«Центральный» готовится на выход
Здание торгового комплекса в Уфе выставили на продажу
Уфимский ТК «Центральный» может сменить владельца. Начальная стоимость актива, выставленного на торги, включая торговые павильоны общей площадью около 42 тыс. кв. м и около 3,4 га земли под ними, составляет 6,1 млрд руб. Смена владельца «Центрального» обусловлена условиями мирового соглашения, заключенного в конце 2023 года между ООО «Торговый комплекс “Центральный”» и его кредиторами, которые согласились не банкротить компанию в случае продажи актива. Участники рынка недвижимости полагают, что продать торговый комплекс будет довольно проблематично.
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Здание торгового комплекса «Центральный» (бывший Центральный рынок) на улице Цюрупы в Уфе выставили на продажу. Соответствующее объявление, в частности, появилось на портале «Яндекс. Недвижимость» и «Авито». За объект общей площадью 41,7 тыс. кв. м просят 6,1 млрд руб. (146,4 тыс. руб. за кв. м).
Среди лотов, помимо комплекса торговых павильонов и нежилых помещений, значатся трансформаторная подстанция, а также два находящихся в собственности земельных участка общей площадью около 3,4 га. «Все указанные объекты обременены правом аренды и ипотекой, кроме земельных участков», отмечено в объявлении.
Продаже торгового комплекса предшествовала процедура банкротства его владельца. В конце 2023 года арбитражный суд Башкирии, как сообщал «Ъ-Уфа», утвердил мировое соглашение между ООО «Торговый комплекс “Центральный”» и его кредиторами. Производство по делу о банкротстве «Центрального» прекращено.
В 2019 году «Центральный» был признан банкротом по заявлению банка «Траст», которому компания задолжала 3,4 млрд руб. Позже была проведена процессуальная замена кредитора на УК «Геокапитал» (управляет комбинированным закрытым паевым инвестфондом «Инвест решения», которому принадлежит ТК «Центральный») в результате уступки прав требований. Часть задолженности в размере 2,3 млрд руб. была обеспечена залоговым имуществом: торговыми павильонами «Центрального» и участками под ними.
Согласно мировому соглашению, «Центральный» должен был продать комплекс торговых павильонов для расчетов с кредиторами. Должник был обязан в течение трех месяцев провести оценку рыночной стоимости активов и опубликовать объявление о продаже.
Против утверждения мирового соглашения и прекращения процедуры банкротства безрезультатно возражало республиканское УФНС, которому «Центральный» задолжал около 180 млн руб.
В вышестоящей инстанции представитель налоговой службы отмечал, что реализация активов «Центрального» и их стоимость «непредсказуемы». «Спорное мировое соглашение не может быть исполнено находящимся в тяжелом финансовом положении должником, рыночная стоимость имущества которого, указанная в мировом соглашении (2,9 млрд руб.) меньше суммы кредиторской задолженности (3,4 млрд руб.)»,— указывало УФНС.
Эксперты рынка недвижимости сомневаются в быстрой продаже торгового комплекса.
Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева полагает, что стоимость актива чуть выше рыночной. «Но даже не цена является сдерживающим фактором для быстрой продажи. Для управления таким крупным объектом необходима профессиональная управляющая компания. Дело в том, что у крупных торговых центров есть масса якорных арендаторов, у "Центрального" ситуация немного иная: у него, особенно в продуктовых павильонах, множество мелких арендаторов, которые часто меняются. Поэтому управлять таким объектом гораздо сложнее. К тому же вряд ли в Башкирии найдется инвестор, такие деньги могут заплатить только крупные федеральные игроки, а им, как я уже ранее сказала, лезть в эту историю без команды будет ошибочно»,— отметила госпожа Андреева.
«Сейчас, когда актив выведен из-под процедуры банкротства, у управляющей компании появилась возможность привлекать качественных федеральных арендаторов на долгосрочные договоры аренды, а также безопасно вкладывать средства в реконцепцию и обновление торгового центра, что позволит сделать его более современными и увеличит арендный поток, — полагает директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова. — Для таких крупных активов большое значение имеет состав цены покупки, то есть сколько средств нужно вложить сейчас, а сколько принять на себя в качестве обязательств по выплате долгосрочных кредитов. Сейчас мы не знаем, какая сумма долга в составе цены актива и какие условия его обслуживания. Чем задолженность выше и чем лучше условия кредита, тем большему количеству инвесторов будет по плечу такой актив. Объект в любом случае крайне ликвидный, так как это единственный большой торговый комплекс в центре города-миллионника с большой парковкой. Таких нет и скорее всего в этой части города не будет. Поэтому в покупке будут заинтересованы, помимо локальных инвесторов, крупные инвестиционные фонды».