Назад в коммуналки

За прошлый год квартиры в столичных новостройках подорожали почти на 20% — средний бюджет покупки в старых границах города превышает 25 млн руб. Спрос на жилье есть, но реализовать его становится все труднее. Риэлторы обратили внимание на рост интереса к покупке жилья в складчину. Купить квартиру на несколько человек реально. Но из-за возможных сложностей совместного владения и управления имуществом такие сделки едва ли станут массовыми.

В начале года в компании «Бест-Новострой» отметили рост интереса покупателей к совместному приобретению квартир и в новостройках, и на вторичном рынке. «Начиная с декабря и в январе количество звонков с вопросом о покупке в складчину увеличилось в четыре раза»,— писала компания в пресс-релизе.

Рост интереса к сделкам в складчину — это примета сложного рынка, не скрывает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Если у не связанных родственными отношениями людей есть средства, они предпочтут самостоятельную покупку. Но в непростой период приходится искать новые возможности для приобретения жилья»,— поясняет она, уточняя, что в начале 2023 года по поводу таких покупок поступали единичные обращения. Но и сейчас из-за количества юридических нюансов по сравнению с единоличными покупками конверсия в реальные сделки существенно ниже.

Два года назад в середине зимы ключевая ставка Центробанка, которая влияет на стоимость кредитов и ставки по депозитам, была 8,5%, сейчас — 16%. Пару лет назад она доходила до 20%, что сделало стоимость ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке практически заградительной. На первичном рынке ситуация была чуть лучше: кредиты на жилье в новостройках в среднем были гораздо дешевле из-за льготных государственных программ.

«Ключевая ставка 16% была установлена в августе прошлого года, и предпосылок для ее снижения нет. Госпрограмма льготного ипотечного кредитования по субсидируемой ставке, вероятнее всего, не будет продлена после 1 июля 2024 года, а условия по ней ухудшились еще в конце 2023 года»,— напоминает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. Кроме того, сокращаются лимиты банков по IT-ипотеке, а новые еще не распределены, поэтому выдача в этом сегменте падает. Ужесточились требования к получению второй льготной ипотеки, что стало еще одним негативно влияющим фактором. «К тому же ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке почти в три раза выше, чем на первичном. В итоге на первичном рынке сохраняется повышенный спрос, потому что покупатели стремятся успеть закрыть сделки до завершения действия госпрограммы, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке снижается»,— резюмирует госпожа Ибрагимова.

Еще один ограничитель спроса — это цены. По данным аналитической системы bnMAP.pro, средневзвешенный бюджет покупки в сегменте новостроек в январе этого года составлял 25,3 млн руб., а в начале прошлого — 21,4 млн руб.

Но в складчину, как правило, интересуются более бюджетными квартирами эконом- и комфорт-класса, сумма сделки в этом случае составляет до 12 млн руб. Самый распространенный запрос — покупка на двоих. Тогда для Новой Москвы бюджет около 6 млн руб. с собственника, для Подмосковья — 4–5 млн руб., следует из данных «Бест-Новострой».

В Московском регионе интерес к совместным покупкам жилья сконцентрирован на двухкомнатных квартирах — на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% соответственно. Дома расположены преимущественно в Московской области или Новой Москве. В старых границах Москвы, по данным bnMAP.pro, в продаже всего около 250 двухкомнатных квартир, и такие сделки единичны. «Востребованность двухкомнатных квартир для сделок в складчину объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате при условии равных частей оплаты. Такие квартиры можно сдавать внаем покомнатно. Часто в планах у покупателей — последующая продажа доли второму владельцу, тем более что у него на это преимущественное право»,— рассказывает Ирина Доброхотова.

Участники рынка сомневаются в том, что сделки в складчину могут стать заметным сегментом рынка. Объектом права в такой сделке становится доля в квартире, это делает покупателей очень зависимыми друг от друга. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеет сособственник. По словам старшего юрисконсульта офиса «Измайловский» компании «Миэль» Анастасии Ромашовой, если прямо сейчас покупка жилья в складчину кому-то кажется решением проблемы, то он, скорее всего, плохо представляет, с какими проблемами он может столкнуться.

«Даже если дольщик один, могут возникнуть трудности и противоречия, а если их несколько, возникают реальные риски: для продажи нужно всех письменно уведомить, получить письменный отказ от преимущественного права покупки. Кроме того, физически выделить половину или тем более треть в квартире сложно. Комнаты обычно имеют разную площадь, не говоря уже о кухне, санузле, коридорах»,— рассуждает госпожа Ромашова.

Долевая собственность между посторонними людьми — это всегда почва для конфликта. «В то же время оформлять собственность на одного, если финансово участвуют несколько человек, опасно. Ситуация может повернуться по-разному, например, инвестпроект окажется убыточным»,— говорит юрисконсульт офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

В случае конфликта сторон собственники остаются с «идеальными» долями, которые стоят в несколько раз дешевле аналогичной выделенной доли. «Это реальная угроза резкого снижения ликвидности актива. Гораздо безопаснее и потому перспективнее покупка жилья с привлечением созаемщиков по ипотеке»,— предлагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Доли в ипотечной квартире четко оговариваются в договоре и необязательно зависят от финансовых вложений конкретной стороны. Можно оформить большую часть квартиры на себя, несмотря на привлечение к юридической ответственности перед банком еще нескольких человек. «Главное, чтобы они были согласны. Поэтому, как правило, созаемщиками становятся родственники или супруги. Основной интерес заемщика в этом случае — упрощенная процедура выдачи займа»,— резюмирует господин Сырцов.