Свободу современных подмосковных дачников и владельцев земельных участков распоряжаться загородным имуществом ограничивает плата за смену вида разрешенного использования земли. По закону в Московской области она возникает, если новое назначение участка предполагает новое строительство. На практике собственники могут получить уведомление о начислении в сумме 10% от кадастровой стоимости, даже если не начинали стройку.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Виды разрешенного использования (ВРИ) установлены для каждого земельного участка согласно территориальной зоне, а их перечень внесен в классификатор. Плата за изменение ВРИ рассчитывается с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка до и после смены ВРИ. Она законна, но не все собственники знают о ее существовании, а о ее начислении не предупреждают, если приходится менять ВРИ.
Собственник земельного участка площадью 9 соток в Балашихе через два года после смены ВРИ получил почтовое уведомление о начислении платы в 593 тыс. руб. «Участки были одним домовладением, которое когда-то разделили на несколько соседей, я их выкупил, объединил и обратился в МФЦ, чтобы поменять вид разрешенного использования с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "для индивидуального жилищного строительства". Ответ был неожиданным. При подаче заявления в МФЦ на изменение ВРИ никто не предупреждал, что может взиматься плата»,— рассказал он.
В администрации Истры владельцам участков «под дачное строительство», которые уведомили власти о намерении построить дом, указали на необходимость поменять ВРИ на «для индивидуального жилищного строительства». Кадастровая стоимость земли не поменялась, а через год обоим собственникам пришли уведомления о начислении 606 тыс. и 620 тыс. руб., говорится в решении Истринского городского суда. В процессе судебного разбирательства истцы выяснили, что в их случае менять ВРИ было необязательно, дом можно было строить и при стартовом ВРИ, а оформить — с помощью юриста.
По словам руководителя юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаза Кучембаева, с 1 января 2014 года в Московской области плата за изменение ВРИ в размере 10% от кадастровой стоимости участка начисляется за каждое изменение, даже если кадастровая стоимость не меняется или становится меньше. «Этот порядок конфликтует с законодательной логикой, согласно которой плата за изменение ВРИ определяется с учетом разницы между фактической и планируемой кадастровой стоимостью»,— обращает внимание юрист.
За что приходится платить
Плата обычно возникает, если собственник планирует оформить внесенные или планируемые изменения на участке. Например, чтобы зарегистрироваться на даче, она должна получить статус жилого дома, для этого нужно изменить вид разрешенного использования. Менять ВРИ приходится также в случаях оформления строительства, изменения границ участка или просто уточнения наименования ВРИ в связи с изменением законодательства. При средней кадастровой стоимости участка, на котором можно построить индивидуальный дом, в 600 тыс. руб. за сотку для участка в 10 соток плата составит те же 600 тыс. руб.
Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка существует только в Москве и области. Такое положение было введено во втором чтении при принятии закона о присоединении Новой Москвы. Менять ВРИ собственник может по заявлению без согласования с властями. До недавнего времени плата за изменения ВРИ начислялась только после смены, что делало ее неожиданностью для получателя соответствующего уведомления. «Сейчас в Московской области плату стараются взыскать до смены ВРИ»,— отмечает Алмаз Кучембаев.
Анализ фактически начисленной и прогнозной платы за изменения вида разрешенного использования земельного участка*
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
*Анализ проведен в 2021 году на основании данных о фактически начисленной плате за изменение ВРИ, с учетом кадастровой стоимости по данным Росреестра за период с июня 2019 года по июнь 2020 года.
**Для случаев изменения вида разрешенного использования земельных участков до 1 января 2019 года.
Источник: Министерство имущественных отношений Московской области.
В механизме начисления существуют исключения, под которые подпадают изменения ВРИ с целью «приведения в соответствие»: если участок переводят из малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных домов и садовых домов) в ИЖС, садоводство и ведение дачного хозяйства. В этом случае участок, ВРИ которого изменен, должен быть поставлен на кадастровый учет, а изменение ВРИ направлено на приведение в соответствие классификатору. Самостоятельно, без помощи юриста, без необходимых знаний реализовать такую схему сложно.
Второй случай, когда плата за смену ВРИ не может быть начислена,— отсутствие установленной кадастровой стоимости участка в ЕГРН. «По общему правилу при отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости отсутствует база для исчисления налога»,— указывает юрист.
Дачники не отступают
Противоречие действий исполнительной власти в части начисления платы за ВРИ законодательству было с момента введения платы, но в прошедшие пять лет сформировался тренд на защиту землевладельцев. В одном из разбирательств Мосгорсуд признал, что изменение с «коттеджной застройки» на «индивидуальную жилую застройку» не является изменением ВРИ. Есть отдельные дела, в которых суды отказываются взыскивать плату за ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта или изменения региональных градостроительных документов.
Скинуться на благоустройство
Чтобы продолжить строительство
За два года плата за смену ВРИ для девелоперов выросла раза в три-четыре. Застройщики не практикуют судебные споры, чтобы снизить или опротестовать начисления, потому что деньги идут на развитие и создание качественной городской среды. Но один из способов сэкономить — привлечение партнера, у которого есть льгота на смену ВРИ.
В период 2020–2022 годов плата за смену ВРИ для московских застройщиков существенно выросла. «Рост составил от 20% до 300%. Самый значительный — в ТиНАО»,— говорит исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский. По его словам, ранее была существенная разница в плате за смену ВРИ для участков в собственности и аренде. «Застройщики активно этим пользовались при принятии решений по участку. Часто получалось, что выкупить участок и поменять ВРИ было выгоднее, чем оставлять его арендованным. Сейчас эта разница нивелирована»,— поясняет он.
В декабре 2021 года правительство Москвы утвердило новый порядок расчета платы за смену ВРИ для девелоперов, владеющих участками на праве собственности. Для арендаторов действуют механизмы, введенные в 2020 году.
Актуальный порядок не устанавливает конкретные фиксированные ставки (или их «коридоры»). Их величина определяется индивидуально, в том числе с учетом кадастровой стоимости участка (текущей и после изменения ВРИ), коэффициента изменения цен на жилье (устанавливается департаментом городского имущества на основании данных Росстата), коэффициента месторасположения площадки, общей площади объекта капитального строительства, его стоимости. «Поэтому однозначно оценить, насколько изменилась плата за смену ВРИ, достаточно трудно. В некоторых случаях она могла вырасти как минимум на 50%»,— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Юристы утверждают, что плату за смену ВРИ взимают только в Московской агломерации. Несмотря на то что плата узаконена, с ее существованием спорит ряд положений Гражданского, Градостроительного, Налогового и Земельного кодексов. Это создает основание для споров, но девелоперы ими практически не пользуются. Несмотря на то что рост расходов их не радует, а в текущих условиях может повлиять на сокращение объемов коммерческой недвижимости. «Для жилья это менее чувствительно»,— отмечает Владислав Преображенский.
Девелоперы нашли плюс в существовании платы. «Деньги за смену ВРИ, поступающие в городской бюджет, идут в том числе на создание комфортной городской среды и инфраструктуры, которые в свою очередь являются неотъемлемой частью объектов жилой застройки. Качественное окружение формирует привлекательность, а значит, и высокий спрос на дома, то есть работает и для застройщиков»,— объясняет господин Преображенский.
Он считает, что плата позволяет городу в кризисных ситуациях отрегулировать «просадку» спроса на рынке жилья и офисов и снизить цену на объект. «Благодаря этому инструменту московские промышленные предприятия могут арендовать земельные участки по льготной ставке — за 1 рубль в год. Это снижает издержки бизнеса и повышает скорость создания рабочих мест, в чем заинтересован город»,— резюмирует он. По словам Надежды Коркки, именно этим пользуются девелоперы для снижения платы за ВРИ — привлекают в проект застройщика, имеющего льготу на смену ВРИ в рамках программы создания мест приложения труда.
«Можно идти до конца и оспаривать плату, если сумма слишком большая, чтобы как минимум получить отсрочку»,— отмечает Алмаз Кучембаев. По его словам, несмотря на негативную судебную практику (решения не в пользу истцов), есть достаточно оснований, которые можно использовать в судебном споре. Так, плата за ВРИ, по его мнению, противоречит одновременно Гражданскому, Налоговому, Земельному и Градостроительному кодексам. «По ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и землей, и они могут осуществляться свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законные интересы других лиц. По ЗК и ГСК любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В НК нет такого регионального налога»,— уверен юрист.
Если оспорить плату не удалось, можно снизить кадастровую стоимость участка через суд, что приведет к снижению платы за ВРИ. «Еще один вариант — заранее обращаться к юристу, потому что есть случаи, когда не обязательно менять ВРИ»,— указывает Алмаз Кучембаев. Так, чиновники часто просят поменять ВРИ в ответ на уведомление о планируемом строительстве. Но есть и другие пути узаконить строительство частных домов — это дачная амнистия и суд.