Больше ВРИ

Свободу современных подмосковных дачников и владельцев земельных участков распоряжаться загородным имуществом ограничивает плата за смену вида разрешенного использования земли. По закону в Московской области она возникает, если новое назначение участка предполагает новое строительство. На практике собственники могут получить уведомление о начислении в сумме 10% от кадастровой стоимости, даже если не начинали стройку.

Виды разрешенного использования (ВРИ) установлены для каждого земельного участка согласно территориальной зоне, а их перечень внесен в классификатор. Плата за изменение ВРИ рассчитывается с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка до и после смены ВРИ. Она законна, но не все собственники знают о ее существовании, а о ее начислении не предупреждают, если приходится менять ВРИ.

Собственник земельного участка площадью 9 соток в Балашихе через два года после смены ВРИ получил почтовое уведомление о начислении платы в 593 тыс. руб. «Участки были одним домовладением, которое когда-то разделили на несколько соседей, я их выкупил, объединил и обратился в МФЦ, чтобы поменять вид разрешенного использования с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "для индивидуального жилищного строительства". Ответ был неожиданным. При подаче заявления в МФЦ на изменение ВРИ никто не предупреждал, что может взиматься плата»,— рассказал он.

В администрации Истры владельцам участков «под дачное строительство», которые уведомили власти о намерении построить дом, указали на необходимость поменять ВРИ на «для индивидуального жилищного строительства». Кадастровая стоимость земли не поменялась, а через год обоим собственникам пришли уведомления о начислении 606 тыс. и 620 тыс. руб., говорится в решении Истринского городского суда. В процессе судебного разбирательства истцы выяснили, что в их случае менять ВРИ было необязательно, дом можно было строить и при стартовом ВРИ, а оформить — с помощью юриста.

По словам руководителя юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаза Кучембаева, с 1 января 2014 года в Московской области плата за изменение ВРИ в размере 10% от кадастровой стоимости участка начисляется за каждое изменение, даже если кадастровая стоимость не меняется или становится меньше. «Этот порядок конфликтует с законодательной логикой, согласно которой плата за изменение ВРИ определяется с учетом разницы между фактической и планируемой кадастровой стоимостью»,— обращает внимание юрист.

Плата обычно возникает, если собственник планирует оформить внесенные или планируемые изменения на участке. Например, чтобы зарегистрироваться на даче, она должна получить статус жилого дома, для этого нужно изменить вид разрешенного использования. Менять ВРИ приходится также в случаях оформления строительства, изменения границ участка или просто уточнения наименования ВРИ в связи с изменением законодательства. При средней кадастровой стоимости участка, на котором можно построить индивидуальный дом, в 600 тыс. руб. за сотку для участка в 10 соток плата составит те же 600 тыс. руб.

Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка существует только в Москве и области. Такое положение было введено во втором чтении при принятии закона о присоединении Новой Москвы. Менять ВРИ собственник может по заявлению без согласования с властями. До недавнего времени плата за изменения ВРИ начислялась только после смены, что делало ее неожиданностью для получателя соответствующего уведомления. «Сейчас в Московской области плату стараются взыскать до смены ВРИ»,— отмечает Алмаз Кучембаев.

В механизме начисления существуют исключения, под которые подпадают изменения ВРИ с целью «приведения в соответствие»: если участок переводят из малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных домов и садовых домов) в ИЖС, садоводство и ведение дачного хозяйства. В этом случае участок, ВРИ которого изменен, должен быть поставлен на кадастровый учет, а изменение ВРИ направлено на приведение в соответствие классификатору. Самостоятельно, без помощи юриста, без необходимых знаний реализовать такую схему сложно.

Второй случай, когда плата за смену ВРИ не может быть начислена,— отсутствие установленной кадастровой стоимости участка в ЕГРН. «По общему правилу при отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости отсутствует база для исчисления налога»,— указывает юрист.

Противоречие действий исполнительной власти в части начисления платы за ВРИ законодательству было с момента введения платы, но в прошедшие пять лет сформировался тренд на защиту землевладельцев. В одном из разбирательств Мосгорсуд признал, что изменение с «коттеджной застройки» на «индивидуальную жилую застройку» не является изменением ВРИ. Есть отдельные дела, в которых суды отказываются взыскивать плату за ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта или изменения региональных градостроительных документов.

«Можно идти до конца и оспаривать плату, если сумма слишком большая, чтобы как минимум получить отсрочку»,— отмечает Алмаз Кучембаев. По его словам, несмотря на негативную судебную практику (решения не в пользу истцов), есть достаточно оснований, которые можно использовать в судебном споре. Так, плата за ВРИ, по его мнению, противоречит одновременно Гражданскому, Налоговому, Земельному и Градостроительному кодексам. «По ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и землей, и они могут осуществляться свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законные интересы других лиц. По ЗК и ГСК любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В НК нет такого регионального налога»,— уверен юрист.

Если оспорить плату не удалось, можно снизить кадастровую стоимость участка через суд, что приведет к снижению платы за ВРИ. «Еще один вариант — заранее обращаться к юристу, потому что есть случаи, когда не обязательно менять ВРИ»,— указывает Алмаз Кучембаев. Так, чиновники часто просят поменять ВРИ в ответ на уведомление о планируемом строительстве. Но есть и другие пути узаконить строительство частных домов — это дачная амнистия и суд.