Новостройки равняют с котлованом
Цены жилья на стадиях строительства и завершения сближаются
Высокий спрос на новостройки Москвы в прошлом году позволил застройщикам продавать жилье на стадии котлована по ценам, близким к стоимости почти построенных квартир. В результате разрыв в стоимости новостроек, которые будут строиться еще как минимум года два, и объектов, готовых к заселению, достиг минимального за последние пять лет уровня — 15,9%. Однако участники рынка ожидают, что из-за охлаждения спроса в начале года разрыв цен снова начнет расти.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
В первом квартале 2024 года разница между ценами на жилье в новостройках на этапе котлована и квартир в только что построенных домах в старых границах Москвы сократилась до 15,9%, или до 449,1 тыс. и 534,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, подсчитали в «Метриуме». Это минимальное значение за последние пять лет, уточнили аналитики. Так, в первом квартале 2023 года разница достигала 32,3%, в январе—марте 2022 года — 25,1%, за тот же период 2021 года — 28,5%, 2020 года — 30,5%, 2019 года — 35,3%.
Наименьший разрыв цен аналитики зафиксировали в новостройках массового сегмента.
По подсчетам «Метриума», сейчас такое жилье на котловане стоит на 5,3% дешевле готового (323,1 тыс. и 341,2 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно). Годом ранее разница в цене составляла 20,3%. Новостройки бизнес-класса сейчас на котловане дешевле на 9,7% (421,4 тыс. руб. за 1 кв. м), премиум-класса — на 8,8% (717,1 тыс. руб.), элитного сегмента — на 20,4% (1,52 млн руб.).
Сокращение разрыва между ценами строящихся и уже сданных объектов объясняется ростом цен на первичном рынке во второй половине 2023 года, объясняет управляющий партнер «Метриума» Руслан Сырцов. Тогда, по его словам, стоимость увеличивалась с опережением инфляции из-за заметного повышения ключевой ставки ЦБ, ожидания сворачивания госпрограмм по льготной ипотеке. По данным Dataflat.ru, в феврале 2024 года в Москве средняя стоимость 1 кв. м оказалась на 35% больше год к году. К началу 2024 года в Москве большинство новостроек на котловане продавалось без дисконта, но сейчас цены стагнируют вслед за снижением спроса, добавляет господин Сырцов.
На готовые новостройки в Москве сейчас приходится всего 10,6% от общего объема предложения на первичном рынке, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Наблюдаемые в прошлом году рекордные продажи привели к тому, что к текущему моменту в почти готовых домах непроданными остались преимущественно малоликвидные квартиры с неудачными планировками, добавляет руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. К завершению строительства вымываются лоты мелкой нарезки, имеющие наибольшую инвестиционную привлекательность, соглашается гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
С переходом на проектное финансирование у застройщиков нет мотивации продавать жилье со значительным дисконтом на ранней стадии строительства, добавляет Дмитрий Голев.
До введения эскроу-счетов значительная разница в ценах обуславливалась рисками для покупателя, которые сейчас нивелированы, соглашается исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Вместе с тем покупатели все чаще предпочитают построенное жилье, отмечает господин Голев. Но инвесторы, которые преимущественно выбирали новостройки на этапе котлована, могли переориентироваться на банковские продукты, считает гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева.
Она ожидает, что из-за сокращения нового объема в сегменте массового жилья средняя цена на котловане будет приближаться к ценам на готовые новостройки, но разрыв все-таки будет сохраняться. Кирилл Холопик, напротив, прогнозирует, что разрыв будет увеличиваться, так как скорость продаж в 2024 году упала. В феврале 2024 года объем продаж в московских новостройках снизился на 1% год к году, до 213 тыс. кв. м, уточнили в Dataflat.ru.