Соборное решение квартирного вопроса

Соборное решение квартирного вопроса

        Почти год назад, 1 марта 2005 года, введен в действие новый Жилищный кодекс. И с того момента управление многоквартирными жилыми домами полностью передано собственникам квартир. Однако за минувший год далеко не везде жильцы взяли управление в свои руки. А ведь именно от них зависит, как будет использоваться доставшееся в их распоряжение общее имущество и сколько они будут платить за коммунальные услуги.
Жилищный кодекс (ЖК) определил две основные формы управления имуществом в многоквартирном жилом доме: либо путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) и проведения его ежегодных собраний, либо путем проведения ежегодных общих собраний собственников без создания ТСЖ (ст. 145-146 и 44-45 ЖК). И в том и в другом случаях полномочия общих собраний, состав лиц, допускаемых к участию в голосовании, если не считать несущественных нюансов, практически одинаковы. В голосовании участвуют собственники жилья, включая органы местного самоуправления, в собственности которых находится муниципальное (неприватизированное) жилье. Голосуют "квадратными метрами": чем больше общая площадь вашей квартиры, тем больше у вас голосов. В обоих случаях допускается заочное голосование, когда отсутствующие на собрании собственники просто отправляют заполненные бюллетени в адрес организатора собрания (правления ТСЖ или председателя собрания собственников).
       Наиболее существенные из решаемых на собраниях вопросов в обоих случаях тоже практически идентичны и касаются практики распоряжения общей собственностью. Ст. 45 ЖК, определяющая компетенцию общего собрания собственников, относит к таким вопросам следующие:
       — принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
       — принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
       — принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
       — выбор способа управления многоквартирным домом;
       — другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
       При этом под способом управления многоквартирным домом понимается обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания (ст. 161 ЖК), т. е. содержание дома в целом, а также обеспечение жильцов бытовыми услугами, необходимыми для домашнего хозяйства, начиная от традиционных услуг сантехника и электрика и заканчивая обустройством общей прачечной, как во многих многоквартирных домах на Западе.
       Способов управления домом всего три: непосредственное управление через периодический созыв собрания собственников, создание ТСЖ или выбор специализированной управляющей организации, роль которой сейчас выполняют (с переменным успехом) ДЭЗы и прочие жилищно-эксплуатационные конторы.
       Понятно, что на собрании ТСЖ решаются практически такие же вопросы, связанные с распоряжением общей собственностью, а также чисто организационные вопросы, касающиеся деятельности юридического лица: выбор органов управления (правления, председателя ТСЖ), принятие или отклонение отчетов об их работе, утверждение бюджетов и размеров взносов на содержание дома и т. п. (ст. 145 ЖК).
       
Если проанализировать нормы ЖК, касающиеся деятельности по управлению многоквартирным жилым домом, то сходства между такими методами управления, как общее собрание собственников и управление через ТСЖ, больше, чем отличий. Главное отличие лишь в том, что ТСЖ является юридическим лицом, а общее собрание собственников — нет. Что лучше?
       Если общих помещений в вашем доме немного, территория вокруг дома небольшая, то больших доходов от использования общего имущества не ожидается. В этом случае нет смысла регистрировать ТСЖ. Ведь в противном случае придется поручать кому-то ведение делопроизводства и бухгалтерского учета, сдачу отчетов в налоговые органы и прочие отнимающие время и деньги обязанности, которые российское законодательство накладывает на юридических лиц. Сантехников, электриков и других умельцев можно вызывать в частном порядке и расплачиваться на месте по факту оказания услуг. Если же в ремонте или замене нуждается общее оборудование в доме, то его произведут штатные сотрудники ДЭЗа. ДЭЗы никто ведь пока не упразднял. Другое дело, если в вашем доме достаточно обширные неиспользуемые помещения: подвал, чердак, технический этаж, обширная дворовая территория, просторный вестибюль, который после реконструкции может быть использован под небольшой магазин или предприятие бытового обслуживания. В таком случае при сдаче этих помещений в аренду статус юридического лица будет полезен. Ведь оформить помещение или землю в собственность, получить соответствующее свидетельство в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно лишь при наличии статуса юридического лица. Статус юридического лица будет полезен и при заключении договоров о реконструкции общих помещений или дома в целом, возведении пристроек или надстроек — как с подрядными организациями, так и с организациями, чьи средства вы привлекаете для осуществления этих работ.
       Кроме того, статус юридического лица пригодится и в случае возникновения судебных споров. А в условиях реформы ЖКХ, постоянного повышения коммунальных тарифов споры как с поставляющими ресурсы организациями, так и органами местного самоуправления, с органами государственной власти по вопросам тарифов просто неизбежны. Между тем процессуальными правами наделены лишь организации (юридические лица) и граждане (физические лица). Собрание собственников жилья никаких процессуальных прав не имеет, а одному или нескольким собственникам будет трудно отстаивать свои права в судебных органах. Что касается расходов на организацию деятельности юридического лица, то в случае возможных поступлений от аренды эти расходы будут относительно невелики.
       Еще один очень важный момент — это возможность надлежащего оформления за ТСЖ земельных отношений. Придомовую территорию можно оформить в аренду или в собственность. В этом случае для того чтобы втиснуть в ваш двор очередной объект "точечной застройки", властям придется расторгать договор аренды или изымать землю из собственности, а это можно сделать только на основании решения суда. В любом случае втихую, в обход жильцов отрезать кусок двора под строительство у них не получится.
       
А что будет, если не проводить собраний и, соответственно, не принимать никаких решений? Прежде всего это означает, что существующий порядок управления домом сохранится. То есть общим имуществом собственников будет распоряжаться ДЭЗ и чиновники из органов местного самоуправления. Если вы читаете эту статью дома, ради собственного любопытства выйдите во двор, обойдите ваш дом, поднимитесь на последний этаж и посмотрите, заперт ли чердак или технический этаж. Наверняка вы обнаружите помещение, которое уже используется. Например, в том доме, где живет автор, в подвале оборудована какая-то мастерская, там же местный ДЭЗ хранит стройматериалы. Разумеется, никто за использование этих помещений жильцам дома (и автору в том числе) ни гроша не платит. А в то же время ДЭЗ выставляет жильцам (и автору в том числе) счета на оплату коммунальных услуг, причем эти счета растут день ото дня.
       Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — городскими властями), если не было решения общего собрания о выборе способа управления домом.
       В январе московские власти попытались поднять тарифы на 29%. ДЭЗы уже выставили соответствующие счета, но вмешалась Федеральная служба по тарифам, признавшая рост цен на коммунальные услуги необоснованным. Однако цены все равно будут повышены. Это связано с общей неэффективностью работы любой монополии с чрезмерно раздутыми управленческими кадрами, непрозрачной бухгалтерией и завышенными сметами расходов. А ДЭЗ и коммунальные сети — это как раз и есть такие "естественные" монополии, как нас пытаются уверить. На самом деле они монополии искусственные.
       Местные власти всячески поддерживают миф, что альтернативные организации, управляющие коммунальным хозяйством, обойдутся собственникам дороже.
       Между тем собственники квартир в многоквартирном доме, организованные в ТСЖ, могут выбрать другую управляющую организацию, отказавшись от услуг ДЭЗа. Самое выгодное предложение можно попытаться получить, объявив конкурс. Собственники квартир также могут нанять работников на осуществление определенных функций — тех же дворников, электриков и сантехников,— а если, предположим, подъезд нуждается в ремонте, пригласить на конкурсной основе строительную бригаду. Если же при этом ТСЖ будет рационально использовать помещения, находящиеся в общей собственности, то размеры ежемесячных взносов могут быть существенно ниже, чем платежи тому же ДЭЗу.
       Малообеспеченные собственники квартир — главным образом пенсионеры — боятся, что со вступлением в ТСЖ они потеряют предоставляемые им сейчас льготы по оплате коммунальных платежей. На самом деле это не так. Льготы соответствующим категориям собственников предоставляются в том же порядке, а недостающая часть взноса в бюджет ТСЖ вносится местными органами самоуправления или (как в Москве и Санкт-Петербурге) городскими органами исполнительной власти из соответствующего бюджета. В случае, если субсидии муниципалитета или города не предоставляются, ТСЖ может взыскать их по суду.
       
Всякий, кто, прочитав эту статью, загорится желанием провести собрание собственников, столкнется со вполне ожидаемыми трудностями. Прежде всего довольно непросто узнать, кто из ваших соседей является собственником квартиры, а кто живет в ней на условиях муниципального найма. В последнем случае собственником является орган местного самоуправления или городские власти. Впрочем, в Москве власти охотно идут навстречу инициаторам создания ТСЖ и не только предоставляют необходимые сведения, но и выделяют своего представителя для участия в собрании. Если в доме много неприватизированных квартир, то участие представителя муниципалитета или города обеспечит кворум.
       Второй серьезной проблемой являются бабушки. Пожилые люди всегда с подозрениям относятся к любым нововведениям, поэтому наверняка придется приложить титанические усилия для того, чтобы убедить их проголосовать за создание ТСЖ. Еще одной проблемой, характерной главным образом для Москвы, являются пустующие или сдаваемые внаем квартиры. Как правило, наниматели не сообщают вовремя собственникам о предстоящем собрании, а разыскать собственников пустующих квартир бывает довольно проблематично.
       Поэтому заняться серьезной подготовкой к собранию необходимо минимум за месяц. При подготовке собрания необходимо также тщательно изучить Жилищный кодекс и иные нормативные акты, регламентирующие порядок проведения собрания и/или заочного голосования. В противном случае решение собрание будет легко оспорено в суде.
       Впрочем, в интернете можно найти много полезной информации, в частности о положительном опыте создания и деятельности ТСЖ. Существуют также и общественные организации, оказывающие собственникам помощь в этих вопросах.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист
       
Если вы хотите поделиться своими юридическими знаниями или рассказать о личном опыте применения их на практике, напишите в редакцию по e-mail lawyer@kommersant.ru