Кризис 2022 года привел к серьезным изменениям на пермском рынке жилья. Подорожали стройматериалы, на фоне повышения ипотечных ставок и снижения платежеспособности населения серьезно упали продажи новостроек. Сейчас девелоперы фиксируют небольшое оживление рынка, но вынуждены стимулировать продажи разными способами. По мнению участников рынка, заметного роста продаж новостроек можно ожидать если не осенью, то хотя бы к концу года.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Как сообщил BG директор аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач, первичное жилье в Перми с начала года подорожало на 18,6% — на конец июня новостройки в краевой столице стоили в среднем 102,6 тыс. за 1 кв. м. Темпы роста цен на вторичное жилье значительно отстали: за полгода «вторичка» подорожала на 6% — до 81,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Отметим, что в конце декабря 2021 года первичное жилье в городе стоило около 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м, вторичное — 77,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
В июне на первичном рынке к продаже предлагалось примерно 6,7 тыс. квартир — объем предложения не изменился по сравнению с началом года. Количество продаваемых квартир на вторичном рынке с начала года увеличилось на 12% (до 3,7 тыс.).
Аналитики PAN City Group обнародовали сходные данные по динамике цен. По сведениям PAN City Group, цена новостроек в Перми с начала года по июль подросла на 18,3% (с 86,5 тыс. руб. до 102,4 тыс. руб. за 1 кв. м), цена «вторички» — на 5,7% (с 77,1 тыс. руб. до 81,5 тыс. руб. за 1 кв. м).
Финансовая нагрузка на застройщиков в связи с повышением ключевой ставки выросла, а стройматериалы подорожали не только из-за роста курса валюты, но и из-за перестройки логистических цепочек. В марте в регионе наблюдался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты по ранее одобренным условиям. В апреле ситуация кардинально переменилась: продажи жилья, большая часть которых совершалась с помощью ипотеки, остановились из-за повышения ипотечных ставок (максимальный размер ключевой ставки ЦБ РФ в марте-апреле достигал 20%). Продажи квартир в новостройках упали, по разным оценкам, на 70–95%. Алексей Скоробогач отметил, что рост цен на жилье прекратился в апреле.
Из-за нестабильной ситуации на рынке некоторые застройщики перенесли запуск новых проектов на более поздний срок. В частности, «Талан», получивший в декабре 2021 года три разрешения на возведение домов возле ТРЦ «Планета», до сих пор не приступил к строительству этих объектов. В компании сообщали, что проект ЖК находится в разработке. «Девелопмент-Юг» перенес начало строительства ЖК «Мы» в Кондратово. В компании «ПЗСП» тоже пересмотрели некоторые планы, объяснив это перебоями в поставке оборудования, прежде всего импортного. В компании подчеркнули, что сдают свои объекты в срок. По данным «Ясно девелопмент», группа не переносит сроки запуска новых домов. «Сейчас три объекта находятся в стадии проектирования, один из них планируем вывести на рынок до нового года»,— заметили в строительном холдинге.
Дорогое строительство Руководитель Пермьстата Владимир Белянин рассказал, что стоимость строительства жилья за полгода в крае выросла на 18,5%. «Если по итогам 2021 года она составляла 40,8 тыс. руб. за 1 кв. м, то в первом полугодии 2022 года показатель увеличился до 48,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В немалой степени на это повлияло удорожание стройматериалов. Более всего выросли цены на лакокрасочные материалы — в 1,6 раза, ПГС — на 28%, ферросплавы — на 26%, керамическую плитку для внутренней облицовки стен — на 26%, трубы стальные водогазопроводные — на 24%»,— уточнил Владимир Белянин. В отличие от большинства подорожавших изделий, стоимость товарного бетона за полгода снизилась на 13%. Региональные производители повысили цены на стройматериалы на 11,2%.
Чтобы не допустить дальнейшего роста цен, пермские застройщики пытаются сократить издержки. Например, переходят на стройматериалы китайских и турецких производителей. В выигрышном положении оказался пермский застройщик ПЗСП, который самостоятельно производит большую часть стройматериалов. Компания работает также над повышением эффективности и снижением издержек. Со своей новостройкой на ул. Докучаева, 23, ПЗСП стал участником нацпроекта «Повышение производительности труда». При возведении этого дома девелопер в полтора раза сократил сроки и значительно снизил издержки на строительство.
Гендиректор компании «Кортрос-Пермь» Анатолий Маховиков считает, что эффективной мерой снижения себестоимости строительства девелоперами является переход на «умное проектирование». «Умное проектирование» учитывает множество нюансов, вплоть до раскладки материалов, снижающей стоимость работ. Удешевить строительство может и применение новых материалов. «Это разные виды утеплителей, отделочные, конструктивные материалы. Надо смотреть новые предложения на рынке стройматериалов, которые, не ухудшая потребительские качества, позволят снизить себестоимость и сделают жилье более доступным»,— пояснил гендиректор «Кортрос-Пермь».
Строить без спроса Серьезным ударом для строительной отрасли стало снижение продаж жилья в апреле этого года. «Резкий спад продаж мы зафиксировали в первой половине весны, потом ситуация стабилизировалась на минимальных уровнях, и с начала июля мы видим рост количества обращений. Но он только начался и еще не вернул продажи на прежние уровни»,— рассказали в строительной компании «Ясно девелопмент».
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев заметного повышения спроса на жилье после апрельского падения рынка не увидел. Собеседник констатировал «небольшое повышение интереса» покупателей к новостройкам после понижения ипотечных ставок. По словам руководителя департамента маркетинга застройщика «ПМД» Артема Савельева, по сравнению с апрелем продажи компании к сегодняшнему моменту выросли примерно на 70%. При этом некоторые объекты на старте показывали очень высокие продажи, например ЖК «Грин Парк» на проспекте Парковом, 56.
Стимулировать продажи застройщикам помогают такие инструменты, как льготная ипотека, программа для IT-специалистов, семейная ипотека. Застройщики также активно предлагают собственные акции: отделку «под ключ», сезонные скидки, предложения для семей с детьми (скидка за каждого ребенка) и прочее. Еще одним эффективным способом, повышающим продажи, участники рынка называют субсидирование ипотеки, когда застройщик вместе с банками субсидирует покупателям ставку. Алексей Ананьев из АН «Респект» рассказал, что московские строительные компании давно используют этот инструмент. В Прикамье субсидирование ставки впервые применили в 2009 году, но за это время механизм не стал так же широко использоваться на региональном рынке, как в столичных городах. «Пермские застройщики очень аккуратно подходят к использованию субсидированной ставки. Может быть, у кого-то нет опыта или для них это новый, пока не освоенный инструмент. Не вижу, чтобы после февральских событий (начала СВО на Украине.— BG) застройщики стали массово предлагать субсидированную ипотеку»,— рассуждает господин Ананьев.
Артем Савельев из ПМД полагает, что в 2022 году этот инструмент стал более распространенным среди пермских девелоперов, чем ранее. Застройщики в последние два месяца стали активно предлагать покупателям и рекламировать субсидирование ипотеки. Среди распространенных ставок — 0,01% и 0,1%. «Мы предлагаем субсидированную ставку в 3%. Эта ставка закладывается в стоимость квартиры, которая обойдется примерно на 400 тыс. руб. дороже. Часть компенсационного взноса, который застройщик платит банку за пониженную ставку, он берет на себя. Переплачивая 400 тыс. руб. при покупке квартиры с помощью субсидированной ставки, потребитель получает долгосрочную выгоду в виде сниженного процента и ежемесячных платежей»,— подчеркнул господин Савельев.
В ПЗСП считают, что основной мерой стимулирования продаж компании стала именно программа субсидированной ипотеки в размере 0,1% на весь период строительства. «Мы реализовали ее в партнерстве с крупнейшими банками одними из первых, и на сегодняшний день готовим линейку расширения продуктов с льготной субсидированной ставкой ипотеки. Участники акции получают ипотечный кредит под 0,1% годовых, тем самым они значительно экономят на ежемесячном платеже и за срок выплаты ипотеки получают выгоду в несколько миллионов рублей»,— рассказали в ПЗСП.
«Ясно девелопмент» тоже предлагает разные виды субсидированных ставок. Сейчас компания старается снизить финансовую нагрузку для покупателей в период строительства и предлагает условия от 0,1%. Девелопер также предлагает программы субсидирования ставок на весь период кредита. «Мы используем механизм субсидирования продолжительный период, сейчас он стал более гибким как для покупателя, так и для застройщика»,— заметили в компании.
Навстречу покупателю Аналитики PAN City Group полагают, что в ближайшие полгода цены на жилье стабилизируются на текущем уровне, объем сделок восстановится на первичном, а затем и на вторичном рынках.
Артем Савельев из ПМД ожидает осеннего роста продаж. «Это стандартная ситуация, когда осенью, с началом нового делового сезона, люди выходят из отпусков и берутся за решение повседневных задач, среди которых и решение жилищного вопроса. В конце года многие получают стимулирующие выплаты, завершается срок размещения средств на депозитах. Анонсировано, что программа льготной ипотеки (по ставке 7% годовых) будет действовать до конца этого года, это также простимулирует спрос»,— резюмировал руководитель департамента маркетинга ПМД.
Руководитель АН «Респект» Алексей Ананьев считает, что осенью к потребителям вернется интерес к приобретению жилья, но существенного роста продаж ожидать не стоит. Это эксперт объясняет отставанием платежеспособного спроса от значительного роста цен, произошедшего в регионе за последние два года. Кардинальные изменения на рынке новостроек могут начаться только в IV квартале 2022 года или в I квартале 2023-го. «Цены должны пойти навстречу покупателю и немного снизиться»,— подчеркнул гендиректор АН «Респект».