Инвесторы нашли доходность в бизнес-центрах

На фоне перегрева цен на квартиры инвесторы стали переориентироваться на строящуюся офисную недвижимость, которая в Москве стала дефицитной. Вложения в этом сегменте окупаются в два раза быстрее, чем при инвестициях в жилые новостройки. Особенно спросом пользуются качественные проекты, которые продаются по договорам долевого участия, что гарантирует безопасность вложенных средств как при покупке жилья. Ниже о том, какие проекты реализуются таким способом.

В Москве на рынке строящихся офисов сложилась новая тенденция: девелоперы такой недвижимости, ориентируясь на предпочтения покупателей, стали активно предлагать помещения «внарезку», то есть площадью до 1 тыс. кв. м. По подсчетам CORE.XP, порядка 26% (556 тыс. кв. м) запланированного на 2023–2025 годы строительства реализуется в «мелкую нарезку», до 1 тыс. кв. м. При этом большая часть таких бизнес-центров (438 тыс. кв. м) из этого объема уже продана или зарезервирована в среднем на 70%, уточнили консультанты.

Только в первом полугодии 2023 года застройщики офисной недвижимости в Москве продали 37 тыс. кв. м розничным покупателям, подсчитали в CORE.XP. Это обусловлено, в частности, перетоком инвестиционного спроса в офисный сегмент из жилого, где цены уже перегреты. Высокий спрос на строящиеся офисы привел к тому, что цены на такие объекты росли гораздо значительнее, чем на уже готовые бизнес-центры. По подсчетам консультантов, с конца 2021 года по июнь 2023 года строящиеся объекты подорожали на 61%, до 413 тыс. руб. за кв. м. В то же время готовые объекты выросли в цене только на 20%, до 341 тыс. руб. за кв. м.

Стремительный рост продаж строящихся бизнес-центров Москвы объясняется серьезным дефицитом строящихся объектов и устареванием существующих коммерческих площадей. В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок ежегодно выходило более 1 млн кв. м офисов, в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По подсчетам Nikoliers, в январе—июне 2023 года объем ввода офисной недвижимости в Москве составил 26,9 тыс. кв. м. Для сравнения: в докризисном 2021 году в первом полугодии было введено 310 тыс. кв. м такой недвижимости.

Текущий рынок показывает, что покупка офиса обеспечивает более высокую доходность от сдачи в аренду, чем доходность в квартирах, отмечает директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Достижимые уровни 8–10% годовых, то есть 10–12 лет окупаемости, что в сравнении с квартирами, которые окупаются около 20 лет, смотрятся интереснее, отмечает он.

Особенно спросом пользуются качественные проекты, которые продаются по договорам долевого участия (214-ФЗ), что гарантирует безопасность вложенных средств как при покупке жилья, говорит Андрей Кухар. Таких объектов на рынке не так много, но среди них — премиальный бизнес-центр GEOLOG2 от девелоперской компании HUTTON.

GEOLOG2 — бизнес-центр класса А, расположенный на юго-западе Москвы. Это один из самых перспективных деловых районов столицы. Стратегически удачное расположение между Ленинским и Севастопольским проспектами обеспечивает удобную транспортную и пешеходную доступность. Бизнес-центр расположен в семи минутах пешком от метро «Калужская». В непосредственной близости проходят шесть крупных магистралей, позволяющих быстро добираться до него из разных точек города. Для всех соседних участков утверждены градостроительные планы, подразумевающие новое строительство и реорганизацию примыкающих к комплексу территорий. Это означает, что в ближайшее время здесь появится масштабный инфраструктурный кластер, который станет новой точкой притяжения на карте Москвы.

Бизнес-центр GEOLOG2 отличается камерностью и органично вписывается в городской ландшафт юго-запада. Архитектурный проект разработало бюро Blank Architects. Проектируя оригинальный фасад, архитекторы вдохновлялись тектоническими сдвигами: части здания смещены относительно друг друга, что добавляет ему экспрессии и подчеркивает строгость линий. Благодаря большой площади остекления и высоким потолкам (3,44–5,6 м) в офисах будет много естественного света.

В 18-этажном бизнес-центре могут разместиться 80 офисов, общая площадь которых составит 17,7 тыс. кв. м. GEOLOG2 спроектирован таким образом, чтобы обеспечить максимальный комфорт резидентов. На первом этаже разместятся ресторан, ритейл-зона, а также лобби с бизнес-гостиной для проведения переговоров, а на втором — фитнес-клуб. Все это позволит сотрудникам с комфортом проводить рабочее время и поддерживать work-life balance.

Чаще всего строящиеся офисы продаются по договору купли-продажи будущей вещи. Но это не защищает покупателей от строительных и инвестиционных рисков. Офисы в GEOLOG2 реализовываются в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве c использованием эскроу-счетов. Проектное финансирование осуществляет банк ВТБ, а генеральным подрядчиком проекта выступает компания ФОДД. «На сегодняшний день это самый прозрачный и безопасный для покупателя способ приобретения строящейся недвижимости»,— отмечает директор по продажам HUTTON Денис Филиппов. Такой способ дает гарантию покупателю, что застройщик получит средства дольщиков только после окончания строительства.

Офисы в GEOLOG2 — это не просто покупка квадратных метров. Это экологичный и безопасный способ сохранить и приумножить свои средства в наиболее перспективном сегменте коммерческой недвижимости.