Последний год был полон событий, которые так или иначе повлияли на бизнес застройщиков и строительную отрасль России в целом. Многие из них задали тренды на долгосрочную перспективу, некоторые будут иметь менее длительный эффект для рынка недвижимости. Какие из событий продолжат влиять на строительную отрасль и в текущем году, рассказал заместитель генерального директора одного из крупнейших застройщиков Башкирии, ГК «Первый Трест», Тимур Гадеев.
— Сегодня рынок недвижимости переживает глобальную трансформацию. По большому счету, значительная часть изменений продиктована поправками в законодательстве и пандемией. Безусловно, главное событие 2020-го — запуск программы ипотеки с господдержкой. В условиях экономической нестабильности она позволила увеличить спрос на новостройки и стала ключевым драйвером развития первичного рынка. Также большое влияние на рынок оказал переход на проектное финансирование. Из плюсов можно отметить безопасность покупки квартиры в новостройках для дольщиков и возможность возводить дома вне зависимости от динамики продаж для застройщиков. К условным минусам можно отнести то, что, несмотря на определенный опыт, накопленный за год, и готовность банков и застройщиков к диалогу, остается ряд организационно-правовых вопросов, которые напрямую влияют на планомерный переход застройщиков на новые правила работы. В частности, долгий процесс согласования условий с банками, что сказывается на объеме вывода новых объектов в продажу.
Еще один тренд периода пандемии — рост цен на недвижимость, который обусловлен инфляцией, переходом на проектное финансирование, скачками курсов валют, резким ростом цен на арматуру и дефицитом рабочих. Согласно статистике, до 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранные граждане. После закрытия границ они просто не могут вернуться в Россию, и сейчас дефицит рабочих в отрасли можно оценить в пределах 20–40% от общего штата. Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались, повысили цены на свои услуги. Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19. Нужно отметить, что и спрос, который превышает предложение, тоже сыграл на увеличение стоимости жилья. По нашим данным, в Уфе рост цен за текущий год составил около 7% на вторичную недвижимость и около 8% на квартиры в новостройках. Но есть и города, которые бьют все рекорды, например, в Сочи эксперты зафиксировали рост цен за три месяца на 30%.
— Один из трендов нового времени — кастомизация. Расскажите подробнее, что это?
— Это индивидуализация продукта под запросы конкретного потребителя. Самым ярким примером кастомизации можно назвать дома чилийского архитектора Алехандро Аравены. Его новаторство в том, что он буквально не достраивает свои дома — но предусматривает абсолютно всю инфраструктуру внутри и вокруг, включая энергоэффективность, продуманные общественные пространства и даже защиту от стихийных бедствий. При этом владельцы достраивают дом самостоятельно, придавая ему уникальность и становясь соавтором дома. Похожие проекты есть в Европе и в Японии.
У нас в России пока нет таких масштабов кастомизации, но крупные застройщики понимают, что время типовых решений уходит в прошлое. Максимальный учет индивидуальных особенностей покупателя превратился в важное конкурентное преимущество застройщика. Это отражается в разнообразии входных групп, подъездов, решений по дворовому и парковочному пространству, по энергоэффективности и доступности для маломобильных людей, возможностям по досугу и спорту и тому подобное.
Что касается наших ЖК, то, успешно реализовав уже 11 проектов (а это более 260 тыс. кв. м), мы приобрели большой опыт и применяем принцип индивидуальности и комфортности каждого проекта. При разработке концепции учитываются особенности площадки и ее окружения, индивидуально разрабатывается архитектура, благоустройство и формируется инфраструктура комплекса. Постоянный контакт с аудиторией дает нам возможность для комплексного сбора информации о реальных предпочтениях клиентов, что служит улучшению качества будущих жилых комплексов и поиску оптимального баланса в основных параметрах.
Примером кастомизации в новых ЖК «Уфимский Кремль» секции Е, Г и Ж, Grand&Grand и «Новатор» может служить свободная планировка. Благодаря такому решению жилое пространство в одной и той же квартире может быть организовано по-разному в зависимости от предпочтений семьи. Например, если в квартире предусмотрена просторная кухня-гостиная с двумя окнами, для бездетной пары это пространство можно оставить для приема гостей. Но если на такую квартиру глаз положила семья с ребенком, они легко смогут переформатировать кухню-гостиную в два помещения: для приготовления и приема пищи и отдельную спальню.
— Из чего складывается комфорт проживания?
— За последние несколько лет уфимские новостройки комфорт-класса совершили большой скачок в качественных характеристиках. Тон стандартам задают застройщики, заинтересованные в развитии строительной отрасли и повышении спроса, который создают требовательные современные покупатели. Элементы, ранее характерные для более высоких классов жилья, появляются и в архитектурных решениях комплексов комфорт-класса. Сегодня уже практически все ЖК комфорт-класса имеют и отделку мест общего пользования (МОП) по индивидуальному дизайн-проекту, и закрытый двор с авторскими элементами благоустройства, и подземный паркинг, с уровня которого можно подняться на любой этаж на лифте.
Стремясь сделать жилье более комфортным, мы активно внедряем в комфорт-класс самые современные опции, которые раньше были прерогативой только «высоких сегментов». К примеру, ГК «Первый Трест» первой в Уфе реализовала колясочные и велосипедные в ЖК «Биосфера», спроектировала эксплуатируемую кровлю с доступом для жильцов комплекса в ЖК «Биосфера Высота», квартиры с дровяными каминами и террасами в ЖК «Уфимский Кремль», централизованное кондиционирование в ЖК «Новатор», начала применять сценарное проектирование к жилому пространству и устанавливать тематические детские площадки. И мы рады видеть, что другие застройщики, глядя на наш успешный опыт, внедряют в свои проекты функциональные преимущества для жильцов.
— Что, по-вашему, играет самую важную роль в стремлении застройщиков улучшать качественные характеристики проектов?
— По моему мнению, большую роль в развитии отрасли играет конкуренция. Благодаря участию в федеральных премиях мы можем не только оценить проекты коллег из нашего региона, но и посмотреть, что нового на рынке в масштабах страны. Неоднократно участвуя в оценке жилых комплексов со всей страны в составе жюри федеральной премии Urban Awards, мы видим, насколько быстро меняются предложения на рынке недвижимости, и можем отметить, что в нашем регионе реализуются очень интересные и качественные проекты. Такие конкурсы напрямую стимулирует застройщиков, желающих занять в них высокое место, повышать качество своей строительной продукции.
Не без гордости хочу напомнить, что 2021 год ГК «Первый Трест» начала с победы клубного дома «Соты» в номинации «За лучшую практику учета национальных традиций в современной архитектуре», а клубный исторический квартал «На Успенской» стал «Лучшим ЖК» Башкирии, по версии федеральной отраслевой премии «ТОП ЖК». Также в конце мая были подведены итоги Федеральной премии Urban Awards-2021, и наш жилой комплекс Grand&Grand вошел в пятерку финалистов в номинации «Лучших строящихся региональных ЖК бизнес-класса».
— Какой прогноз для отрасли недвижимости вы можете дать?
— Несмотря на то, что строительная отрасль очень консервативна, в ней есть место инновациям, и без сомнений можно сказать, что застройщики продолжат улучшать качественные характеристики проектов. Я уверен, что в ближайшем будущем наше жилье станет еще более комфортабельным, а в проектах будет предусмотрен максимально полный спектр всевозможных полезных опций и сервисов, которые будут совпадать с ожиданиями будущих жителей.
Клубный исторический квартал «На Успенской». Застройщик: АО «ИФЖС». ЖК «БИОСФЕРА». Застройщик: ООО «БИОСФЕРА». ЖК «БИОСФЕРА-ВЫСОТА». Застройщик: ООО «БИОСФЕРА-ВЫСОТА». Клубный дом «Соты». Застройщик: ООО «Селена». ЖК «Уфимский Кремль». Застройщик: ООО «ТРЕСТ №7». ЖК «Grand&Grand». Застройщик ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «НЕБО СТОЛИЦЫ». ЖК «НОВАТОР». Застройщик: ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЖК «НОВАТОР». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.