Вложиться в сохранение
Программа
Региональная программа сохранения объектов культурного наследия «Рубль за метр» по-прежнему остается малопривлекательной для инвесторов. Эксперты предлагают ее существенно видоизменить, в частности, передавать бизнесу реставрируемые исторические здания и сооружения не в долгосрочную аренду, а в собственность.
В середине октября в Петербурге завершилась реставрация Александровских ворот Охтинских пороховых заводов. Это второй исторический объект, восстановленный по программе Смольного «Рубль за метр». Работы проводились по заказу НИИ «Химволокно», связанного с УК «Теорема». Отреставрированные Александровские ворота, ранее находившиеся в заброшенном состоянии, будут частью возводимого девелопером жилого квартала в Красногвардейском районе на землях недействующих промышленных предприятий.
В условиях ограниченности
Сама региональная программа «Рубль за метр», также называемая иногда «Памятник за рубль», действует в Петербурге с 2018 года. Кураторами ее являются КГИОП и КИО. Чиновники считают, что данная программа в условиях ограниченности бюджетных средств дает новые механизмы для восстановления и вовлечения в хозяйственный оборот объектов культурного наследия, но признаются, что она не панацея, а только одна из возможностей, которую можно использовать для сохранения памятников. В настоящее время в Петербурге около 10 тыс. зданий, сооружений, архитектурных ансамблей являются ОКН федерального или регионального значения. Приблизительно половина из них находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в реставрации.
Программа «Рубль за метр» предусматривает проведение инвестором-арендатором ремонтно-реставрационных работ исторического объекта находящегося в неудовлетворительном состоянии в период до семи лет. Во время проведения реставрации бизнесмен платит арендную плату в размере, определенном по результатам аукциона. После окончания и приемки работ он получает право на минимальную ставку арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр в год в течение 49 лет.
Правда, объектов культурного наследия, попавших в программу «Рубль за метр», не так уж и много. За период ее действия были переданы бизнесу на реставрацию с предполагаемой арендой в дальнейшем только шесть ОКН. Два объекта из них уже восстановлены. Это здание библиотеки Колобовых на улице Большой Зеленина и Александровские ворота Охтинских пороховых заводов. С другими историческими объектами, попавшими в программу, все несколько сложнее. В частности, видимых работ по восстановлению оранжереи в составе комплекса «Дворцово-парковый ансамбль "Собственная дача"» в Петергофе, дачи Н. М. Кочкина и загородного дома Л. А. Змигродского» в Сестрорецке пока не проводится.
Конюшенное ведомство, шестой исторический объект программы «Рубль за метр», самый крупный и известный среди других, стал и самым скандальным. Аукцион на право реставрировать и арендовать здание проходил в мае этого года. Выиграло торги малоизвестное московское ООО «БахчаСарай», как предполагается, связанное с азербайджанским бизнесменом Годом Нисановым. Однако уже в июне и в последующие месяцы в арбитражный суд обратились другие участники аукциона, посчитавшие, что торги были проведены с нарушениями. По решению арбитража на время судебных разбирательств работы на объекте должны быть заморожены. Кроме того, несколько недель назад свой иск в судебные органы направили и градозащитники. Они считают, что Конюшенное ведомство должно быть исключено из программы «Рубль за метр», реставрация ОКН должна проходить за счет бюджета. Стоит добавить, что это не далеко не первый скандал с Конюшенным ведомством. За последнее десятилетие город неоднократно менял предполагаемых инвесторов объекта и его целевое предназначение, весь этот период историческое здание в центре Петербурга продолжает разрушаться.
В настоящее время подведомственными учреждениями КИО готовится документация для проведения торгов в отношении еще около десятков исторических объектов. Среди них Фабричный поселок в Царском Селе, усадьба А. В. Львовой в Петергофе, жилой дом финской усадьбы в Ушково, здание Пробирной палаты и Пробирного училища на набережной канала Грибоедова. Повторно выставлено на аукцион здание Лечебницы для нервно-душевнобольных А. Э. Бари, торги в марте этого года не состоялись из-за отсутствия заявок.
Минимизируя риски
Эксперты считают, что в текущем формате программа «Рубль за метр» малопривлекательна для инвесторов. Соответственно, она должна быть скорректирована. Специалисты рынка полагают, что программа должна быть более гибкой, включать в себя большее количество исторических объектов с возможностью их передачи не только в аренду, но и в собственность.
По словам генерального директора Российского аукционного дома Андрея Степаненко, бизнес всегда настроен на создание коммерчески успешного проекта, а инвестирование в исторические объекты на условиях аренды едва ли можно назвать таковым.
«Многие исторические здания уже подошли к критической черте разрушения и требуют значительного вложения средств, а получить проектное финансирование возможно только при условии права собственности на объект: под договор аренды за рубль банки кредитов не выдают. Сама реставрация — процесс сложный и затратный не только с точки зрения исполнения всех требований по охране, но и с административной точки зрения. Механизмы согласования реставрации памятников и вариантов их приспособления для современного использования до сих пор не отлажены. Условия зачастую меняются по ходу реализации проекта. Это затратная, долгосрочная, трудно окупаемая инвестиция. Таким образом, для успешной работы с объектами ОКН вопрос собственности становится первостепенным для инвесторов. Исходя из этого вряд ли можно говорить о массовом использовании практики аренды за рубль»,— считает господин Степаненко.
Региональная программа «Рубль за метр» полезна как одно из средств привлечения частных инвестиций к реставрации и приспособлению для современного использования зданий-памятников, отмечает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg). Однако подбор объектов для участия в программе и условия работы ограничивают интерес инвесторов. Так, зачастую арендовать предлагается объекты, которым невозможно найти коммерческого применения: исторические ворота, дворянские дачи. Инвестор-арендатор в этом случае выступает скорее меценатом, чем бизнесменом, который рассчитывает впоследствии на преференции по другим своим стратегическим проектам.
«Также камнем преткновения выступают длинные сроки реализации проекта и высокие риски, возникающие при вхождении в программу. Во-первых, существует риск не успеть согласовать в установленный срок документацию по причине изменений законодательства или из-за протестов градозащитников, что влечет за собой срыв сроков сдачи объекта и расторжение договора аренды без компенсации. Во-вторых, инвестор, вложив собственные средства в реконструкцию, по-прежнему остается арендатором объекта, в связи с чем есть риск расторжения договора и сопутствующих финансовых потерь»,— обращает внимание господин Дуванов.
Оптимальное решение для повышения интереса со стороны инвесторов, добавляет господин Дуванов,— создание системы, которая позволит привлекать к таким проектам не только меценатов, но и более широкий круг лиц. Инвесторам надо дать возможности для работы, для возврата инвестиций, которые они смогут вкладывать в новые проекты реставрации и реконструкции. Все же для среднестатистического инвестора работа с памятниками — это долгосрочный проект с плохо прогнозируемыми инвестициями. «Город и государство могли бы предлагать нефинансовые и финансовые меры поддержки, в частности, например, возможность выкупа здания инвестором в собственность по фиксированной цене после завершения реконструкции»,— полагает эксперт.