«Ужесточение правил избавит Сочи от самостроев»

— Самая главная тема начала года — запрет на строительство новых многоквартирных домов в Сочи. Как это скажется на работе вашей компании и в целом на рынке недвижимости курорта?

— На работе нашей компании это не скажется никак, потому что еще до введения моратория все свои объекты мы возводили на основании заключаемых договоров о комплексном и устойчивом развитии территории. Таким образом Ava Group работает в Сочи со своего самого первого дня существования. Точечной застройкой мы не занимались вообще. Поэтому для нас правила игры не изменились. Мы заключали соответствующие договоры с администрацией Сочи, в которых были прописаны социальные обязательства, которые берем на себя: школы, детские сады, поликлиники, дороги и т.д.

Кроме того, Ava Group первой в Сочи начала возводить дома с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. Мы же первыми в крае получили доступ к эскроу-счетам после ввода в эксплуатацию первых объектов.

Единственное, что нас немного коснется — это ужесточение норм градостроительного проектирования, которые планируют принять в третьем квартале 2021 года. В них будет увеличено количество требуемых мест в школах и детских садах в расчете на 1000 жителей, чтобы покрывать и уменьшать дефицит, который сегодня уже есть в Сочи.

— Что от введения моратория получит Сочи? Как он будет теперь развиваться?

— На мой взгляд, будет больше порядка в градостроительной сфере. Будет выше культура застройщиков. Мы несколько раз анализировали строительный рынок в Сочи за последние два-три года, и статистика говорит, что более 50% рынка — это серые застройщики и застройщики, которые реализуют всего один проект. При этом, многие свои дома вводили через суд — на земельных участках с несоответствующим видом разрешенного использования, с несоответствующей этажностью, высотностью. Сегодня такие дома, как правило, подлежат сносу. По словам главного архитектора Сочи, только за 2020 год в городе снесли около 50 незаконно возведенных домов.

«На мой взгляд, будет больше порядка в градостроительной сфере. Будет выше культура застройщиков.»

Ужесточение правил, контроль со стороны общественности приведут к тому, что не будет самостроев, знаменитых сочинских фавелл, жилых гаражей и прочих сущностей, которые, к сожалению, до сих пор продаются, составляя конкуренцию законным, легитимным объектам. Поэтому я всю эту ситуацию с запретом оцениваю исключительно как положительную.

— Можно ли говорить об оздоровлении рынка строительства и недвижимости в Сочи?

— Пока еще есть остаточный эффект, потому что за последние три-четыре года было построено много домов, которые были введены через суд, и сегодня затоваренность рынка в Сочи ­все-таки присутствует. Запрет на строительство тоже вводится не прямо сейчас. Но я думаю, в течение 1,5–2 лет ситуация будет качественно улучшаться, потому что растет культура не только застройщиков, но и покупателей, которые уже сегодня не хотят покупать непонятные объекты недвижимости.

Сейчас в Сочи разрабатывается новый генплан города, который среди прочего учтет все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города.

— На ваш взгляд, в каком направлении должен развиваться Сочи и как строительный бизнес в решении этих проблем может в этом помочь?

— По данным администрации Сочи, сейчас наблюдается дисбаланс в сторону многоквартирного жилья. Его построено слишком много, в то же время существует определенный дефицит коммерческой недвижимости: санаторно-курортной, гостиничной, общественно-деловых центров. С точки зрения бизнеса понятно, из-за чего этот дефицит сформировался: жилье — это быстрые деньги, а гостиничный бизнес и прочее — это проекты с более долгим сроком окупаемости. Среди прочего, задача нового генерального плана — решить эту проблему. То есть будут определены зоны в городе, например, санитарно-курортной или общественно-деловой застройки, которые смогут получить развитие, только если на них будут строиться соответствующие по функциональному назначению объекты. Такая работа уже проводится администрацией города, и это заметно.

— Расскажите подробнее о проектах комплексного освоения территории, которые реализует Ava Group в Сочи.

— Расскажу на примере нашего нового ЖК «Кислород», продажу квартир в котором мы еще не анонсировали. В этом проекте есть школа, детский сад, собственный экопарк с красно­книжными деревьями. По сути, это фрагмент колхидского леса, который примыкает к территории жилого комплекса. Вообще, сохранение парка непростая история, и его наличие — огромное преимущество этого комплекса.

Также во время общения с местными жителями и администрацией города мы выяснили, что в этом районе есть нехватка объектов здравоохранения. Сейчас проектируем детскую муниципальную поликлинику площадью 600 кв. м. Но вполне возможно, что ее площадь будет увеличена: в настоящее время это обсуждается с главой города.

«Для Администрации договоры комплексного развития — это реальный инструмент для решения городских проблем.»

— А если говорить об уже построенных объектах: в чем их особенность по сравнению с другими жилыми комплексами, возводимыми в Сочи?

— Например, у нас есть ЖК «Летний» в Кудеп­сте. Это комплекс многоквартирных домов высотой до 12 этажей. Там у нас тоже есть заключенный договор о комплексном развитии и утвержденный проект планировки территории, в которых отражены социальные обязательства. Мы должны спроектировать и передать в администрацию проектную документацию по школе на 2000 мест — она станет самой большой в Сочи. Также мы должны благоустроить смежную территорию, построить берегоукрепление и автомобильную дорогу протяженностью около 1,5 км.

Это дорогой и инженерно сложный проект: стесненные условия, достаточно сложный рельеф, необходимость выполнения противооползневых мероприятий, есть сложности с оформлением земельно-имущественных отношений и т.д. Для нас это непростая задача, но подобные объекты нужны городу.

У нас по каждому проекту обременения разные: при заключении договора администрация города изучает ситуацию в конкретном месте и решает, какие объекты социальной, транспортной или инженерной инфраструктуры здесь необходимо возвести. Таким образом застройщики помогают городу решать актуальные вопросы развития. Поэтому для Администрации договоры комплексного развития — это реальный инструмент для решения городских проблем.

— Ваша компания активно работает с обманутыми дольщиками, достраивает проблемные дома. Зачем вам это нужно? Есть ли здесь коммерческая выгода?

— Действительно, на текущий момент у нас в целом по краю более 1400 семей, которые либо уже получили свои квартиры, либо ожидают их получения в обозримом будущем. В общей сложности это более 400 тыс. кв. м недвижимости, строительство которой мы завершаем за других. Это далеко не всегда коммерчески успешные проекты. Есть объекты, по которым мы работаем в минус. Помимо того, что мы помогаем достраивать проблемные дома, также проводим консультационную работу с обманутыми дольщиками.

Несколько недель назад акционер нашей компании подписал с руководством города соглашение о намерениях по одному из проблемных жилых комплексов в Адлере. Сейчас мы изучаем документацию по этому объекту и оцениваем риски. Этот ЖК проблемный не только из-за обманутых дольщиков, но и с точки зрения нарушения технологии строительства.

— Многие ваши коллеги говорят о том, что социальная ответственность застройщика — это один из новых трендов в бизнесе. Вы с этим согласны? Важно ли для строительной компании, что о ней будут говорить покупатели не только до, но и после приобретения жилья?

— Для нас очень важно выполнить те обязательства, которые мы на себя берем по договорам долевого участия. Ключевые факторы — это сроки, качество и другие обязательства, которые были заявлены и анонсированы застройщиком: чтобы покупатель воочию видел то же самое, что было в рекламных проспектах. Это очень важно, потому что репутацию можно потерять в очень короткий период.

Также для нас важно, чтобы в наших проектах не просто учитывались потребности в социальных объектах, но и создавалась комфортная среда для жизни. Поэтому при проектировании новых объектов мы всегда учитываем опыт жильцов других наших комплексов. У нас также есть собственная управляющая компания, от нее мы получаем обратную связь, чтобы в дальнейшем избегать ­каких-то недоработок и делать условия жизни покупателей более комфортными.

«Для нас важно, чтобы в наших проектах не просто учитывались потребности в социальных объектах, но и создавалась комфортная среда для жизни.»

— Какие социальные программы реализует Ava Group?

— Мы объявили 2021 год — годом экологии и здорового образа жизни, поэтому проводим много соответствующих мероприятий. Например, в конце марта организовали чемпионат по сбору мусора, в общей сложности собрав около 4 тонн отходов. В прошлом году мы выпустили в реку Кубань 127 тыс. молодых особей стерляди в качестве восполнения природных ресурсов.

Мы также поддерживаем федерацию бокса Краснодарского края. Кроме того, Ava Group — основной акционер футбольного клуба «Кубань». Спорт — в первую очередь, детский и юношеский — это тоже существенная сфера наших интересов. Были случаи, когда мы отправляли спортсменов на международные соревнования за свой счет.

Помимо этого, мы помогаем малоимущим семьям, ветеранам Великой Отечественной вой­ны. Это часть нашей работы, которая не имеет отношения к строительству, но идет на благо региона.

Мы единственный застройщик в крае, имеющий свои продакшн-студии, которые готовят контент о Краснодаре и Сочи — тех городах, где мы работаем. Рассказываем не только о том, что мы делаем, но и занимаемся популяризацией Краснодарского края в других субъектах федерации. Также мы выпускаем видеоролики на тему юридической грамотности, чтобы люди не совершали ошибок при покупке жилья.

Застройщик ООО «СЗ „Кислород”» с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф