городское хозяйство
С момента старта в 1990 году проекта строительства Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити" его сопровождают скандалы и интриги: несколько лет длится судебный процесс о хищении средств при строительстве одного из объектов "Москва-Сити", неоднократно менялся состав управляющей компании, с большим трудом подбираются инвесторы. ММДЦ — один из самых масштабных долгостроев столицы: за пятнадцать лет на его территории полностью были сданы только два объекта — торгово-пешеходный мост "Багратион" и офисный комплекс "Башня-2000". Однако идеологи проекта утверждают, что быстро не строился ни один деловой центр мира — и Манхэттен возводили больше полувека.
Главный по центру
Противников у ММДЦ "Москва-Сити" на всех этапах его развития было гораздо больше, чем сторонников. Кулуарно они часами могут рассказывать о проколах ответственных за проект чиновников и хищениях инвесторов. Однако никто, кроме заместителя главы Росприроднадзора Олега Митволя, ни разу открыто не выступил с критикой проекта (господин Митволь летом прошлого года обвинил столичных чиновников в том, что они разрешили строительные работы в районе "Москва-Сити" без экологической экспертизы). Во многом такой расклад объясняется тем, что никто не рискует идти на конфронтацию с главным идеологом проекта, курирующим его вот уже 15 лет — вице-мэром Москвы Иосифом Орджоникидзе.
Близкие к проекту "Москва-Сити" предприниматели уверяют, что именно благодаря Иосифу Орджоникидзе идея строительства ММДЦ не стала утопией. Но они же говорят, что с ним не могут найти общий язык иностранные инвесторы. Например, знаменитый канадский девелопер Альберт Райхман, совладелец Olympia & York, который в 1995 году создал СП с ОАО "Сити" (управляющая компания "Москва-Сити"), собирался инвестировать $98 млн, однако по неизвестным причинам обещания своего не выполнил. Обычно вице-мэр такие заявления не комментирует, хотя и соглашается с тем, что в проект мало верят. "Все эти годы в публикациях был только 1% позитива, остальное — или издевательство, или полная неуверенность в будущем проекта",— говорит он.
Готовые объекты
Строительство первых объектов ММДЦ — "Башни-2000" и моста "Багратион" — было начато в 1996 году. Общий объем инвестиций в эти объекты составил около $100 млн. Первым инвестором проекта стал фонд "Реформа", который возглавлял академик Станислав Шаталин. Мост, который окрестили "мостом в никуда", был введен в эксплуатацию в 1997 году к 850-летию столицы. По плану архитекторов мост длиной 217 м должен был связать две центральные зоны города — жилую и деловую. В будущем нулевой этаж моста будет связан с подземным уровнем ММДЦ и пересадочным узлом метрополитена и мини-метро. В 1997 году, когда умер Станислав Шаталин, фонд прекратил финансирование "Башни-2000" (площадь 60 тыс. кв. м). Городу пришлось выкупить у фонда право на строительство комплекса и заключить с разными инвесторами договоры о соинвестировании — 14 этажей из 27 оказались в частной собственности. Сейчас "Башня-2000" является одним из самых дорогих офисных центров столицы (арендная ставка достигает $1 тыс. за 1 кв. м). Управлением комплекса занимается городская компания ООО "Миосор" (выручка "Миосора" от сдачи в аренду помещений в "Башне-2000" оценивается в $10 млн в год).
Впрочем, в ближайшее время владельцы и арендаторы "Башни-2000" могут смениться. В конце прошлого года московский мэр Юрий Лужков принял решение о создании ОАО "Объединенная энергетическая компания" (ОЭК), в уставный капитал которого было передано в том числе и ООО "Миосор". С помощью ОЭК планировалось консолидировать городские активы для увеличения в дальнейшем городского пакета акций теплосетевой и электросетевой компаний, создаваемых в ходе реформирования "Мосэнерго". По сведениям из источников в правительстве Москвы, "Миосор" внесли в ОЭК без ведома департамента по внешней политике, ответственного за проект ММДЦ. "Отцы ОЭК выбрали в городе самое лучшее — 'Башню-2000'. Дай бог, чтобы и их работа была такой же успешной",— прокомментировал создание энергокомпании Иосиф Орджоникидзе. По данным "Ъ-Дома", в ближайшее время часть площадей в "Башне-2000" будет продана одному из нынешних арендаторов. Правда, ни в ОАО "Сити", ни в "Миосоре" эту информацию официально не комментируют.
Инвесторы в поисках идей и денег
Со времени сдачи в эксплуатацию моста и "Башни-2000" и до 2003 года в ММДЦ не произошло ни одного значимого события. В апреле 2003 года общественный градостроительный совет при мэре Москвы утвердил архитектурные решения по арендным участкам и составил список инвесторов. Они найдены практически на все участки первой очереди ММДЦ, кроме участков #14 и #16. Постановлением правительства Москвы 14-й участок был передан ЗАО "Кэпитал Сити Девелопментс" (дочернего предприятия "СТ Групп") и пока закреплен за ним, как и участки #2 и #3. Не до конца ясна и судьба участка #16 — инвестора нет, пока предполагается строительство парковки на 4,5 тыс. машиномест.
С инвесторами ММДЦ городские власти порой обходятся довольно бесцеремонно. К примеру, в декабре вышло постановление правительства Москвы об изъятии 15-го участка (площадью 1,02 га) у ОАО "Сити" и строительстве на этой территории правительственного комплекса. "Для изъятия земли необходимо веское основание, а также выплата равноценной компенсации. Об изъятии участка нас официально не уведомляли, что является нарушением процедуры. Если же окажется, что уровень компенсаций будет несоразмерно меньше стоимости этого участка с учетом его возможностей, то это станет предметом для дискуссии",— заявил тогда топ-менеджер группы SPI Андрей Скурихин (группа SPI через аффилированные структуры владеет 31% акций ОАО "Сити"). В "Сити" не дают официальных комментариев по поводу того, что будет с этим участком дальше, однако, по сведениям из источников в компании, сейчас идут переговоры о нескольких вариантах компенсации, в том числе о передаче "Сити" участка площадью 5,5 га на набережной Тараса Шевченко. Здесь можно построить малоэтажные таунхаусы общей площадью 70 тыс. кв. м. Интересно, что постановлением правительства Москвы от 2001 года этот участок уже отдавался в ведение управляющей компании, однако прежнее руководство "Сити" не успело вовремя оформить договор аренды с Москомземом.
Один из наиболее масштабных объектов "Москва-Сити", башню "Россия" (общая площадь — 498 тыс. кв. м), сначала планировалось построить на участках #17 и #18. Позже ее передвинули на 16-й участок. Сейчас и вовсе рассматривается вариант переноса "России" во вторую очередь строительства. Планировалось, что башня будет сдана в конце 2006 года, однако недавно Иосиф Орджоникидзе заявил, что "торопиться с этим объектом не стоит — слишком велик риск, что на рынок будет выброшено слишком большое количество офисных площадей".
Аналогичная история произошла с ЗАО "Кэпитал Сити Девелопментс", которая собирается возводить площадь с дворцом бракосочетания на участках #2 и #3 (общая площадь участка — 2,08 га, общая площадь возводимых зданий — 101 438 кв. м). Эти участки компания "СТ Групп" выкупила у канадца Райхмана. Из источников, близких к акционерам, стало известно, что компания не собирается инвестировать в ММДЦ и ведет с предпринимателем Львом Леваевым переговоры о продаже ему прав на ЗАО "Кэпитал Сити Девелопментс" за $40 млн (права аренды 1 га в ММДЦ стоят в среднем $6 млн). Комментировать эту информацию в обеих компаниях отказались. Если Лев Леваев договорится с "СТ Групп", то план строительства другого объекта в "Москва-Сити" — центрального ядра — может существенно измениться.
Центральное ядро расположено на участках #6, #7 и #8 на площади в 5,1 га. Заказчиком строительства выступает ГУП "Центр-Сити". Подземная часть центрального ядра возводится за счет городского бюджета: уже построено семь подземных этажей, включая комплекс мини-метро со станцией "Международная". По информации ГУП "Центр-Сити", стоимость проведенных работ составила около $150 млн. Наземная часть будет состоять из торгово-развлекательного комплекса, пятизвездной гостиницы и киноконцертного зала на 6 тыс. мест. Строительство гостиницы ведет торгово-промышленная компания "Меркурий". Центральное ядро планировалось достроить в конце 2007 года. Однако в конце прошлого года инвестор Moscow City Center (действующий через ТД "Перекресток") отказался от участия в проекте. Он собирался финансировать строительство наземной части комплекса, а взамен получить 90 тыс. кв. м торговых площадей. Одним из кредиторов проекта неофициально называют Альфа-банк. Однако, как сообщил источник в московском правительстве, Альфа-банк отказался финансировать проект. Впрочем, официального подтверждения этой информации в пресс-службе Альфа-банка получить не удалось.
Тогда же о желании инвестировать в центральную часть "Москва-Сити" заявил израильский бизнесмен Лев Леваев. Принадлежащая ему компания Africa Israel Investment Ltd разработала новую архитектурную концепцию центрального ядра. В январе мэр Москвы подписал распоряжение о проведении конкурса на право строительства наземной части центрального ядра площадью 150 тыс. кв. м, за исключением гостиницы.
По словам гендиректора ГУП "Центр-Сити" Бориса Ланцмана, аукцион должен пройти до конца апреля, инвестор должен иметь банковские гарантии на $300 млн. Впрочем, столичные девелоперы говорят, что этот объект экономически невыгоден — инвестору придется выкупать подземную часть центрального ядра, что может обойтись примерно в $200 млн.
Активные строительные работы в ММДЦ ведут только две компании — турецкая Enka и ЗАО "Северная башня" (дочерняя структура ОАО "Северсталь"). В октябре прошлого года Enka открыла первую очередь "Башни на набережной" (площадью 17 тыс. кв. м). Общий объем инвестиций оценивается в $200 млн, на данный момент компания вложила около $50 млн. Все площади уже сданы в аренду. В "Северной башне", объем инвестиций в которую должен составить $170 млн, работы пока на нулевом цикле, инвестор вложил больше $20 млн.
Остальные инвесторы тоже не торопятся осваивать свои участки. Корпорация Mirax Group нашла источники финансирования для строительства башни "Федерация" только в начале этого года — кредит в размере $250 млн ей выделил Внешторгбанк. "Капитал Груп" с комплексом "Город столиц" еще находится в стадии разработки архитектурного проекта. ЗАО "Техинвест" также завершает разработку проекта офисного комплекса.
По словам руководителя департамента коммерции и управления недвижимостью ОАО "Сити" Натальи Ореховой, в зависимости от сложности проекта, который предполагается реализовать на том или ином участке, срок действия инвестиционного соглашения составляет от 6 до 18 месяцев. За это время инвестор должен получить необходимые согласования и разрешение на строительство, а также выкупить опцион. Если он укладывается в срок, с ним заключается договор аренды земельного участка.
Трудности переходного периода
Участники рынка по-разному оценивают перспективы развития ММДЦ. Специалисты риэлтерской компании Knight Frank говорят, что привлечение к проектированию таких компании, как Strabag, Bovis и Samsung Constraction, позволит в итоге построить высококлассные объекты. "Проект состоит из множества участков, каждый из которых разрабатывается разными девелоперами, некоторые из них имеют опыт девелопмента, а некоторые нет. И многие из них зависят от системных вещей, которые может предоставить только город",— говорит глава отдела офисной недвижимости Colliers Олег Мышкин.
С этим мнением согласны и инвесторы, и представители "Сити". Например, из-за нехватки электроэнергии проблемы с ведением работ возникали у турецких строителей. Сейчас электроснабжение объектов ММДЦ осуществляет ОАО "Мосэнерго" (лимит отпускаемой мощности — 12 МВт, в 2005 году потребности увеличатся еще на 6 МВт). Общая мощность ТЭЦ для ММДЦ после окончания строительства должна составить 260 МВт электрической и 470 ГКал тепловой энергии. Наблюдатели говорят, что при ведении активных строительных работ недостаток электроэнергии может парализовать "Москва-Сити". Правда, в феврале мэр Москвы Юрий Лужков одобрил проект строительства в "Москва-Сити" второй очереди ТЭС; инвестором проекта стал ГУП "ВО 'Технопромэкспорт'". Другой недостаток ММДЦ — большой разброс сроков сдачи разных объектов. Enka уже ввела в эксплуатацию первую очередь офисного комплекса, в конце этого года введет вторую, а, к примеру, башня "Россия" будет построена не раньше 2008-2009 годов. То есть арендаторам, въехавшим в готовые помещения, придется еще долго работать фактически на стройплощадке.
БЭЛА ЛЯУВ
Долгостройка века
Строительство "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 100 га, из которых 60 га прежде были пустырем. "Москва-Сити" развивается на двух территориях: первая очередь — на участке от Экспоцентра до Третьего транспортного кольца (ТТК), вторая очередь — от ТТК по набережной Москвы до Белорусского моста. Еще около 7 га расположены на набережной Тараса Шевченко. Общий объем площадей, запланированных к сдаче до 2007 года, составит предположительно 1,8 млн кв. м, из них более 1 млн кв. м офисных, около 190 тыс. кв. м элитного жилья и более 500 тыс. кв. м — торгово-развлекательные площади. По предварительным оценкам, объем инвестиций на реализацию проектов первой очереди ММДЦ составит около $2,5 млрд. На сегодняшний день освоено примерно $800 млн. Управление проектом осуществляет АО "Сити", оно же является заказчиком всех объектов ММДЦ, включая дороги и инженерные коммуникации, строящиеся за счет городского бюджета. "Сити" также принадлежат права аренды 15-го и 20-го участков ММДЦ, часть площадей построенного в ММДЦ офисного центра "Башня-2000", 17% акций ЗАО "Ситтекс" (занимается эксплуатацией зданий в ММДЦ), 25% акций "Сити-Энерго" (развитие системы энергоснабжения на территории ММДЦ) и 40% акций компании "Аква-Сити Палас".