Домик на крыше

Появившиеся в прошлом веке как технические этажи на крышах домов пентхаусы быстро завоевали сердца потенциальных покупателей жилья, став привычной составляющей элитных жилых комплексов. Перед участниками рынка встала проблема: формат оказался настолько популярным, что его критерии размылись и за пентхаусы стали выдавать обычные квартиры на последнем этаже. «Деньги» разобрались, как консультанты определяют настоящие пентхаусы и во сколько может обойтись такое жилье в столицах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ограниченно растущее предложение

Пентхаусы —эксклюзивный, все еще набирающий популярность формат. По подсчетам исполнительного директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, таких лотов в реализации за последний год стало в три раза больше. В натуральном выражении речь идет о совсем небольшом количестве. По ее данным, на первичном рынке Москвы этой осенью — всего 75 пентхаусов, на вторичном — 78. В Санкт-Петербурге — 28 объектов совокупно.

Директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань предлагает смотреть на динамику предложения на более длительном отрезке времени: за пять лет предложение, по его оценке, выросло в полтора раза. Сейчас в Москве, по его подсчетам, экспонируется 43 пентхауса на первичном рынке и 60 — на вторичном. Речь идет примерно о 5% лотов высокобюджетного жилья, считает партнер NF Group Андрей Соловьев. Говоря о вторичном рынке, он отмечает, что девелоперы нередко выводят пентхаусы в продажу ближе к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Клиенты заключают сделки уже в рамках договоров купли-продажи, предупреждают консультанты. Такие предложения обычно уже не относятся к первичному рынку.

Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова подходит к формату демократичнее. Сейчас на первичном рынке Москвы, по ее словам, суммарно экспонируется 210 пентхаусов, представленных в 45 проектах. По ее данным, за год количество лотов увеличилось на 33,8%. «Расширение экспозиции связано главным образом с выходом на рынок новых высокобюджетных проектов с квартирами и апартаментами эксклюзивных форматов»,— говорит эксперт.

Разница в подходах

Изначально пентхаусы — технические помещения на верхних этажах или крыше зданий, ранее использовавшиеся как жилье, в основном вынужденно. Но мир меняется, и уже с 20-х годов XX века формат активно развивался для создания высокобюджетных апартаментов. А вот отсутствие четких критериев до сих пор дает широкие возможности для трактовки. «Понятие пентхауса несколько размылось: формат проник практически во все сегменты рынка вплоть до комфорт-класса»,— полагает директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. Общей характеристикой эксперт предлагает считать расположение на самом верхнем этаже, в то время как остальные параметры уже варьируются, исходя из бюджета и архитектурных особенностей здания.

Владелец агентства Nika Estate Виктор Садыгов тоже обращает внимание на размытое позиционирование объектов, которое не всегда позволяет давать объективную оценку рынка. «Все чаще к пентхаусам в объявлениях относят обычные квартиры на последнем этаже»,— констатирует он. В качестве примера эксперт приводит проект, где на последнем этаже расположены семь лотов по 70 кв. м и все они позиционируются как пентхаусы.

Сам господин Садыгов придерживается более консервативного подхода. Классическими пентхаусами он считает один объект на этаже, большой площади, с собственной входной группой. Татьяна Подкидышева считает не последним фактором локацию. «Пентхаусы — это нишевый товар, лоты представлены в элитных проектах, большая часть из которых расположена в Тверском районе и на Якиманке, престижных и дорогих районах Москвы»,— рассуждает она.

Ценовые ориентиры

Спецификой подходов к критериям можно объяснить и разные ценовые ориентиры консультантов. В «Метриуме» 1 кв. м в пентхаусе оценивают в среднем в 626,2 тыс. руб. для проектов бизнес-класса, в 1,02 млн руб.— в премиальном и 2,6 млн руб.— в элитном сегменте. Госпожа Подкидышева считает, что на рынке премиальной недвижимости средняя цена пентхаусов составляет 1,5 млн руб. за 1 кв. м при цене лота от 67,2 до 1 275,7 млн руб. В элитном сегменте — 2,9 млн руб. за 1 кв. м при бюджете лота от 234,7 до 2 455,6 млн руб. «За год цена квадратного метра выросла на 20%, что связано со спецификой ценообразования»,— говорит госпожа Подкидышева, напоминая, что речь идет о штучных предложениях, цены которых до сих пор бывают привязаны к валютным курсам.

Об этом же говорит и Андрей Соловьев, обращая внимание на то, что ценовая политика может отличаться от классических лотов. Средневзвешенная цена квадратного метра пентхаусов на первичном рынке, по подсчетам эксперта, сейчас составляет 2,7 млн руб. за 1 кв. м, а на вторичном рынке — 2,3 млн руб. за 1 кв. м. Анатолий Довгань приводит оценку в 3,5 млн руб. за 1 кв. м и 1,4 млрд руб. за лот. «Наиболее дорогие и уникальные лоты по цене превышают 6 млрд руб., а по цене квадратного метра оцениваются как небольшие квартиры — порядка 9 млн руб. за 1 кв. м»,— полагает он.

Член правления AREA Григорий Ашихмин обращает внимание на то, что цены сильно варьируются в зависимости от локации и конкретного проекта. В Тверском районе Москвы средняя цена пентхауса, по его словам, сейчас составляет 948,8 млн руб., в то время как на Беговой — всего 39 млн руб. В Басманном районе можно уложиться в 306,9 млн руб., в Хамовниках лучше ориентироваться на 533,2 млн руб., добавляет эксперт. Он заметил, что новые предложения нередко на 30% дороже среднерыночных, связывая этот тренд с ростом стоимости строительных материалов, работ и логистики. «Не стоит забывать, что пентхаусы, как и сегмент элитной недвижимости в целом, сильно зависят от импортных поставок»,— обращает внимание эксперт.

Избирательный спрос

Ввиду ограниченного предложения и высокой стоимости продажу пентхауса на рынке нельзя назвать рядовым событием. Андрей Соловьев считает, что на их долю по итогам первых девяти месяцев года (январь—сентябрь) пришлось всего 2% от общего объема сделок на рынке элитного жилья, средний бюджет покупки составил 700 млн руб. «Сами лоты считаются востребованными у узкой целевой аудитории, чаще всего это статусная покупка для людей, которые ведут публичный образ жизни»,— рассуждает он. Потенциальными покупателями пентхаусов господин Соловьев называет состоятельных клиентов старше 50 лет. «Они уже достигли успеха и покупают не первое жилье, в основном речь идет о классическом составе семьи с детьми»,— говорит он. Сделки, по мнению эксперта, стараются заключать уже с готовыми или почти готовыми объектами: «Когда есть возможность увидеть лот вживую, оценить видовые характеристики, то играет роль и эмоциональная составляющая мотивации».

Татьяна Подкидышева также полагает, что для многих обеспеченных покупателей из бизнеса, политики и культуры приобретение пентхауса может быть статусной покупкой, своеобразным символом роскоши. Виктор Садыгов тоже обращает внимание, что среди клиентов нередко можно встретить представителей правящей элиты, владельцев системообразующего и важного для страны бизнеса. Но такие покупатели нередко нужны и самим застройщикам. Возможно, отчасти поэтому господин Довгань называет пентхаусы необходимым атрибутом любого элитного дома.

У формата сохраняются и безусловные технические преимущества, делающие его комфортным для жизни. «Проживание в пентхаусе позволяет рассчитывать на повышенную приватность, свободную планировку, прекрасные видовые характеристики»,— перечисляет госпожа Раджабова. Андрей Соловьев к числу преимуществ добавляет увеличенную высоту потолков и обращает внимание на набор дополнительных опций для жителей пентхаусов, содержание которых может разниться в зависимости от проекта. Это может быть система индивидуальной эвакуации в случае пожара, отдельный лифт, наличие камина, выход на приватную террасу или эксплуатируемую кровлю. Анатолий Довгань важной отличительной чертой успешного пентхауса называет wow-эффект. «Просмотр не может оставить равнодушным потенциального покупателя, и когда это действительно так, покупка происходит быстро, как и любой другой "трофейной" недвижимости»,— поясняет он.

Анна Раджабова считает пентхаусы надежным, ликвидным активом, который можно приобрести, в частности, как инвестиционный — для сохранения средств. Хотя в «Intermark Городская Недвижимость» обращают внимание на то, что речь в любом случае идет о довольно дорогой покупке, которая будет эксплуатироваться долгое время, а горизонт планирования у многих покупателей сейчас невелик. Это обстоятельство частично сдерживает активность в сегменте.

Александра Мерцалова