Власти Краснодара рассматривают северо-восточные пригороды краевого центра как перспективное направление для развития города. Речь в частности идет о поселках Знаменский и Новознаменский, где сегодня проживает около 20 тыс. человек. Главными проблемами населенных пунктов являются их отдаленность от центра и отрезанность от других микрорайонов железной дорогой и федеральной трассой, а также отсутствие нормальной дорожной и социальной инфраструктуры.
Фото: pikato.ru
Тем не менее на сегодняшний день в Знаменском и Новознаменском возводятся четыре крупных жилых комплекса, квартиры в которых активно реализовываются. Власти обещают построить двухуровневую развязку над трассой М4 «Дон», реализовать строительство транспортного коридора от стадиона «Кубань» к Восточному обходу, а также «оживить» периферийный поселок Новознаменский возведением там медицинского кластера. Эксперты скептически смотрят на попытки мэрии и краевой администрации сделать Знаменский и Новознаменский полноценными микрорайонами Краснодара, говоря о перспективах развития поселков только внутри себя.
Дешево, но сердито
Поселки Новознаменский и Знаменский сегодня представляют собой развивающиеся периферийные районы Краснодара со слабой транспортной доступностью и неразвитой социальной инфраструктурой. Тем не менее городские власти считают, что именно в данном направлении должен развиваться Краснодар, население которого, по данным переписи 2021 года, выросло до 1,7 млн. Как рассказал губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев на недавней встрече с вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным, сейчас в поселках Знаменском и Новознаменском живут 20 тыс. человек.
«Населенные пункты не соединены между собой, людям приходится выезжать на загруженную трассу, что создает заторы и проблемы для жителей Краснодара и туристов, едущих на море»,— сказал Вениамин Кондратьев, отметив, что строительство двухуровневой развязки предполагает распределение потоков машин, на нижнем уровне соединив поселки Знаменский и Новознаменский, а в верхнем — направление Краснодар — Ростов.
Всего три года назад губернатор поручил определить юридический статус и границы микрорайона Новознаменского. Тогда он отметил, что ситуацию пригорода усугубляет строительство трех жилищных комплексов из 32 многоэтажных домов.
Стоимость жилья в поселках Знаменский и Новознаменский варьируется от 90 до 120 тыс. руб. за кв. м.
Как рассказали «Ъ-Кубань» в федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань», в настоящее время в поселке Новознаменском реализуются квартиры в трех жилых комплексах (ЖК «Сосновый Бор», ЖК «Смородина» и ЖК «Спортивный парк»), а в поселке Знаменский компания «ЮгСтройИмпериал» возводит самодостаточный микрорайон «Родные Просторы». Стоимость жилья в поселке Новознаменском в среднем составляет около 100 тыс. руб. за кв. м, в Знаменском — 110 тыс. руб.
«Самый дешевый жилой комплекс — "Спортивный Парк". Там стоимость квадратного метра варьируется от 90 до 120 тыс. руб. Это связано с технологическими особенностями строительства и относительно небольшими жилыми площадями. ЖК "Сосновый Бор" также относительно недорогой, так как это панельные дома. Что касается ЖК "Смородина", то невысокая стоимость квадратных метров жилья там обусловлена поздним сроком сдачи объектов (2023–2024 годы). В целом стоимость жилья в Новознаменском дешевле относительно остального города на 10–20%»,— рассказали в «Этажах».
По словам директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, относительно невысокую цену на жилую недвижимость в восточных пригородах Краснодара нужно рассматривать в контексте общегородских высоких цен на квадратные метры. «Если мы будем говорить в целом о городе, то все равно цена в этих поселках будет на порядка 30% ниже, чем в наиболее привлекательных районах»,— говорит эксперт.
Как отмечает генеральный директор компании «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко, поселок Знаменский — одна из старейших территорий города, которая давно требует развития. Администрация города, по его словам, согласовала застройщику проект микрорайона «Родные Просторы», поскольку он соответствует требованиям современной урбанистики, направленной на формирование комфортной городской планировки и основанной на понятии о комплексном развитии территорий.
«В первую очередь мы говорим о соцобъектах, которые в соответствии с проектом займут около трети всей территории микрорайона. Здесь будет три детских сада, школа на полторы тысячи мест, будущее поликлиническое звено, храм, физкультурно-оздоровительный комплекс и паркинги. Первый детский сад на 250 мест уже сдан в эксплуатацию и сейчас передается на баланс муниципалитету. Параллельно с возведением многоквартирных домов мы завершили благоустройство большого парка площадью 9 га»,— рассказал господин Николенко.
Политика ценообразования в компании «ЮгСтройИмпериал», по словам гендиректора застройщика, зависит от определенных характеристик конкретной квартиры и комплекса: этажность, видовые характеристики, планировки, спрос, срок сдачи. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилой площади в микрорайоне «Родные Просторы» колеблется в переделах 100–120 тыс. руб. По данным отдела продаж застройщика, самым дешевым объектом на продажу является квартира-студия стоимостью чуть выше 4 млн руб.
В поселке Знаменском строится жилой микрорайон «Родные Просторы»
Фото: пресс-служба «ЮгСтройИмпериал»
В поселке Знаменском строится жилой микрорайон «Родные Просторы»
Фото: пресс-служба «ЮгСтройИмпериал»
Территория на перспективу
Илья Володько считает, что поселки Знаменский и Новознаменский вполне перспективны для жилищного строительства: администрация открыто заявляет, что это новые районы Краснодара — тот вектор, в котором будет развиваться город, где город комплексно продумывает инфраструктуру (социальную, транспортную), поэтому, по мнению эксперта,— это неизбежное направление развития столицы Кубани.
«В долгосрочной перспективе — районы привлекательные, в текущей перспективе — нет. Цена на жилую недвижимость в Знаменском и Новознаменском — не самая высокая в городе. Поэтому словосочетание "перспективная территория" здесь ключевое. Сейчас — это район, который удален от центра и абсолютно не развит. Это, скажем прямо, поле. В поле жить никто не хочет, поскольку это далеко от центра, добраться туда не на чем. Там нет ни коммерческой, ни социальной инфраструктуры. Поэтому все планы, которые есть на сегодняшний день,— это всего лишь планы. Безусловно, через 10–12 лет эти районы уже станут развитыми, преобразятся, но на сегодняшний день — это непривлекательная часть города, которая оторвана от его основной территории»,— констатирует Илья Володько.
По словам директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, между районами Знаменский и Новознаменский есть существенное отличие — у Новознаменского есть железная дорога, которая отрезает его от Комсомольского микрорайона, а Знаменский отрезан от всего города федеральной трассой М4 «Дон».
«Если говорить о каком-то комплексном развитии поселка Знаменский, то пока он может развиваться только внутри себя. Думаю, что переходные мосты через федеральную автотрассу не решат проблемы. В принципе, если Знаменский будет развиваться как самодостаточный микрорайон, включающий в себя все необходимое для проживания там людей, тогда мы можем говорить о каких-то перспективах. Но реализация этих перспектив, на мой взгляд, займет лет двадцать, не менее. Там должны быть свои школы, свои детские сады, свои торговые объекты. Новознаменский находится с этой стороны трассы, но его от остального Краснодара отрезает железная дорога»,— говорит риелтор.
Станислав Николенко считает, что люди, выбирая квадратные метры в новых перспективных микрорайонах, хотят понимать, в какой сад пойдут их дети, в какой школе они будут учиться, в какую поликлинику обратиться, где они будут отдыхать и совершать покупки.
В ожидании коридора
Решить проблему транспортной доступности поселков Знаменский и Новознаменский сможет, по мнению властей, новый Восточный транспортный коридор, который планируют проложить от улицы Володарского в районе стадиона «Кубань» и далее — по улице Тихорецкой вдоль железнодорожного полотна до трассы М4 «Дон».
«Новая инфраструктура решит часть внутригородских проблем, связав районы, которые сегодня хоть и располагаются территориально неподалеку, но не имеют прямого автомобильного сообщения. Кроме того, она позволит транспорту из центра Краснодара быстро попадать на Восточный обход»,— сообщили в краевом министерстве транспорта и дорожного хозяйства.
Строительство транспортного коридора будет проходить в несколько этапов, его планируется завершить к 2025 году. По информации министерства, стоимость проектирования и строительства всех восьми этапов новой дороги с развязками, переходами под железнодорожными путями и другими объектами составит около 22,6 млрд руб. Из них на строительство транспортного коридора между Краснодаром и Новознаменским предусмотрено более 8 млрд руб.
Решить проблему транспортной доступности поселков Знаменский и Новознаменский сможет, по мнению властей, новый Восточный транспортный коридор
«Концепция транспортного коридора по улице Тихорецкой от улицы Володарского до автодороги М4 "Дон" снизит уровень транспортных заторов на улице Северной, обеспечит новый магистральный въезд в центр города и транспортную доступность нового жилого района с поселками Знаменский, Пригородный, Лорис, Индустриальный и Новознаменский. Общая протяженность транспортного коридора — около 27 км»,— сообщал ранее бывший первый вице-губернатор Кубани, а теперь мэр Краснодара Андрей Алексеенко.
По словам Ильи Володько, транспортная артерия, которая будет идти по улице Тихорецкой и выходить на трассу М4,— одно из важных условий развития восточных районов города, поскольку их транспортное сообщение на сегодняшний день затруднено. «Из центра города в Знаменский и Новознаменский нужно добираться больше часа, а это все-таки не сильно комфортно»,— говорит директор компании Macon.
Вадим Камалов считает, что история со строительством трассы по улице Тихорецкой — это больше для того, чтобы разгрузить улицу Восточно-Кругликовскую и Северные мосты, а не для развития Новознаменского.
Краснодарский общественник и урбанист Мирослав Валькович отмечает, что презентованный еще в 2018 году проект реализации Восточного транспортного коридора, предусматривающий в том числе строительство нескольких путепроводов через железную дорогу (в створе улиц Шевченко, Лизы Чайкиной и пр.), «забуксовал». «Насколько мне известно, с одной стороны, идет процесс разделения зоны ответственности между городом и краем, с другой стороны — решаются земельные и юридические вопросы по изъятию земельных участков»,— говорит господин Валькович.
Медицинская доминанта
Серьезный толчок к развитию восточных районов Краснодара может дать строительство к 2024 году в поселке Новознаменском медицинского кластера, куда войдут пять медучреждений региона. Предусмотрено возведение высокотехнологичного онкоцентра, больницы и станции скорой медицинской помощи, краевой инфекционной больницы, детской инфекционной больницы и перинатального центра. Согласно планам, медицинские центры мирового уровня с самым передовым оборудованием займут 57,9 га земли. Работа по созданию кластера, по словам чиновников, ведется с опережением графика. Уже завершено проектирование онкологического центра.
«Строительство медицинского кластера сделает район Новознаменский привлекательным, поскольку такие масштабные объекты, как, например, онкологический диспансер делают интересной территорию не только для его пациентов, но и для нескольких тысяч сотрудников, которые будут работать в этом районе. Соответственно, близость к месту работы для многих является важным аспектом для выбора жилья, поэтому как минимум люди, связанные с этими медицинскими учреждениями, а также члены их семей имеют мотивацию жить в данном районе. Для них может быть организована и жилая застройка, и коммерческая инфраструктура, и социальная. Безусловно, это является сильным фактором для развития территории»,— говорит Илья Володько.
По словам Вадима Камалова, если в Новознаменском все же будет построен медицинский кластер, то район все равно будет развиваться обособленно от всего остального города. Говорить о том, что поселок с введением в строй стратегических краевых объектов будет привлекателен для жизни остальных краснодарцев, по мнению риелтора, скорее всего, не придется. Но он будет интересен для тех людей, кто будет там работать.
«Если там будет большой кластер площадью около 50 тыс. кв. м, то там задействуют большое количество врачей, обслуживающего персонала и так далее. С учетом проблем, которые на сегодняшний день существуют и которые в один момент не решить, район будет востребован теми людьми, которые будут работать в этом медкластере»,— говорит господин Камалов.
«Толчок к развитию восточных районов Краснодара может дать строительство к 2024 году в поселке Новознаменском медицинского кластера»
Среди других факторов, которые могут повлиять на привлекательность Знаменского и Новознаменского, директор «Этажей» называет относительную близость к торгово-развлекательному центру Oz Mall, а также строительство нового терминала Международного аэропорта Краснодар. Планируется, что это будет большой транспортный хаб, куда построят новую дорогу (в том числе железную), которая соединит аэровокзальную площадь с трассой М4 «Дон». «Вокруг этой новой дороги, возможно, появится какая-то активность, но опять же, это планы развития до 2030 года. Финансирование, насколько я знаю, пока есть только на проектирование»,— подытожил эксперт.
Тем не менее, по данным риелторской компании «Этажи-Кубань» и застройщика «ЮгСтройИмпериал», квартиры в строящихся жилых комплексах поселков Знаменский и Новознаменский пользуются спросом.
«Краснодар развивается в западном и восточном направлениях, в одном из которых и находится микрорайон Знаменский. У нас есть все основания полагать, что жилой комплекс будет востребованным и далеко не последним, построенным в восточном направлении Краснодара. Более того, в городе наблюдается положительная динамика прироста численности населения за счет миграции из других регионов и из муниципалитетов края»,— говорит Станислав Николенко.
Все важнейшие новости Кубани, Крыма и Адыгеи читайте в нашем Telegram-канале 