Столица разогревается

рынок Москвы

Вполне объяснимое праздничное затишье первых двух недель мая столичному рынку недвижимости удалось полностью компенсировать и продемонстрировать по итогам месяца ставший уже привычным рост цен примерно на 1%. Однако аналитики отмечают, что из-за изменений в законодательстве спрос с первичного рынка частично перемещается на вторичный. Следствием может стать всплеск цен в августе.

Послепраздничное оживление

По данным аналитиков, в прошлом месяце на рынке недвижимости наблюдалось небольшое затишье, связанное с майскими праздниками. Так, по сведениям, предоставленным директором отделения управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юлией Гераськиной, в первой половине месяца по московским новостройкам было совершено 39% от всех майских сделок, а оставшиеся 61% — уже после 15 мая. Тем не менее, по словам заместителя гендиректора Первой ипотечной компании Даромира Обуханича, спрос быстро стабилизировался и показатели по объемам квартир и росту цен даже превысили достижения предыдущего месяца. Госпожа Гераськина поддерживает точку зрения коллеги: "Во второй половине месяца с возвращением москвичей к обычному деловому ритму реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась. Темпы продаж с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели".

Несмотря на праздничную специфику и некоторый застой на рынке недвижимости, в мае произошло небольшое плановое повышение цен, коснувшееся тех новостроек, которые пользуются устойчивым спросом. Рост стоимости объектов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" составил 2,5-3%. Но, как уверяют представители девелопера, на спрос это никак не повлияло.

Что же касается средних цифр по рынку первичной недвижимости, то, по мнению маркетолога корпорации "Инком-Недвижимость" Ирины Егоровой, ситуация на рынке новостроек Москвы за прошедший месяц существенно не изменилась. Средний прирост цен остался на прежнем уровне и составил 0,8%. Из изменений, отмечаемых аналитиками, можно выделить то, что, в отличие от предыдущего месяца, в мае не наблюдалось отрицательной динамики изменения цены ни по одному округу. Как и в апреле, максимальный рост средних цен отмечен в ЗАО, где средняя цена предложения квадратного метра составляла $2041, и ЦАО со средней стоимостью $2907 (жилье в этих округах подорожало на 2,3% и 1,75% соответственно). Аналитическая служба ЗАО "Корпорация МИАН" отмечает, что 46% продаж на первичном рынке Москвы в прошедшем месяце составили продажи в панельных домах.

Первичный рынок элитной недвижимости, судя по отзывам риэлтеров, в прошедшем месяце продемонстрировал неплохую динамику. В частности, на строящихся элитных объектах "Авгур Эстейт", по словам коммерческого директора компании Виктора Козлова, цены за месяц выросли в среднем на $200, то есть почти на 4%. Например, средняя цена на первичном рынке недвижимости в Хамовниках, одном из самых дорогих районов столицы, по информации "Авгур Эстейт", возросла на 2,3% (с $7730 до $7908 за 1 кв. м). При этом рост цен не был однозначным — из рассмотренных 18 объектов цена возросла по шести, снизилась по четырем и в восьми осталась прежней. Снижение цены по объекту происходило в основном за счет того, что наиболее дорогие квартиры оказались уже раскуплены. Повышение цены традиционно связано с заметным ростом стоимости объекта по мере увеличения его готовности.

Спрос на самое дорогое жилье продолжает оставаться не слишком высоким, но стабильным, причем часть сделок по-прежнему составляют инвестиционные приобретения — доходность элитного сегмента все еще достигает 15% годовых. По сведениям специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, наибольшим спросом при дефиците предложения пользуются квартиры в ценовом диапазоне от $600 до $1 тыс. За эти деньги потенциальному покупателю могут быть предложены объекты, находящиеся в начальной стадии строительства, в основном бизнес-класса, или вторичные квартиры старого фонда.

На пороге нового всплеска цен

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена предложения квадратного метра на рынке типового вторичного жилья в мае — начале июня увеличилась на 1% и составила $2062. Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 1%, а стоимость квартир в кирпичных строениях увеличилась на 0,7%. Ценовым аутсайдером рынка среди административных округов города, по данным www.arn.ru, в мае, как ни странно, стал ЦАО (средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,2%), а лидером роста — ЮЗАО (+2,1%).

При этом со второй половины апреля и до начала июня наблюдается поступательный рост спроса на жилую недвижимость. Главной тенденцией рынка недвижимости, по мнению аналитиков, стало увеличение числа квартир, по которым внесена предоплата. Если ранее их процент составлял порядка 20-25%, то в мае этот показатель достиг 30-45%. Таким образом, рост числа покупателей, определившихся с объектами для приобретения, составил 15-20%. Пока это никак не сказалось на ценообразовании, однако цены по конкретным объектам заметно растут в течение экспозиции, когда на одну и ту же квартиру появляются несколько покупателей. Другой значимой тенденцией прошедшего месяца стало заметное уменьшение предлагаемых на рынке дешевых объектов.

По мнению аналитиков, особым образом повлияли на рынок вторичного жилья изменения в жилищном законодательстве. С первичного рынка в результате законодательных новаций исчезла часть объектов, не отвечающих новым нормам. Определенное число сделок отложено на будущее, до приведения объектов в соответствие с изменившимися требованиями, поэтому часть спроса с первичного рынка перешла на вторичный.

По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергея Елисеева, с начала года наблюдается небольшой, но устойчивый рост цен на квартиры вторичного рынка недвижимости, составляющий 1-2% ежемесячно. Такие изменения можно назвать традиционными. Тем не менее на рынке происходят глубинные изменения. Баланс спроса и предложения постепенно приходит к конфигурации 2003 года: объемы предложения снижаются, удельный спрос увеличивается, а сроки экспозиции квартир на рынке сокращаются.

Как предполагает господин Елисеев, если нынешняя ситуация сохранится и никаких форсмажорных обстоятельств не произойдет, то в начале-середине августа можно будет ожидать роста цен на вторичные московские квартиры в размере около 3%. В целом рынок приходит к традиционному состоянию 2002-2003 годов, в отличие от нетипичного лета 2004 года. При этом, по словам аналитиков, увеличится и спрос за счет объектов, по которым в мае была внесена предоплата. Тенденция поступательного роста продлится до нового года. Тем не менее это не исключает более активного осеннего роста как спроса, так и цен.