На сегодняшний день в Петербурге самое дешевое жилье — это многокомнатная старая квартира. Цена предложения за квадратный метр в качественном старом фонде колеблется от $357 в Невском районе до $426 в Центральном. И тем не менее спрос на эти квартиры неуклонно падает.
Петербург — мировая столица коммуналок. По данным комитета по жилищной политике, от 10 до 13% жилого фонда (от 150 до 200 тысяч квартир) в нашем городе — коммуналки. Высокий процент коммунального жилья связан не столько с процессом уплотнения, который проходил в первые десятилетия советской власти, сколько с историей бывшей столицы. До 1917 года жилищные условия в Петербурге были не лучше теперешних. Значительная часть горожан проживала в тесных, устроенных по коридорному принципу меблированных комнатах. Лишь небольшое число нынешних коммунальных квартир до революции принадлежало отдельным семьям, где вместе с хозяевами жила и прислуга. Только в начале XX века, когда наметился экономический рост и доходы населения стали выравниваться, среднее число комнат в квартирах стало уменьшаться. Перенос столицы в Москву и, как следствие, отток денег из Ленинграда, с одной стороны, предотвратил социалистическое переустройство исторического центра города, а с другой — лишил город средств на массовую реконструкцию жилого фонда.
Еще одна попытка
Попытки решить проблему коммунального жилья предпринимались и при Хрущеве, и при Брежневе. Первому мы обязаны знаменитыми "хрущобами", а второму — старыми домами, выдолбленными и переиначенными изнутри. Кстати, в эпоху застоя реконструкцией старого жилого фонда в Ленинграде занимался Владимир Яковлев, возглавлявший тогда ремонтно-строительное управление. При Горбачеве стали активно застраивать Долгое Озеро, Лахту и Юго-Запад. И все же к концу 1990-х в очереди на получение жилья по-прежнему стояло около 700 тыс. горожан — одна седьмая часть городского населения.
Очередная концепция программы реконструкции и расселения коммунальных квартир, которая призвана к 2010 году полностью избавить Петербург от коммуналок, была одобрена правительством Петербурга в марте текущего года. К концу этого года решено завершить разработку самой программы, использовав так называемый комплексный подход к решению проблемы. Среди реальных мероприятий концепция предлагает урегулировать отношения, связанные с процессом расселения коммуналок, и провести полную инвентаризацию коммунального жилого фонда. Кроме того, предполагается финансовое участие города в этом процессе.
Пока "комплексный подход" присутствует только на бумаге, расселение коммуналок происходит в основном за счет частных инвесторов и самих жильцов. Люди, готовые купить большую старую квартиру, появились в начале 1990-х годов. Во многом благодаря им доля коммуналок в городе уменьшилась почти в два раза (с 22% в начале 1990-х). Однако темп расселения год от года падает. По данным ГУ "Горжилобмен", в 1997 году было расселено 1532 коммуналки, в 1998 году — 1348, в 1999 году — уже лишь 1059, а в 2000 году — всего 720.
Новое лучше старого
По мнению специалистов, падение спроса на коммунальные квартиры связано с тем, что большинство людей, у которых была возможность приобрести роскошную старую квартиру, уже сделали свой выбор. Кроме того, по словам директора агентства "Сантас" Ольги Беловой, потенциальные покупатели поняли, что лишняя площадь им не нужна. Если в 1994-1995 годах было возможно продать огромные апартаменты площадью 300 кв. м, то сейчас самые популярные квартиры — от 120 кв. м до 170 кв. м. Отчасти именно поэтому по-прежнему высоким спросом сейчас пользуются квартиры на Петроградской стороне, которая активно застраивалась в 1900-1910-х годах домами с компактными и удобными апартаментами. Почти все квартиры в так называемых "хороших домах" по Каменноостровскому пр. (например, в домах # 9, # 25, # 26/28) куплены.
Еще одно исключение из правил — "видовые квартиры", прежде всего, на набережных Невы (цены тут доходят до $500-$600 тыс.). Они, впрочем, уже расселены и проданы. Те же, которые остались, известны наперечет всем риэлтерам города. Жилец одной из них, к примеру, сидит в тюрьме, и до его возвращения реализовать квартиру невозможно. В другой девятикомнатной квартире семейство хочет получить за две комнаты $70 тыс., что значительно затрудняет переговоры о продаже. Самый низкий спрос — на большие квартиры, построенные по коридорной системе. Никакой художественной ценности они, как правило, не представляют и все без исключения требуют ремонта.
Среди других возможных причин падения спроса на старые квартиры эксперты называют начало активного жилищного строительства в центре города, прежде всего на Петроградской стороне. А также нынешнюю моду на коттеджи и таунхаузы в черте города. При несколько более высокой цене (около $450 за кв. м) коттеджи, как и новые квартиры, значительно превосходят старый фонд по комфортности.
Спрос падает, цена растет
Парадоксальным образом при отсутствии спроса на многокомнатные квартиры цены на них продолжают медленно расти. За год квадратный метр коммунальной квартиры в среднем подорожал примерно на $40 и стоит около $395. Это связано с тем, что стоимость коммуналки наряду с местоположением и состоянием дома в значительной степени определяется стоимостью ее расселения. И теперешний рост цен на большие квартиры связан с повышенной активностью на первичном рынке и с удорожанием серийных одно- и двухкомнатных квартир. Кроме того, из-за уменьшения числа прямых покупок риэлтеры теряют довольно много на промежуточных издержках и пытаются компенсировать свои затраты увеличением цены.
В оценках перспективы рынка коммунальных квартир эксперты расходятся. Пессимисты говорят о том, что "все заманчивые предложения уже сделаны", "сливки уже сняты" и "интересных квартир почти не осталось". Оптимисты подчеркивают, что с ростом цен на новое жилье вновь наблюдается рост покупательской активности на вторичном рынке. К тому же теперь цены на коммунальное жилье вряд ли достигнут докризисного уровня, когда метр в коммуналке стоил примерно $585-$595 за кв. м.
ДАНИИЛ ЛУРЬЕ