На первичный-вторичный рассчитайсь
Спрос на элитное жилье Москвы и Санкт-Петербурга разошелся по рынкам
В первом квартале 2024 года инвестиционная привлекательность элитного жилья на вторичном рынке Москвы стала снижаться. Причина — в росте цен на 18% за год. Сейчас около 40% сделок с дорогой недвижимостью в столице заключается в первичном сегменте, где наблюдается рекордный объем предложения. В Санкт-Петербурге ситуация иная: из-за дефицита предложений в дорогих новостройках спрос перетекает на вторичный рынок.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Спрос на элитную недвижимость на вторичном рынке Москвы в январе—марте 2024 года сократился на 9% год к году, подсчитали в NF Group. По данным консультантов, динамика контрастирует с ситуацией на первичном рынке, где за этот период было заключено 330 сделок, что вдвое больше год к году. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева также подтверждает сокращение спроса на вторичном рынке элитного жилья.
Ситуация в сегменте дорогой недвижимости традиционно отличается от массового сегмента, где покупательская активность зависит от ставок по ипотеке. Поэтому на спрос здесь влияет не ужесточение условий выдачи жилищных кредитов, а, например, переезд в 2022–2023 годах многих владельцев элитной недвижимости за границу, отмечает партнер NF Group Андрей Соловьев. Во время первой волны переезда россиян за границу в продаже появилось дорогое жилье в центральных районах Москвы. Но в конце прошлого года, по словам господина Соловьева, этот тренд переменился: владельцы таких квартир стали, напротив, возвращаться в Москву либо откладывать продажу своих активов на неопределенный срок, что привело к снижению объема качественного предложения.
Татьяна Подкидышева говорит о снижении инвестиционного интереса ко вторичному рынку, поэтому готовые элитные квартиры продаются долго.
По ее наблюдениям, на рынке востребованы в основном небольшие лоты площадью 100–120 кв. м, представленные преимущественно в новостройках. Об этом же говорит гендиректор VSN Group Яна Глазунова, замечая, что средняя площадь приобретаемого лота на первичном рынке сократилась за год на 15,5%, до 131 кв. м. Управляющий партнер «Intermark. Городская недвижимость» Дмитрий Халин добавляет, что доля новостроек в структуре сделок с элитным жильем за год выросла на девять процентных пунктов, до 40%.
В Санкт-Петербурге ситуация несколько иная. По данным NF Group, на первичном рынке города сохраняется дефицит предложения, способствующий переходу собственников во вторичный сегмент. Основатель Opencity (работает, в частности, в Санкт-Петербурге и Казани) Евгений Дружинин замечает, что в случае быстрой продажи собственники вторичного жилья сейчас нередко готовы предоставить покупателям дисконт.
В Сочи — еще на одном капиталоемком рынке элитного жилья в стране — после двухлетнего ажиотажного спроса на такую недвижимость уже наблюдается охлаждение, говорит гендиректор Macon Илья Володько. Но на динамику продаж, по его словам, может влиять и ограниченный объем местного рынка.
На первичном рынке элитного жилья Москвы, по данным NF Group, сейчас суммарно доступны 2,4 тыс. дорогих квартир — это максимальное значение за последние три года.
При этом по итогам первого квартала 2024 года средние цены выросли на 9% год к году, до 1,6 млн руб. за 1 кв. м. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что заявленная стоимость предложения элитных новостроек за год выросла на 6,5%, до 1,8 млн руб. за 1 кв. м.
В то же время вторичное жилье подорожало на 18% год к году, до 1,4 млн руб. за 1 кв. м, говорят в «Метриум Премиум». Разница между стоимостью вторичного и первичного предложения в элитном сегменте за год сократилась с 25,1% до 15,4% в пользу последнего. Динамика во многом обусловлена валютными колебаниями и ожиданиями собственников. Господин Соловьев говорит, что стоимость 25% объема предложения вторичного высокобюджетного жилья сейчас номинируется в долларах и евро, три года назад показатель был заметно выше — 50%. Впрочем, уточняет эксперт, лоты, номинированные в валюте, в Москве продаются в среднем в два раза дольше.