Эксперты рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области отмечают заметное увеличение стоимости торговых площадей в первом квартале 2021 года. Так, например, цены на покупку помещений для магазинов выросли в регионе на 30% в сравнении с прошлым годом, а на общепит — упали на 50%. Игроки рынка объясняют динамику дефицитом предложения и прогнозируют дальнейший рост. Также в 2021 году можно ожидать увеличение интереса инвесторов к складским и индустриальным объектам, говорят эксперты.
В Новосибирске отмечается устойчивый дефицит качественной офисной недвижимости
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Новосибирске отмечается устойчивый дефицит качественной офисной недвижимости
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска в первом квартале 2021 года наблюдается существенный рост цен. «На предложения коммерческой недвижимости в среднем за год он составил 12%»,— говорит заместитель генерального директора по оценочной деятельности ООО «Сибирская юридическая компания — оценка» Олег Филиппов. По данным директора по развитию ГК One company Вячеслава Мельникова, усредненная по городу стоимость площадей для ведения бизнеса в 2020 году была на уровне 100–110 тыс. руб. за кв. м, а в 2021 году господин Мельников ожидает выход цен на уровень 120–130 тыс. руб. за кв. м.
Рост цен на покупку и продажу помещений руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито-недвижимость» Тимур Зайцев объясняет возобновлением деловой активности на рынке после пандемии в 2020 году и сопровождавшей ее стагнации. В качестве иллюстрации он приводит показатели роста спроса в конкретных сегментах: на аренду помещений общественного питания спрос увеличился в первом квартале этого года в сравнении с тем же периодом 2020-го в 1,7 раза, на покупку помещений свободного назначения (ПСН) — на 40% год к году.
По мнению руководителя Nazarov&partners Александра Назарова, если в начале 2020 года в сфере коммерческой недвижимости наблюдалась непонятная ситуация в части спроса и ценовых параметров рынка в целом, то вторая половина года прошла под знаком оптимизации, развития и активного вложения денег, заложив основы движения рынка в 2021 году. «Напряженность в экономике, существенный уровень инфляции, отложенный возврат к привычному стилю жизни и денежных трат стимулируют интерес к вложениям в коммерческую недвижимость»,— говорит Александр Назаров. По его словам, это становится инструментом сохранения и приумножения сбережений, а также залогом активного присутствия на рынке инвесторов, в том числе в формате паевых фондов. «Кооперация небольших инвесторов может быть дополнительным трендом рынка коммерческой недвижимости, позволяющим повысить его доступность»,— считает руководитель Nazarov & partners.
При этом Олег Филиппов видит различие трендов рынка коммерческой недвижимости в секторах купли-продажи и аренды на начало 2021 года относительно предыдущего года. «Начиная с сентября прошлого года арендные ставки на помещения офисного и торгового назначения уменьшились в среднем на 6%»,— приводит данные господин Филиппов. Однако он полагает, что деловая активность в городе к концу года изменится в лучшую сторону.
Для рынка коммерческой недвижимости характерно большое количество факторов, определяющих конкретную цену сделок купли-продажи или аренды. В итоге это приводит к слабой консолидации рыночных цен относительно среднего значения, говорит Александр Назаров. «Коммерческая недвижимость очень разная — многое в ценообразовании здесь зависит от ее качества, конкретной локации и других параметров. В Новосибирске даже в пределах одного бизнес-центра может быть разбег цен в 2–2,5 раза, при этом могут различаться условия уплаты НДС, коммунальных расходов»,— уверен спикер.
Затрудненное дыхание офисов
В сегменте офисной недвижимости цены на покупку и аренду выросли в первом квартале 2021 года всего на 8% и 3% соответственно в сравнении с аналогичным периодом годом ранее. Спрос увеличился на 6%, предложение на рынке в это же время выросло на 25%. Олег Филиппов полагает, что предложение офисной недвижимости сегодня вполне может удовлетворить потребности всех желающих. «На рынке продаж офисной недвижимости предлагаются порядка 400 объектов разной ценовой группы, а рынок аренды еще более емкий — 1 тыс. объектов»,— приводит данные спикер. По информации «Авито-недвижимость», в Новосибирске офисные площади показывают наиболее существенный среди всех сегментов рынка рост предложения относительно спроса — на 13% в сделках аренды и на 9% в сделках покупки недвижимости. По прогнозу Олега Филиппова, средняя цена квадратного метра офисных помещений к концу 2021 года сохранится на уровне 73 тыс. руб., а арендные ставки поднимутся до 670 руб. в месяц.
Однако, по мнению Александра Назарова, в Новосибирске есть устойчивый дефицит качественной офисной недвижимости — существующая уже морально устарела, ее коммуникации изношены. «Идет устаревание в первую очередь климата — вентиляции, кондиционирования. Редко в каких бизнес-центрах системно проводят ремонт и профилактику, следят за оборудованием и модернизируют его. Изнашиваются и фасады, и интерьеры — практически все бизнес-центры в Новосибирске старше десяти лет, это очень печально для города»,— констатирует Александр Назаров. По его словам, отмечается миграция компаний между новосибирскими бизнес-центрами в поисках лучших вариантов.
«Офисных центров понастроили в свое время очень много»,— говорит эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель офиса АН «Жилфонд» Алексей Малов. Однако сейчас, по его информации, никто из девелоперов не рассматривает их строительство. Поэтому эксперт считает, что появление нового качественного офисного здания класса «А» или «В» — в удобной локации, с хорошими парковками и коммуникациями — было бы очень востребовано.
Приземление торговли
Торговые площади в первом квартале продемонстрировали одни из самых высоких темпов роста стоимости аренды и покупки помещений — спрос вырос на 23% и 27% соответственно. По словам Олега Филиппова, около 230 объектов сейчас выставлены на продажу, еще 400 — для сдачи в аренду. При этом эксперт ожидает к концу года увеличение цен продажи помещений торгового назначения до 98 тыс. руб. за кв. м, а аренды — до 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц.
По мнению директора по развитию ГК One company Вячеслава Мельникова, основным трендом в недвижимости является развитие инфраструктуры в жилых комплексах. Движущей силой рынка господин Мельников считает господдержку строящегося жилья и льготные ипотечные программы — практически для всех застройщиков 2020 год стал рекордным по скорости и объемам реализации квартир. При этом Алексей Малов прослеживает аналогию между сегментами жилой и коммерческой недвижимости — торговля в формате стрит-ритейла часто является составляющей жилых комплексов. «Функциональные коммерческие помещения в жилых комплексах — это первый товар, который уходит с полки при старте нового объекта, если застройщик не регулирует продажи данных лотов искусственно»,— говорит директор по развитию ГК One company.
«Любимый формат последних лет — строительство в районах одно-двухэтажных небольших торговых центров, которые по факту клонируют друг друга — один и тот же набор арендаторов, один продуктовый оператор и сопутствующие небольшие отделы разных брендов»,— замечает Александр Назаров. По его мнению, Новосибирск буквально заполнен такими однообразными проектами — для региона это негативный тренд с точки зрения архитектурной эстетики, комфортной среды и развития пространства.
Тимур Зайцев констатирует: на сегодняшний день предприниматели стремятся максимально оптимизировать затраты, поэтому одними из самых выгодных вариантов, к примеру, для сферы розничной торговли все чаще становятся небольшие форматы, такие как киоски, островки в ТЦ или компактные магазины с ограниченным ассортиментом.
Склады первых букв
Наибольший спрос как на покупку, так и на аренду в Новосибирской области демонстрирует сегмент складской недвижимости, которая обеспечивает функционирование как классической торговли, так и ее онлайн-формата. По данным «Авито-недвижимость», в сегменте аренды рост спроса относительно предложения составил 29%, а в сегменте продаж на 4% превалировал рост предложения.
«На рынке складской недвижимости наблюдается очень активный спрос на высококлассные склады классов „А“ и „В“, которых в Новосибирске по-прежнему дефицит, и этот дефицит нарастает»,— комментирует сложившуюся ситуацию Александр Назаров. Он отмечает, что в 2021 году по сравнению с предыдущим есть спрос на приобретение и аренду больших площадей — от 5 до 20 тыс. кв. м. «Однако таких объектов в Новосибирске практически нет, поэтому возможен дальнейший рост цен — несмотря на то, что ставки аренды на склады класса „А“ и „В“ уже подошли к своему максимуму»,— считает руководитель Nazarov & partners.
Алексей Малов также говорит о востребованности логистических комплексов класса «А» для крупных компаний интернет-торговли. Он считает возможным, что такие комплексы еще будут построены в регионе.
При этом Александр Назаров не исключает роста активности самих операторов складской недвижимости, которые продолжат строить объекты «под себя» или же привлекать для этих целей девелоперов. Он допускает, что текущий год может показать значимые изменения в этом сегменте.
Общепит — медленное восстановление
В сфере общественного питания наблюдается существенная разница спроса и предложения, а также ценовых параметров в зависимости от категории сделки. Спрос на арендуемые помещения существенно превышает интерес к приобретению их в собственность. По данным «Авито-недвижимость», превышение годовой динамики спроса над предложением в сегменте аренды составляет 27%, а покупки — 13%. Это, по мнению экспертов, свидетельствует о выжидательной позиции владельцев бизнеса, которые не спешат совершать капитальные вложения до окончательного понимания ситуации с коронавирусными ограничениями.
В целом же спикеры считают, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости Новосибирской области присутствует умеренная стабильность, но не исключают, что до конца года ситуация станет более динамичной. «Я очень позитивно смотрю на рынок и жду появления новых проектов, концептуальных решений. Рынок к ним готов»,— уверен Александр Назаров. По мнению Олега Филиппова, в перспективе рост цен во всех сегментах продолжится, рисков стагнации рынка коммерческой недвижимости не наблюдается.
В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат, считают эксперты. Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые уже не будут востребованы так, как до пандемии.
Игорь Степанов