Корреспонденту "Ъ-Дома" Марии Молиной управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт нарисовала типичный портрет покупателя столичного особняка.
— Кто, по вашему опыту, может купить особняк, представляющий собой памятник архитектуры?
— Как правило, в таких зданиях размещают офисы компании, в которых есть специалисты по хозяйственным вопросам,— так скажем, полупрофессиональные риэлтеры. Они обычно и занимаются поиском особняка, привлекая юридические службы риэлтерских агентств. Самостоятельно завершить покупку особняка сложно — на кону обычно стоят миллионы долларов.
— Сколько стоят услуги риэлтеров по поиску памятника архитектуры для заказчика, желающего его купить?
— Комиссия колеблется от 2,5% до 4% от стоимости особняка. Плата за услуги увеличивается, если клиент хочет получить в собственность уникальный объект в центре Москвы с территорией соток в десять. Понятно, что это желание очень сложно воплотить в жизнь. Но, как говорится, любой каприз за ваши деньги. В среднем комиссия составляет 3%, при этом наши юристы делают автоматическую проверку всех документов по объекту, показывая, какую собственность получает заказчик.
— Что требуется от будущего владельца памятника архитектуры?
— Он должен понимать, что в его руках культурно-исторический объект. Это все равно, что покупать антикварную вещь — ты за нее в ответе перед потомками. Наш клиент в Европе однажды купил замок XVI века, не зная, что он находится под охраной государства. В доме не было даже удобств. Потом владелец получил разрешение на постройку дополнительного помещения. Рабочие начали копать и нашли предметы утвари IX века, о находке сообщили в соответствующие органы, приехали археологи и три года копались под окнами. В итоге замок был продан.
— В России таких сложностей не возникает?
— Здесь все намного проще. Но если, не дай бог, при реконструкции вы нашли какие-то черепки, то лучше закопайте их обратно от греха подальше, иначе переезд затянется на долгие годы. Вообще, памятник архитектуры требует гораздо больших вложений, поскольку при реконструкции его надо восстанавливать в первозданном виде. Например, если там была уникальная лепнина, придется нанять реставраторов и восстановить один к одному. Здание надо холить и лелеять. Но так и поступают. Так, внутри проданного сейчас особняка Рябушинского уникальная лестница и потолки — произведение искусства. Вряд ли у хозяев повернется рука нанести урон этому творению Шехтеля. К тому же на перепланировку требуется согласование, которое занимает очень много времени и денег.
— Часто ли соблюдаются требования по сохранности памятника, установленные госструктурами?
— Практически всегда. Как правило, если компания приобретает такое здание, покупка работает на ее имидж, инвестиции значительно выше, чем в обычное строение. Такой особняк приобретают для души.
— Сложно ли приобрести особняк, если он имеет федеральное или местное значение как памятник культуры?
— Как правило, власти хотят продать памятник архитектуры, если у них нет возможности его содержать. Решение о продаже принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ (если дом федерального уровня) или министерством имущественных отношений города Москвы с непосредственным утверждением правительством Москвы (если местного). После этого устраиваются торги, и особняк приобретает тот, кто больше заплатит. Условие покупки — само здание можно перестраивать, но не меняя его и сохраняя историческое и культурное значение.
— Какой набор документов следует оформить при покупке?
--В каждом случае определяется индивидуально. Стандартный набор — договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор аренды земли. И охранная грамота, ее получают вместе с памятником архитектуры. В ней говорится, что здание является памятником и его можно фактически лишь купить-продать, но нельзя изменить его целевое назначение. Например, если это городская усадьба, можно ее отреставрировать, оставить лепнину и фасады в первоначальном состоянии, но бассейн из усадьбы сделать нельзя, и она всегда будет идти с обременением. Если же произойдет несанкционированная перепланировка, это может привести к расторжению договора купли-продажи. То есть не исключено, что власти просто отберут здание. Таких прецедентов еще не было, но есть вероятность, что в любой момент может начаться какой-нибудь показательный процесс, чтобы другим было неповадно.