Проект «Ставка - 22» предлагает дайджест наиболее крупных объектов недвижимости Прикамья, возведение которых начнется или закончится в 2022 году. В обзор включены наиболее крупные и значимые для региона коммерческие и государственные объекты недвижимости. При составлении дайджеста учитывалось мнение экспертов регионального рынка недвижимости. Многие из указанных ниже объектов регулярно обсуждаются в СМИ. Некоторые из крупных государственных строек, вошедших в подборку, входят в перечень объектов, которые необходимо завершить к 300-летнему юбилею Перми.
Крупнейшие объекты, строительство которых начнется в 2022 году:
1. Краевая инфекционная больница
Действующая инфекционная больница в Перми находится в центре города, на ул. Революции, 61. Объект морально и физически устарел, больница состоит из четырех деревянных бараков 1913 года постройки, в которых лежат пациенты, и четырех кирпичных зданий. Новая больница разместится на ул. Космонавта Леонова, 84, подрядчиком выбрано ООО «ЖБК-Строй». Стоимость проекта — 2,1 млрд руб., из них 1 млрд руб. выделен в рамках федеральной поддержки. Объект будет включать административно-хозяйственный и лечебный корпуса с амбулаторно-консультативным отделением. Больница рассчитана на 232 койко-места, амбулаторно-диагностическое отделение — на 80 посещений в смену.
Недавно проект первого этапа возведения больницы получил положительное заключение госэкспертизы. «Сейчас отправили заявку на получение разрешения на строительство. Подрядчик на площадке уже ведет подготовительные работы. Кроме того, сразу поданы документы на госэкспертизу по проекту второго этапа»,— рассказал глава пермского минстроя Андрей Колмогоров. После получения разрешения на строительство подрядчик приступит к выполнению основных строительных работ на объекте. Сдать объект должны в III квартале 2023 года.
2. Новый онкоцентр
В микрорайоне Камская долина, на ул. Маршала Жукова, краевые власти собираются построить новый онкоцентр на 570 мест. Проект реализуют в рамках концессионного соглашения. «Компания Philips уже проектирует эти объекты, и наша задача — в следующем году выйти на стройку»,— заявил глава региона Дмитрий Махонин сегодня во время декабрьского прямого эфира на телеканале «ГТРК Пермь».
Концессионером медицинского объекта готова выступить группа компаний «МедИнвестГрупп» (ГК «МИГ»). Весной 2021 года ГК направила в краевой минэк пакет документов с предложениями по разработке проектной документации и строительству объекта. Согласно планам компании, медучреждение будет состоять из 4–5 корпусов. Оно будет оснащено новейшим, высокотехнологичным оборудованием. Общая стоимость строительства онкодиспансера — около 10,7 млрд руб. Предполагается, что общий срок действия концессионного соглашения составит 35 лет. При этом сразу после ввода в эксплуатацию объект передадут в краевую собственность. Оказание услуг в онкодиспансере останется бесплатным и доступным населению по полисам ОМС.
3. Художественная галерея
Новое здание художественной галереи разместится на ул. Советской, 1, на территории культурного кластера «Завод Шпагина». Проект входит в число строек к юбилею города. Сейчас галерея расположена в Спасо-Преображенском соборе. С момента ее открытия в 1932 году объемы коллекции увеличились более чем в 25 раз, а выставочные площади остались прежними. Посетителям показывают только 1,5% всей коллекции. Общая площадь нового здания составит 21,6 тыс. кв. м. Подряд на разработку рабочей документации и строительство здания получило турецкое ООО «ЛимакМаращСтрой». Общая стоимость контракта — 4,2 млрд руб. Ввести объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2023 года. Как сообщало properm.ru, недавно проект галереи прошел госэкспертизу.
На время строительства нового здания галерея перевезет часть фондов в арендованный корпус завода «Телта». По данным интернет-газеты «Текст», переезд фондов уже начался. «Это необходимая мера, поскольку запасники наши переполнены, и помимо этого мы освобождаем два помещения для богослужений Пермской епархии, поскольку все-таки находимся в здании Спасо-Преображенского кафедрального собора»,— рассказала изданию директор Пермской художественной галереи Юлия Тавризян.
4. Второй гипермаркет «Леруа Мерлен»
Первый гипермаркет стройматериалов «Леруа Мерлен» открылся в Индустриальном районе Перми в конце 2017 года. Через некоторое время стало известно о планах французского ритейлера открыть в краевой столице второй магазин. Весной 2020 года стало известно, что его разместят на Иве, где застройщик «Девелопмент-Юг» ведет комплексное освоение территории. Реализацией проекта занимается ООО «Ива-Инвест». Проектирование объекта завершится во II квартале 2022 года. Ввод гипермаркета в эксплуатацию намечен на IV квартал 2023 года.
В новом гипермаркете «Леруа Мерлен» запустят магазин-склад dark store, ориентированный на выдачу онлайн-заказов. Для этого ООО «Ива-Инвест» увеличит площадь участка под ТЦ с 5 га до 5,85 га. Число парковочных мест у магазина вырастет с 750 до 800.
5. Краевая музыкальная школа
Объект входит в перечень строек к 300-летию Перми. Выпускники краевой музыкальной школы смогут продолжить обучение в ведущих консерваториях, вузах и колледжах страны. Школа на 350 мест разместится в микрорайоне ДКЖ. Объект предполагает учебный корпус с концертно-репетиционным комплексом и интернатом на 100 мест для иногородних учащихся 12–17 лет. Школа запроектирована в виде О-образного четырехэтажного здания со встроенной прямоугольной частью. Главный фасад будет выходить на ул. Папанинцев. С внутренней стороны галереи под стеклянным козырьком расположится амфитеатр на 172 места для проведения мероприятий на открытом воздухе. Строительство необходимо начать 20 декабря 2021 года и сдать объект к 3 апреля 2023 года.
Недавно краевые власти определили победителя аукциона на возведение объекта. Подряд получила компания из Татарстана ООО «Фортэкс» за 1,84 млрд руб.
Крупнейшие объекты, строительство которых закончится в 2022 году:
1. МФЦ «Эспланада»
Один из крупнейших многофункциональных торгово-развлекательных комплексов, которые когда-либо строились в Перми. Возведение объекта на ул. Петропавловской, 73а, началось в апреле 2020 года. Девелопером выступает ГК «Проспект» из Екатеринбурга, партнер проекта — сетевой девелопер Mallino Development Group. Генподрядчиками стали компании АО «Нью-Граунд» и «ЛимакМаращСтрой». В первой очереди центра разместятся продуктовый супермаркет «Перекресток», развлекательная зона с кинотеатром и парком развлечений для детей, операторы общепита, галерея международных и федеральных брендов. Во второй очереди МФЦ запланированы пятизвездочная гостиница, в третьей тоже будет располагаться торговая галерея. К 2024 году строительство комплекса площадью 164,8 тыс. кв. м планируется завершить.
Первая очередь МФЦ «iMALL Эспланада» должна была открыться 29 декабря, однако к этой дате разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было получено. По данным ГК «Проспект», техническое открытие «iMALL Эспланада» состоится в последнюю декаду января 2022 года.
2. ТЦ «Магнат»
Торговый центр на ул. Монастырской, 2б, начали строить несколько лет назад. За это время девелопер объекта успел посудиться с региональными властями за право завершения постройки. Само здание не раз получало отрицательные отзывы общественности из-за своего внешнего облика. Сначала девелопер объекта — ООО «Спартак» бизнесмена Гагика Назаряна — получил разрешение на строительство трехэтажного ТРЦ площадью почти 5 тыс. кв. м, но объект не завершили. Через суд компания получила новое разрешение на строительство, по нему здание стало уже шестиэтажным. С 2018 года краевые власти пытались добиться сноса ТЦ «Магнат». В 2020 году экспертиза показала, что оснований для демонтажа постройки нет. Здание соответствовало проекту и строительным требованиям, в 2020 году суд признал объект законной постройкой.
Достроить «Магнат» планировалось до конца 2021 года, однако пока что здание в эксплуатацию не ввели. По проекту ТЦ площадью 10,4 тыс. кв. м будет иметь 22 машино-места на автостоянке. По данным информированных источников, сейчас застройщик завершает последние работы в центре. Кроме того, девелопер решил изменить внешний облик торгово-офисного центра. На фасаде «Магната» появятся арочные конструкции, на здании разместят архитектурную подсветку. После завершения строительства ТЦ будут сдавать в аренду.
3. «Пермские термы»
Компания «Пермские термы» собирается открыть первую очередь своего оздоровительного банного центра на ул. Героев Хасана, 42, в марте 2022 года. Площадка будет состоять из 17 видов разных бань и саун, трех открытых и трех закрытых бассейнов, большой зоны отдыха на открытом воздухе. Один из комплексов «Пермские термы» разместится на месте бывшего завода ЖБИ по ул. Героев Хасана, 42, другой — на участке в районе улиц Целинной и Туркина. Третий комплекс возведут в Березниках, на пересечении улиц Свердлова и Мира. Краевой совет по предпринимательству и улучшению инвестиционного климата присвоил статус приоритетного инвестпроекту «Пермские термы».
Самой крупной долей в ООО «Пермские термы» владеет бывший председатель краевого правительства, бизнесмен Николай Бухвалов (25%). В числе собственников компании бывший гендиректор АО «ЭР-Телеком Холдинг», председатель совета директоров IT-компании Андрей Семериков, его брат Алексей Семериков, Борис Демин и Алексей Санников. Кроме термального комплекса, на площадке бывшего завода ЖБК-1 компания господина Бухвалова АО «ЖБК-1» собирается строить масштабный мультиплекс площадью 15 тыс. кв. м. Заключен контракт на проектирование объекта, точные сроки возведения комплекса не сообщаются.
4. Историческое здание «Лабазы» на ул. Монастырской, 3
В этом году планируется завершить строительные и реставрационные работы в историческом здании «Лабазы» на ул. Монастырской, 3. Двухэтажное здание является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения. Объект был построен в первой половине XIX века. В XIX веке здание принадлежало купцам Киселевым и И. И. Любимову, в начале XX века объект также находился в частной собственности. В советское время постройку использовали власти. За эти годы здание несколько раз перестраивалось.
В 2020 году по заказу компании «Агропроф» здание подверглось реставрации с элементами приспособления для современного использования. Существующую постройку демонтировали, чтобы воссоздать объект. Над проектом работал архитектор-реставратор Геннадий Воженников. После завершения работ здание «Лабазы» будет двухэтажным, с мансардным этажом. Проект вызвал общественный резонанс. Некоторые представители общественности негативно высказывались о проводимых работах, считая, что вместо исторического здания появится новодел.
Геннадий Воженников пояснил, что во время работы над проектом архитекторы проанализировали аналоги лабазов в разных городах Прикамья. Указанный проект реставрации выполнили на основании аналогов зданий. Вся документация была представлена в профильные органы власти для получения необходимых разрешений. После ввода здания в эксплуатацию начнется внутренняя отделка объекта, добавил господин Воженников.
5. Муниципальный бассейн в Мотовилихе
В конце 2022 года в Перми планируется завершить возведение муниципального бассейна на ул. Гашкова, 20а. «В современном трехэтажном здании площадью 4,5 тыс. кв. м будут расположены плавательный и развлекательный бассейны, тренажерный зал, зал единоборств и сауна»,— сообщал мэр города Алексей Демкин в своем официальном аккаунте в Instagram.
Весной 2020 года пермские власти выбрали подрядчика для возведения муниципального бассейна на ул. Гашкова, 20а. Контракт стоимостью 206,6 млн руб. получило ООО «Экспертпроектстрой», однако позднее договор с компанией расторгли из-за невыполнения обязательств. Другой подрядчик — организация «Урал-Инвест» — приступил к выполнению работ в 2021 году.
Эксперты и жители Перми неоднократно жаловались на нехватку бассейнов в краевом центре. Как ранее отмечали в региональном минспорта, по программе городских властей практически в каждом районе Перми будет построен 25-метровый бассейн для тренировочного процесса спортсменов начальной подготовки, а также для оздоровления населения.
ОПРОС:
ЧЕГО ВЫ ЖДЕТЕ ОТ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В 2022 ГОДУ?
Министр строительства Пермского края Андрей Колмогоров:
— Адресная инвестиционная программа определяет приоритеты работы министерства на ближайшую перспективу. Она недаром называется адресной: здесь конкретно прорабатывается каждый объект — в привязке к территории, финансовом обеспечении проекта. В рамках АИП ведется реализация большинства социально значимых проектов.
Сейчас в регионе идет активное проектирование и строительство объектов образования. В работе на ближайшие годы — и крупные объекты здравоохранения, культуры, спорта. Сейчас в программе более ста объектов по разным сферам: от строительства небольших сельских врачебных амбулаторий до краевой инфекционной больницы. В перечень также включены приоритетные объекты при подготовке к 300-летию Перми. Например, в ближайшее время начнется строительство краевой музыкальной школы, проектируются новая сцена оперного театра, региональный центр фигурного катания, началось возведение спортивного стадиона «Энергия».
На эти цели направлено серьезное федеральное и региональное финансирование, эти объекты очень ждут жители. Программа рассчитана не на один год, это наш стратегический документ. Его реализация способствует повышению качества жизни жителей всего края.
По предварительным прогнозам, в 2021 году в крае впервые введено 1,4 млн кв. м жилья. Ранее показатели составляли порядка 1 млн кв. м. Перед нами стоит задача – к 2030 году нарастить объемы до 1,6 млн кв. м, при этом не только в Перми, но и в других территориях края. Для этого совместно с муниципалитетами разрабатываются программы строительства жилья по вовлечению новых земельных участков. Площадки должны быть обеспечены как транспортной, так и инженерной инфраструктурой.
Владимир Стрельников, управляющий ВТБ в Пермском крае:
2021-й был во многом рекордным для банковского сектора, прежде всего – в сфере розничного кредитования и особенно ипотеки. Наши результаты – выше рыночных. Розничный кредитный портфель ВТБ в Пермском крае с начала года вырос на 15% и превысил 72 млрд рублей. По итогам 2021 года, клиенты ВТБ в нашем регионе оформили жилищные кредиты на сумму 18,4 млрд рублей, что на 20% выше результата за 2020 год. На такую динамику повлияли отложенный из-за пандемии спрос, рекордно низкий уровень ставок в первом полугодии, а также активный ввод новых девелоперских проектов.
Банк России в течение прошлого года несколько раз повышал ключевую ставку, в результате ее значение выросло вдвое. Это не могло не отразиться на стоимости всех кредитов, в том числе ипотечных. В 2022 году под влиянием макроэкономики ситуация на ипотечном рынке продолжит меняться. Ставки по жилищным кредитам у ключевых банков стали двузначными. При этом, несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики регулятора, мы решили не менять условия для участников льготных госпрограмм. Семьи с детьми по-прежнему могут оформить жилищные кредиты в ВТБ со ставкой от 4,7% (от 4,3% для ДФО), ставка по ипотеке с господдержкой сохраняется на уровне от 5,75%.
Мы рассчитываем, что спрос на ипотеку будет поддерживать развитие строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления программы государственной поддержки. В случае ее сохранения объем выдач всех банков может снова превысить 5 трлн рублей по стране, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года.
Отметим, что даже в условиях роста ставок ипотека остается основным способом улучшения жилищных условий для большинства российских семей. Ее оформление даже по ставкам около 10% на горизонте 9–10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) комфортнее для заемщика, чем желание собрать средства и потом приобрести жилье за свой счет. Кроме того, у клиентов сохраняются возможности снизить переплату по ипотеке, например – за счет подачи заявки на кредит онлайн, сервиса безопасных расчетов и электронной регистрации сделки. В ВТБ при использовании этих опций в совокупности заемщик может получить скидку до 0,6 процентного пункта по ставке. Этот дисконт можно суммировать со специальными предложениями в рамках партнерских программ банков и застройщиков при приобретении новостроек. Вариантов таких спецпредложений на рынке достаточно. Сейчас клиенты ВТБ до 40% ипотечных сделок на новостройки оформляют именно в рамках партнерских программ.
Директор Research & Decisions Регина Давлетшина:
— Как показали последние два года, собственники недвижимости неохотно меняют взгляды и подходы к ведению бизнеса даже в условиях существенных изменений. 2022 год должен стать годом отсутствия каких-либо ярких тенденций. Факторов падения, как и роста, почти нет.
За 2021 год цена на рынке торговой недвижимости выросла на 4,9%, что почти в два раза ниже уровня инфляции. На офисном рынке рост составил 6,8% — также ниже инфляции. Это говорит о некоторых стагнационных процессах. Однако они не проявлены значительно, и, скорее всего, не проявятся и в 2022 году. Рынок недвижимости по-прежнему выступает инвестиционно привлекательным, но пока коммерческий сегмент существенно проигрывает сегменту новостроек. Однако спрос на хорошие объекты есть всегда. 2020 год может стать годом «перетряхивания» инвестиционных портфелей в сфере недвижимости. Возможен переход из одного инструмента инвестирования в другие, в том числе в недвижимость.
На рынке новостроек нас ожидает стабилизация цен, также высоковероятен откат по цене назад. Это может произойти как к концу полугодия, так и к концу года, либо даже в 2023 году. Вторичный рынок более устойчив и сбалансирован. Здесь ожидается умеренный рост цен в пределах инфляции. Ожидается сокращение темпа прироста ипотечных кредитов, рост процентных ставок по ним.
Гендиректор УК «Труменс Групп» (управляет
ТЦ «Галерея») Елена Денисова:
— На рынке коммерческой недвижимости в 2022 году можно будет наблюдать следующие тенденции:
— рост стоимости новых объектов, связанный с ростом себестоимости нового строительства, а также с инфляционными ожиданиями инвесторов. Соответственно, «вторичная» коммерческая недвижимость также будет расти в цене. Думаю, годовой рост будет в пределах 5–10%. Основными факторами, сдерживающими рост цены на «коммерцию», являются постоянно растущая стоимость владения недвижимостью, стагнация, а в некоторых секторах и снижение уровня арендных ставок, что увеличивает срок окупаемости недвижимости в среднем до 12 лет;
— рост спроса и, соответственно, стоимости качественной складской недвижимости. Существенно выросли и продолжают расти арендные ставки. Сейчас новый складской комплекс можно сдать в среднем за 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Спрос и цены на складскую недвижимость будут продолжать расти все последующие годы;
— открытие новых торговых центров «Планета» и «Эспланада» существенно «откусит» трафики выходных дней (трафик из областных городов) у существующих ТЦ и «размоет» выручку торговых сетей в целом. Конечно же, это не будет способствовать росту арендных ставок в торговых центрах. Местным индивидуальным предпринимателям все тяжелее вести торговлю, и они будут продолжать сокращать количество торговых объектов. Устойчивее всего будут чувствовать себя специализированные сегменты торговли, среди которых нет сильной конкуренции;
— стабильно высокий спрос на качественные офисные помещения в центральных районах города. Средняя ставка составляет 9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, и снижаться она не будет. Это связано с ограниченным предложением хороших офисных помещений на рынке;
— в связи со стремительным изменением города меняются и центры деловой и торговой активности. Отсутствие парковок или, наоборот, появление (перенос) остановочного комплекса, строительство дороги, социальных (школа, больница, сквер) объектов, жилых комплексов существенно сказывается на изменении арендных ставок и, как следствие, стоимости недвижимости. Правая сторона Компроса, от Камы до улицы Ленина, так же как и левая его сторона, от Ленина до Героев Хасана, стоит дороже, чем противоположная, почти в два раза. Центральная улица Ленина также «разрезается» Комсомольским проспектом: ставки на улице Ленина от Разгуляя до Компроса ниже, чем на всей ее остальной части. Многие ответы на данные вопросы понятны и связаны с организацией городских транспортных потоков. Поэтому очень важно быть в курсе и анализировать градостроительную повестку в городе.
Аналитики PAN City Group:
— Растет потребность в складских помещениях и распределительных центрах, что задает тренд развития сегмента складской недвижимости. Большая часть складов сегодня возводится по принципу built-to-suit — строительство складов под конкретного заказчика.
По итогам 2021 года средние ставки аренды офисной и торговой недвижимости в Перми не показали выраженного роста. Рост арендных ставок в ТЦ будет зависеть от восстановления посещаемости. Незначительный рост арендных ставок на офисные помещения ожидается в случае стабилизации эпидемиологической обстановки. Ставки аренды на качественные складские объекты продолжат расти.
Тренды на рынке жилой недвижимости:
— ставки по ипотечному кредитованию продолжат расти;
— субсидирование ипотеки от застройщиков для поддержания темпов продаж;
— предпосылок для снижения цены в 2022 году нет: на стоимость нового жилья по-прежнему влияет в первую очередь рост себестоимости строительства.