коэффициенты риска по ипотеке долгое время были чрезвычайно мягкими: ЦБ рассчитывал на саморегулирование со стороны банков. Однако при общем уровне ипотечной задолженности в России на уровне 18,6 трлн руб. (данные Frank RG на начало мая 2024 года) «многие заемщики не отличаются благонадежностью, просрочивают платежи либо отдают на погашение кредита свыше 80% своих доходов», говорит Руслан Сырцов.

В результате банки стали более тщательно проверять каждого заемщика, а покупатели квартир вынуждены вносить более высокие первые взносы. Согласно исследованию «Дом.РФ», в 2023 году 40% семей приобрели жилье на первичном рынке с первоначальным взносом выше 30% (+18 п. п. за год), а 30% семей оплатили не менее половины стоимости жилья на вторичном рынке (+13 п. п. за год). Аналитики объясняют тренд высокими рыночными ставками и желанием минимизировать объем заемных средств.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева считает, что, с одной стороны, ограничения приводят к снижению спроса на жилье, «но в то же время они создают более прочную основу для дальнейшего развития покупательской активности»: «Во главу угла ставится главная цель — стабилизация ключевых экономических показателей». По ее мнению, дополнительная устойчивость рынка недвижимости «всех оставит в выигрыше».

Как напоминают в «Метриуме», единого коэффициента надбавки для заемщиков нет — это сложная многофакторная система, определяемая набором параметров. Учитывая также, что каждый из банков применяет их по отношению к собственным ставкам, все носит индивидуальный характер. «Но в любом случае этот механизм помогает кредитным организациям сократить число рискованных клиентов в своем портфеле. А вот россиянам взять ипотеку становится сложнее»,— подтверждают в компании.

Впрочем, рынок и власти ищут новые пути поддержания спроса на ипотеку. Руслан Сырцов говорит о том, что на смену сворачиваемой льготной ипотеке могут прийти доступные адресные программы. Также в качестве альтернативы ипотеке не исключен механизм ссудо-сберегательных касс — о том, что регулирующий их законопроект уже разработан, сообщил в середине мая вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, механизм позволит закрепить в законодательстве возможность реализации жилья в рассрочку: средства покупателей будут копиться на специальных жилищных вкладах.

Как добавляет Татьяна Боева, пока рынок находится в поиске нового баланса спроса и предложения, поддержать спрос помогают различные акции и спецпредложения от застройщиков.