Участки под застройку элитной недвижимостью в Петербурге практически закончились, и перед девелоперами Петербурга сегодня в полный рост встал вопрос создания новых локаций, которые бы со временем могли приобрести статус премиальных. Но, как говорят эксперты, на пути создания новых локаций девелоперы могут совершить ряд ошибок, которые серьезно снизят класс проекта.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
По мнению экспертов, с точки зрения выбора локации для строительства премиальной жилой недвижимости стоит ориентироваться на факторы, влияющие на выбор покупателя. Среди них одно из важнейших мест занимает мобильность с точки зрения близости к центру города, основным деловым центрам и объектам культурного назначения, а также образовательных средних и высших учебных заведений.
Сегодня для покупателей недвижимости бизнес- и элитного сегмента также важны такие факторы, как наличие в окружении парковых зон, близость к воде, собственные набережные, наличие велодорожек и зон отдыха. Это в том числе подтверждает тенденцию к стремлению покупателей к природному окружению и комфортному уединению, даже проживая в городе.
Сегодня Петроградский район остается главной локацией премиальной недвижимости. Но, несмотря на то, что на данный момент более 63% от общего премиального объема экспозиции приходится на Петровский, остров свой потенциал практически исчерпал. Дефицит земли уже обращает внимание застройщиков на другие островные территории. На данный момент в городе есть несколько островных территорий, пригодных для реализации интересных премиальных девелоперских проектов, считают эксперты. «Первый — активно развивающийся Васильевский остров. Сейчас локация является одной из самых престижных в Петербурге. Ее потенциал сосредоточен в западной части острова — территории "Гавань", где благодаря редевелопменту могут появиться новые жилые и коммерческие объекты, а также набережные и общественные пространства»,— считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. По ее мнению, премиальные проекты могли бы быть актуальны на Матисовом острове, а также Ново-Адмиралтейском острове — в случае принятия городом политического решения о перебазировании Адмиралтейских верфей. «Данные локации отличаются хорошим видом на Васильевский остров, пешей доступностью метро, близостью исторического центра»,— говорит она.
Правда, замечает эксперт, большинство из вышеперечисленных площадок пока не готовы к застройке: действующим предприятиям необходимо время и средства для перевоза производств, также их необходимо развивать только в составе всей окружающей территории. Тем не менее в начале декабря стало известно, что Группа ЛСР приобрела участок на Матисовом острове.
Тем не менее, как считает госпожа Конвей, только Васильевский и Петровский острова как минимум до конца десятилетия останутся территориями наиболее активного островного развития.
Мария Дуганова, директор по продажам и управлению недвижимостью компании «Бронка Девелопмент», также видит перспективы в Васильевском острове: «С точки зрения развития люксового сегмента наиболее перспективным по-прежнему остается Крестовский остров. Если говорить о перспективных локациях для высоких ценовых сегментов, то дальнейшее освоение производственных территорий Васильевского острова даст новые возможности для создания и развития не только жилой недвижимости, но и сформирует в целом новые микрорайоны с развитой инфраструктурой»,— говорит она.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, отмечает, что в Санкт-Петербурге непросто найти новую локацию, которая сочетала бы в себе набор качеств для строительства элитного жилья: расположение в историческом центре или непосредственно у его границ, виды на воду и зеленые насаждения, отсутствие крупных индустриальных объектов в окружении, достаточная площадь для нескольких проектов.
По его мнению, в городе есть еще несколько локаций, которые могут оказаться перспективными. Во-первых, район Новгородской улицы и Синопской набережной, где уже есть новые дома высокого класса и много участков под редевелопмент, плюс есть дома, ожидающие реконструкции, в том числе потенциальные лофты. «Но существенно ограничивает потенциал развития района находящаяся там ТЭЦ»,— признает господин Кокорев. Во-вторых, юго-западная часть Васильевского острова у акватории (Галерный ковш, Шкиперский проток и Кожевенная линия). В-третьих, Ново-Адмиралтейский остров. «Прямой выход к акватории Невы, островной "имидж", непосредственное примыкание к уже достаточно престижным локациям — Новой Голландии и ее окружению делают место привлекательным для будущих девелоперов. К минусам относятся верфь и психиатрическая клиника на другой стороне Мойки»,— говорит господин Кокорев.
В-четвертых, набережные Карповки между Барочным и Карповским мостом. «Эта локация сравнительно невелика, зато весьма живописна и окружена обжитыми районами, в том числе жильем высокого класса»,— рассуждает эксперт. В-пятых, территория Водоканала на Шпалерной / Синопской. «Но там может остаться совсем немного возможностей для развития жилья после строительства Верховного суда. Плюсы очевидны — близость Невы, Таврического сада и Смольного»,— перечисляет господин Кокорев.
Будущее — в прошлом
Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон», считает, что после активного освоения Петровского и Крестовского островов наметилась тенденция к освоению «новых старых» локаций. «Появляется все больше инвесторов, которые стремятся в старый фонд — Адмиралтейский, Центральный, Петроградский и Василеостровский районы. Они рассматривают старый фонд для реконструкции. Отреставрированные исторические здания с богатой историей и отличными видовыми характеристиками станут новым трендом в сегменте элитной недвижимости»,— уверен он.
Екатерина Аридова, управляющий партнер офиса Russia Sotheby’s International Realty в Санкт-Петербурге, придерживается аналогичной точки зрения: «Мы предполагаем, что будущее премиальной недвижимости Петербурга — в ее прошлом. Вероятно, девелоперы вернутся в центральные локации, например Петроградку или на Васильевский остров. Самый реальный путь развития в этих районах для застройщиков — реконструкция исторических зданий, в частности особняков, которые отлично подходят под формат клубного дома». Мнение коллег разделяет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. «Таких проектов будет появляться все больше: небольшое количество квартир, современные коммуникации, качественная среда. Как правило, в старом фонде можно создать все условия для приватности, не жертвуя преимуществами центра города: закрытый двор, собственная инфраструктура»,— рассуждает он.
«Элитное жилье — это в первую очередь локация. Практически все возможные места в Петербурге уже освоены, поэтому глобально "карта" расположения элитного жилья вряд ли кардинально изменится. Будут появляться новые точечные проекты в уже существующих премиальных локациях. Плюс более активно будут осваиваться пригороды — Сестрорецк, Пушкин, Стрельна»,— добавляет Виталий Коробов, генеральный директор девелоперской компании Elements.
Новые территории
А вот Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу LEGENDA, полагает, что девелоперы станут осваивать и новые территории, прежде не входившие в перечень элитных. «Есть в Петербурге локации, которые благодаря своей геопозиции и идеологическим клише рынка стали скоплением элитных проектов — исторический центр, Крестовский остров. В последнее время новые проекты на Петроградке все чаще позиционируются как "премиум". При этом атрибуты "элитности" могут довольно сильно отличаться даже в рамках одной локации. Например, далеко не все пятна на Крестовском имеют красивые виды на Неву, многие расположены вдоль интенсивных маршрутов и т. д. В то же время в городе есть отдельные проекты, которые своей аутентичностью и невероятным окружением формируют новые камерные пространства для комфортабельной жизни. Так, например, мы открыли в свое время локацию на берегу Серебряного пруда, где сейчас завершается строительство нашего премиального проекта "Институтский, 16". Такие точки на карте даже больше соответствуют представлениям об элитарности места, и мы видим в них большой потенциал для развития качественной недвижимости»,— уверена госпожа Садкова.
Один из рисков при освоении элитной локации — построить дом, не соответствующий своему месту. «Для покупателей недвижимости в высоком сегменте важен не только адрес дома, все больше внимания они обращают на материалы отделки, дизайн двора, готовые планировочные решения, которые вместе создают незабываемые эмоции и впечатления. Если вложиться в продукт неправильно, клиент может поставить под сомнение элитный статус проекта»,— предостерегает госпожа Садкова.
Эксперты говорят, что городская элитная застройка может быть условно разделена на две группы: застройка в уже сложившейся локации или застройка развивающейся, новой для элитного жилья локации — как это происходит сейчас с Петровским островом. «При застройке в сложившейся локации основные возможные проблемы — неправильное определение целевой аудитории и ее потребностей и, как следствие,— неоптимальные характеристики объекта. Также к ошибкам можно отнести невнимательность к особенностям непосредственного окружения, а при застройке в историческом центре Петербурга бывают еще и ошибки на уровне проектирования, когда не учитываются особенности градостроительных ограничений. При застройке новых для рынка локаций возможны и описанные выше ошибки, и дополнительные — например, из-за отсутствия единого плана развития крупной территории, ошибки из-за неучета планов и сроков реализации проектов на соседних территориях, неправильное понимание динамики изменения улучшения имиджа локации. Ну и общие возможные ошибки при создании элитных объектов — ориентация только на текущий уровень конкуренции без учета перспектив развития рынка, появления новых конкурентов, иногда задающих новую планку для уровня качества объектов на рынке, и, конечно, невнимательность к меняющимся требованиям и запросам потребителей»,— резюмирует господин Кокорев.