Порядка 40% сделок на первичном рынке жилой недвижимости Кубани обеспечивают инвесторы, констатируют брокеры и застройщики региона. Самыми популярными объектами для частных инвестиций являются компактные квартиры на побережье и в краевом центре. У кубанских новостроек не становится меньше покупателей — спрос по-прежнему превышает предложение. Дефицит объектов не позволит ценам на жилье остановиться, а тем более упасть, однако быстрых сверхдоходов квартирным инвесторам, вероятно, ждать не стоит
Эксперты не видят предпосылок для снижения себестоимости строительства жилья и, как следствие, снижения цен на недвижимость
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Эксперты не видят предпосылок для снижения себестоимости строительства жилья и, как следствие, снижения цен на недвижимость
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Незыблемый актив
В 2021 году в Краснодарском крае было продано более 150 тыс. квартир и домов. Значительный процент в этой цифре приходится на инвестиционные объекты, рассказывает частный брокер по продаже недвижимости на Черноморском побережье, инвестиционный консультант Денис Веснин.
«В 2021 году многим инвесторам повезло купить квартиры по относительно приемлемым ценам первого полугодия. Так, в Сочи инвесторы совершили около 50% от общего числа сделок, в Геленджике и Анапе около 30%, в Новороссийске около 20%»,— говорит эксперт.
По его словам, в данный момент наиболее популярные города для инвестиций — Новороссийск и Краснодар. Цена за квадратный метр в целом по краю существенно выросла, и те, кто привык инвестировать в Сочи и Геленджик, теперь переориентировались на Новороссийск, где ценам пока есть куда расти. Те, кому не хватает на Новороссийск, покупают квартиры в Краснодаре.
«Довольно часто инвестиционные квартиры покупают частные инвесторы, прибегая к ипотеке. Люди стараются заработать на заемных средствах. Такой подход имеет право на жизнь, но здесь очень важно рассчитать свои силы: какой платеж комфортен, сколько месяцев инвестор планирует держать этот объект? Нужно рассчитать, будет ли эта формула прибыльной с учетом переплаты по ипотеке»,— добавляет Денис Веснин. С учетом пересмотра ставок по ипотечному кредитованию в 2022 году — такой подход кажется еще более рискованным.
По словам первого заместителя генерального директора строительной компании «ЮгСтройИмпериал» Станислава Николенко, в высоколиквидных объектах на старте продаж инвестиционная активность может доходить до 50%. В среднем доля инвесторов может составлять от 20 до 40% в проектах, которые имеют хорошую инвестиционную привлекательность.
В СК «Неометрия» говорят, что большую часть квартир в жилых комплексах компании покупают не с целью инвестирования, а для постоянного проживания всей семьей. «Исключение составляют лишь Сочи и Новороссийск. Но доля квартир, которые покупатели приобретают с целью инвестирования, в этих городах выросла незначительно. В Сочи таких объектов было реализовано в 2021 году всего на 4% больше, чем годом ранее, в Новороссийске рост составил около 10%»,— говорит генеральный директор СК «Неометрия» Надежда Барачина. Она добавляет, что повышенный спрос на недвижимость в Краснодарском крае наблюдался два последних года и был связан с выгодными условиями ипотечного кредитования и пандемией коронавируса, когда многие россияне решили инвестировать в недвижимость в южных регионах страны с развитой инфраструктурой и мягким климатом.
Коммерческий директор строительной компании DOGMA Павел Петров отмечает, что в связи с повышением цен и поднятием ключевой ставки наблюдается снижение покупательской способности в целом по стране, покупатели более тщательно подходят к покупке квадратных метров.
По мнению управляющего партнера федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадима Камалова, тема инвестирования в недвижимость потеряла смысл несколько лет назад: «С введением эскроу-счетов и проектного финансирования ту маржу, которую раньше забирали инвесторы, теперь забирает банк. Раньше системные инвесторы выкупали этажи в новостройках с использованием дисконта от застройщика, сейчас строительным компаниям нет смысла продавать квартиры со скидкой». По словам Вадима Камалова, сегодня в жилую недвижимость вкладываются обычные покупатели с целью заморозить личные сбережения, так как покупка квартир перестала быть способом получения сверхприбыли. В свою очередь инвесторы переориентировались на коммерческую недвижимость
Старший аналитик Информационно-аналитического центра «Альпари» Анна Бодрова говорит, что, исходя из того, что до сих пор неопределенны перспективы пандемии — закончится ли эта драма на штамме «омикрон» или будут еще эпизоды,— сложно прогнозировать будущее инвестиций в реальный сектор, в частности в недвижимость. Но, по ее словам, по-прежнему относительно привлекательно смотрится приобретение жилой недвижимости на этапе строительства посредством эскроу-счетов с целью перепродажи квартиры после завершения стройки.
Деньги хранят в «однушках»
Самыми востребованными объектами жилой недвижимости в Краснодарском крае являются эргономичные квартиры в проектах с развитой инфраструктурой. При этом квартиры площадью от 90 кв. м стремительно теряют популярность. Кроме того, эксперты считают, что в ближайшие годы интерес покупателей-инвесторов будет завоевывать новый формат — коттеджные поселки.
«Фактор экономической успешности инвестиций зависит от того, насколько ликвидным будет объект после сдачи дома. Есть несколько определяющих факторов инвестиционной привлекательности. Начиная от самого объекта, включая расположение города, региона. Также важен тип квартиры. Как правило, это лоты небольшой площади: студии, однокомнатные, компактные евродвухкомнатные квартиры. Заканчивая циклом строительства: основная инвестиционная активность приходится на старт продаж или на начальные этапы строительства. Инвестор сегодня предпочитает проекты комплексной застройки. Чем более насыщенная инфраструктура, тем дороже сможет продать объект инвестор»,— говорит Станислав Николенко.
По его словам, определением качества жизни становится городская среда со школами, детскими садами, поликлиниками и прогулочными зонами, фитнес-центрами и креативными местами общественного пользования. Поэтому квартиры в домах «точечной застройки» либо в проектах с отсутствующей инфраструктурой или непродуманной логистикой будут пользоваться наименьшей популярностью.
Павел Петров также считает, что для инвестора привлекательна комплексная застройка вместе с социальными объектами, парковыми зонами возле жилых комплексов. Учитываются видовые характеристики проекта и его локация, развитая многопрофильная инфраструктура.
«Что касается рынка недвижимости в целом, то потеряют популярность квартиры в старом фонде, так как предпочтение покупатели отдают новым домам с развитой инфраструктурой, расположенным вблизи транспортных узлов. Если рассматривать новые ЖК, то можно выделить несколько критериев. Это квартиры с нестандартной планировкой, округлой и треугольной формами, из-за трудности зонирования и нерационального распределения пространства. Квартиры с большой площадью — из-за роста цен и повышения ключевой ставки на такие квартиры спрос не будет высоким. Квартиры без отделки тоже теряют популярность, что прослеживается уже несколько последних лет, так как цены на услуги по ремонту и стройматериалы высокие. Покупатель видит ощутимую выгоду при покупке квартиры с ремонтом от застройщика»,— заключает господин Петров.
«Высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры и студии. Однако здесь необходимо отметить, что покупатели, приобретающие недвижимость для себя, также довольно часто выбирают именно однокомнатные квартиры в качестве первого собственного жилья, квартиры для детей или родителей»,— отмечают в СК «Неометрия».
Денис Веснин говорит, что в приморских городах популярностью пользуются квартиры, которые подходят под длительную и посуточную аренду. В большинстве случаев это студии и однокомнатные квартиры. «А вот в Геленджике отмечается острый дефицит двухкомнатных квартир. Многие семьи рассматривают покупку квартиры для жизни у моря и сталкиваются с тем, что квартиры в достойных жилых комплексах уже распроданы, а новые дома не строятся в условиях моратория. Поэтому те инвесторы, которые вложились в двухкомнатные квартиры, продают их с большим плюсом. Такая же ситуация сложилась с трехкомнатными квартирами в Сочи»,— отмечает брокер.
Кроме того, по его словам, любопытно наблюдать, как происходит подмена понятий. Традиционно двухкомнатной считалась квартира, в которой есть кухня и две полноценные комнаты. Сейчас же мы часто слышим термин «евродвушка»: это квартира, в которой большая кухня (чтобы поместилось дополнительное спальное место) и одна комната. Нередко такие квартиры называют двухкомнатными, чтобы позиционировать их в более выгодном свете. В условиях дефицита полноценных двухкомнатных квартир они также пользуются спросом. В 2022 году, по мнению Дениса Веснина, просядут продажи квартир большой площади, от 90 кв. м. «Их перевесят достойные предложения в сегменте загородной недвижимости. Люди будут выбирать жизнь в собственном доме вместо покупки 100-метровой квартиры в многоэтажке. Этому также будут способствовать комфортные ипотечные программы под покупку и строительство загородного дома. Новый для нашего края формат коттеджных поселков будет постепенно завоевывать интерес определенного сегмента покупателей»,— считает господин Веснин.
Дефицит удержит цены
Краснодарский край занял четвертое место в рейтинге регионов по объему жилого строительства в январе 2022 года, говорится в исследовании Единого ресурса застройщиков. Общая площадь жилых единиц составила 7,8 млн кв. м. В регионе строятся 690 домов. Средняя площадь жилых помещений составила 45,8 кв. м. Стоимость одного «квадрата» в кубанских новостройках в среднем составляет 86,2 тыс. руб. (по другим оценкам, цена давно превышает 100 тыс. руб.). В 2022 году стоимость квадратного метра еще подрастет за счет ряда факторов.
«В нынешних реалиях мы не прогнозируем скачкообразных изменений цен, которые обычно подогреваются факторами внешней среды. Как, например, карантин или ипотека с господдержкой. При этом Краснодарский край и Краснодар — это такая локация, где история не знает случаев снижения цен на недвижимость. А учитывая рост цен на строительные материалы и рабочую силу, появление объектов инфраструктуры и благоустройства, соблюдение ответственным девелопером вновь принятых законов, предъявляющих более высокие требования к качеству при строительстве жилой недвижимости,— можно смело говорить, что стоимость жилья планомерно повышается. Такой стабильный прогноз роста цен всегда будет гарантом успешных вложений, как для частного лица, так и для инвесторов»,— говорит Станислав Николенко.
Отвечая на вопрос, как поток инвестиций в недвижимость влияет на ее цену и доступность для людей, действительно нуждающихся в жилье, Станислав Николенко говорит, что это далеко не единственный индикатор ценообразования: «Здесь несколько составляющих, такие как проектное финансирование, себестоимость строительства (работ и стройматериалов). Сегодня застройщик не требует от покупателя оплаты полной стоимости единовременно, поэтому доступность жилья в первую очередь определяется условиями ипотечных программ. Поэтому фактор доступности определяется не только ценой квадратного метра, а соразмерностью доходов потребителя, доступностью банковских продуктов, доступностью ипотечного кредитования и самим продуктом, который выберет потребитель».
Денис Веснин констатирует, что в 2021 году сразу несколько факторов разогнали цены на рынке: «Несомненно, активные действия инвесторов стимулируют рост цен, это неизбежно. Есть много ситуаций, когда промедление в принятии решения оборачивалось для семьи необходимостью увеличивать бюджет покупки с помощью ипотеки и других инструментов. Но нужно отметить, что появляются предложения субсидированной ипотеки, ипотеки без первоначального взноса, индексация суммы материнского капитала и дополнительные субсидии для многодетных семей. Все это помогает людям приобрести подходящее жилье».
В 2022 году эксперт прогнозирует, что рост цен на недвижимость на Черном море продолжится. Он не будет столь стремительным, как в прошлом году, но тенденция сохранится. «Сейчас, в межсезонье, мы наблюдаем относительную стагнацию, на рынке спокойно. Но это временное явление. С приходом сезона будет расти спрос, а за ним — и цены. Стоимость квадратного метра в Сочи и Геленджике, на мой взгляд, сейчас на максимуме, но в условиях дефицита объектов снижаться не будет. В Новороссийске и Анапе ценам еще есть куда расти»,— отмечает брокер.
«Прямой зависимости ценообразования от инвестиций в недвижимость нет. На увеличение стоимости жилья в 2021 году повлиял целый ряд факторов. Во-первых, сильно подорожали строительные материалы. В Краснодарском крае, например, рост цен составил от 20 до 120% на отдельные категории строительных материалов. Во-вторых, свою роль сыграло увеличение тарифов на грузоперевозки стройматериалов. Важный момент — на большинстве рынков в сфере девелопмента мы не наблюдаем переизбытка предложения, наоборот, есть некий дефицит. Так, ограничительные меры на строительство в отдельных городах Краснодарского края приводят к постепенному сокращению предложений в новостройках»,— рассуждает Надежда Барачина. Она также считает, что в ближайшее время снижения стоимости на рынке жилья не прогнозируется, поскольку себестоимость остается высокой и продолжает показывать положительную динамику. «В Краснодарском крае ситуация с ценами на строительные материалы такая же сложная, как и по всей России. Отдельные виды товаров стоят даже дороже, чем в других регионах страны. Поэтому мы пока не видим предпосылок для снижения себестоимости и, как следствие, снижения цен на недвижимость»,— заключает госпожа Барачина.