реконструкция центра
Строительство новых транспортных развязок самым непосредственным образом влияет на стоимость близлежащей недвижимости. Грандиозная реконструкция транспортной магистрали от Манежной площади до МКАД, по мнению риэлтеров, серьезно изменит цены на квартиры в домах, попавших в зону реконструкции. Как именно — выясняла корреспондент "Ъ-Дома" ОЛЬГА СОЛОМАТИНА.
Центр уходит под землю
"Планируя реконструкцию трассы от Манежной площади до МКАД — Тверской улицы, Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе, мы не ставили себе задачи сделать ее скоростной. Цель работ — избавиться от постоянных транспортных заторов",— рассказывает Михаил Крестмейн, заведующий отделом транспорта и дорог НИИ Генплана Москвы.
Строительство транспортных развязок начнется этой осенью одновременно на нескольких проблемных участках трассы — Пушкинской площади, площади Белорусского вокзала, в районе метро "Сокол" (см. справку). Работы планируют завершить в 2008 году. Соответственно, на ближайшие годы магистраль Манежная площадь--МКАД превратится в сплошную пробку.
"Шум, загазованность и непривлекательный вид из окна — все эти факторы присущи районам, непосредственно примыкающим к оживленным магистралям. Жителям домов 'первой линии' возросшая пропускная способность магистрали сулит снижение ликвидности их квартир,— рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup.— Так, например, во время строительства третьего транспортного кольца риэлтеры, занимающиеся продажами квартир с видом на автомагистраль либо на возведенные шумопоглощающие экраны, сталкивались с проблемой реализации жилья. Тогда примерно на 30% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от проезжей части".
После завершения строительства третьего транспортного кольца цены на жилье в домах, выходящих непосредственно на дорогу, так и не повысились. Вид на оживленную магистраль не вдохновляет покупателей.
Впрочем, дома вокруг третьего кольца и до начала строительства никак нельзя было отнести к категории дорогой недвижимости. Иное дело — Тверская. Падение цен в домах на этой улице, безусловно, будет, но совсем иное.
"Дома вдоль Тверской улицы и Ленинградского проспекта и так стоят очень дорого. Но спрос на них в последние год-два существенно ниже, нежели на квартиры на юго-западе столицы,— рассказывает Елена Аросева-Каширина, начальник отдела элитной недвижимости компании 'БЕСТ-Недвижимость'.— На мой взгляд, строительные работы и возросшая пропускная возможность трассы снизят цены в этих районах на 3-5%. Особенно на квартиры в домах 'первой линии'".
Окраины поднимают голову
А вот владельцы недвижимости в районах Куркино и Митино от начавшейся стройки точно выиграют. Сама стройка никак не помешает жителям этих районов, а по окончании реконструкции их транспортная доступность значительно улучшится.
"Сократится время, требуемое для того, чтобы добраться от окраин до центра города, возрастет спрос на жилье, и цены в новостройках Куркина и Митина увеличатся не менее чем на 15-20% без учета роста самого рынка,— рассказывает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group.— На вторичном рынке рост также будет наблюдаться, хотя и с некоторым временным лагом".
Строительство новых транспортных развязок неминуемо повышает цены на жилье в районах, куда становится удобнее добираться. К примеру, после утверждения сроков строительства Звенигородского проспекта, который практически свяжет Новорижское шоссе и Садовое кольцо, цены на квартиры в Строгине выросли на 25%, не считая общего роста по рынку. Кроме того, примерно в этом же процентном соотношении выросла в это же время цена домовладений в коттеджных поселках Новорижского шоссе. И это еще не предел. В связи с завершением в будущем году строительства Звенигородского шоссе риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен (еще на 15-25%) в районах Красной Пресни и Крылатского.
Планы реконструкции
Пушкинская площадь
На Пушкинской площади будут построены подземные тоннели, по которым пройдет Бульварное кольцо, пересекая Тверскую улицу. Примерно за полквартала до магазина "Армения" тоннель будет уходить под землю и выныривать за кинотеатром "Пушкинский" на Страстной бульвар.
увеличить
Транспорт, движущийся по внутренней стороне Тверского бульвара, двумя крайними левыми рядами уйдет в тоннель, чуть не доехав до кафе "Пушкин". Для тех же, кому направо — на Тверскую, оставили две поворотные полосы. На Страстной бульвар тоннель выходит перед фасадом кинотеатра "Пушкинский", так что левого поворота на Малую Дмитровку не будет, придется разворачиваться на Петровке.
В обратном направлении выезд из тоннеля расположится перед въездом в Сытинский переулок. Повернув в него и далее на Большую Бронную (ей вернут двустороннее движение), можно будет попасть на Тверскую, в сторону Охотного Ряда.
Помимо транспортной развязки на Пушкинской построят подземный паркинг на 1000 машиномест. Въезд в него запланирован посреди проезжей части Большой Бронной. Второй выезд появится в Большом Путинковском переулке. Кроме того, под Пушкинской построят подземный торговый центр общей площадью 96,5 тыс. кв. м. Внешний вид площади, как утверждают проектировщики, не изменится.
Согласно проектной документации, ни один дом на Пушкинской площади и на соседних улицах и переулках снесен не будет. Если верить расчетам, строения должны выдержать строительные работы и появление подземных пустот.
Площадь Белорусского вокзала
Под площадкой на месте памятника Горькому построят подземный торгово-развлекательный комплекс со стоянкой на 1400 машиномест. 1-я и 2-я Брестские улицы, оставшись односторонними, поменяют направления движения: свернув с моста направо, можно будет попасть на 1-ю Брестскую и на подземную стоянку. Со 2-й Брестской можно будет выехать на Ленинградку в сторону области: тоннель под мостом расширят и обустроят в нем правый поворот на проспект.
Что касается Бутырского вала, то часть транспорта с него по пандусу будет попадать прямо на Ленинградский проспект, а часть уйдет в тоннель, из которого выедет уже перед Белорусским вокзалом. Мост через железную дорогу расширят на две полосы.
Прямого поворота с Лесной улицы на 1-ю Тверскую-Ямскую не будет вообще — только через Бутырский вал. Точно так же нельзя будет выехать и с Грузинского вала на 1-ю Тверскую-Ямскую.
Далее до МКАД
На пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина будут построены подземные тоннели, облегчающие выезд с Ходынки на обе стороны Ленинградского проспекта.
Надземная эстакада будет построена в районе метро "Сокол". В этом месте Ленинградское и Волоколамское шоссе сливаются в Ленинградский проспект. Тоннель, по которому машины едут сейчас по Ленинградскому шоссе в область и центр, закроют, а на его месте построят эстакаду с выездами на улицу Алабяна и Балтийскую улицу. Транспорт, движущийся в область из центра, будет подниматься на нее и ехать в сторону Ленинградского или Волоколамского шоссе. По земле автомобили будут ехать в этом месте только по направлению к центру.
В районе метро "Войковская" забор, прикрывающий стройку, загораживает несколько полос дороги в сторону области. Здание, строительство которого было начато слишком близко от проезжей части, отодвигается. Забор уберут. В этом месте Ленинградское шоссе расширится на три полосы, чтобы сделать остановки общественного транспорта.
В проекте
Перечисленные транспортные развязки уже согласованы, приняты комиссиями и будут реализованы в ближайшие два года. Однако этим планы проектировщиков не ограничиваются. Пока только на бумаге, но разрабатывается план освоения подземного пространства от Манежа до Пушкинской площади для строительства подземного паркинга и торговых центров.
Подземный паркинг должен появиться также под площадкой с памятником Маяковскому на Триумфальной площади. На месте нынешних наземных парковок собираются разбить сквер.
В районе метро "Войковская" планируется убрать в Старопетровском проезде остановки общественного транспорта. Их должны переместить в карман, построенный на Ленинградском шоссе, на том самом месте, где сейчас находится забор стройки.
Площадка городского транспорта будет перенесена дальше от Ленинградского шоссе, в глубину Старопетровского проезда. Рядом — на территории бывшего завода имени Войкова — собираются проложить автодорогу, которая соединит Старопетровский проезд с проездом #995.
На пересечениях Ленинградского шоссе с Головинским и с Фестивальной улицей планируется строительство развязок. Что построят — тоннель или эстакаду, пока неизвестно. Проектировщики склоняются к первому варианту, чтобы защитить от шума жителей ближайших к проезжей части домов.
Разрабатывается проект строительства нового моста через канал имени Москвы на выезде по Ленинградскому шоссе из города. Тогда движение по одному мосту будет организовано только в центр, по другому — в область. Правда, выехав по реконструированной магистрали за МКАД, водители упрутся в пробку в Химках. Там никаких реконструкций трассы пока не планируется.