Ипотека на привязи

Депутаты предлагают привязать ставки по льготной ипотеке к средней зарплате в каждом регионе. Так предполагается активизировать участие граждан в финансировании жилья. В ЦБ обещают обсудить это предложение с правительством. Эксперты считают, что главной задачей корректировки ставок должно быть обеспечение доступности жилья. Но для этого придется учитывать не только зарплату, но прожиточный минимум, среднюю стоимость жилья, уровень обеспеченности, доли старого фонда и множество других факторов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Банк России собирается обсудить с правительством предложения депутатов по дифференциации процентных ставок по льготной ипотеке в зависимости от среднего уровня зарплаты в регионах. Идею 16 ноября обнародовал председатель Госдумы Вячеслав Володин, обращаясь к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной.

По оценке депутата, мера позволит «гражданам более активно участвовать в строительстве жилья за счет ипотечных программ». По мнению госпожи Набиуллиной, следует учитывать и другие критерии, например степень проникновения ипотеки. В Минфине не ответили “Ъ”.

В России есть примеры дифференциации ставок по льготным программам. Например, программа Дальневосточной и Арктической ипотеки предполагает ставку 2% годовых, тогда как по ипотеке на новостройки — 8% годовых, по семейной ипотеке — 6% годовых. В ряде регионов действуют ставки для льготных категорий населения, которые субсидируются из местного бюджета, отмечает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

По состоянию на 1 октября ипотека занимает более половины (53%) розничного кредитного портфеля российских банков. При этом доля льготных программ в последнее время на фоне роста рыночных ставок (см. “Ъ” от 24 октября) существенно выросла. По итогам третьего квартала в структуре выдач она достигла 48% против 34% год назад, свидетельствуют данные АО «Дом.РФ».

По оценке управляющего по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрия Гринкевича, дифференцировка ставок по региональному признаку позволит «направить программу на развитие жилищного строительства именно в тех регионах, где это необходимо». «Одновременно это поможет не допустить перегрева рынка недвижимости в наиболее экономически развитых регионах. Абсолютный объем выдач льготной ипотеки при этом, вероятно, снизится, так как основной ее объем приходится на крупнейшие города»,— считает эксперт.

Вместе с тем эксперты отмечают, что разница в ставках должна влиять на доступность жилья. Поэтому собеседники “Ъ” обращают внимание на необходимость «комплексного подхода к предложению». В частности, по мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, помимо заработной платы нужно обращать внимание также «на прожиточный минимум и, возможно, другие доходы граждан». Например, в Москве средняя зарплата втрое выше, чем в Костромской области, но стоимость квадратного метра в новостройке в Москве больше в четыре раза, поясняет госпожа Ващелюк. Низкие доходы могут быть критерием для адресной ипотеки, уточняет главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах.

Для реализации меры нужна оценка и средней стоимости квадратного метра в регионе, уровня обеспеченности жильем, соотношения старого и нового фондов, динамики ввода новых домов, полагает главный аналитик управления ипотечных продуктов Росбанка Ирина Бабина. «В результате льготные ставки ниже среднего уровня могут быть применены в относительно небольших регионах с невысокой емкостью рынка (Алтайский край, Республика Тыва, республики Северо-Кавказского федерального округа и пр.)»,— считает Дмитрий Грицкевич.

Помимо этого, эксперты подчеркивают, что даже внутри одного региона может быть существенное различие в уровне дохода граждан, что не может не осложнять реализацию подобных идей.

Дифференциация должна быть направлена на сближение льготных ставок с рыночными в регионах с высокими доходами и, соответственно, с высоким проникновением ипотеки, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. По его оценке, это позволит «несколько охладить растущие цены».

Так, по данным ЦБ, в среднем за три года цены на новостройки увеличились на 90%, что в два раза больше, чем рост зарплат. По мнению господина Доронкина, маловероятно, что удастся полностью избежать социального неравенства, но «перед правительством скорее стоит вопрос стабилизации цен, а здесь важную роль играет доступность ипотеки в конкретном регионе».

Ольга Шерункова